«Наступят 4-5 «тощих» лет»

Профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник считает, что колебания цен на жилье, в том числе и резкое снижение, не сделают квадратные метры доступнее для большинства граждан.

— Геннадий Моисеевич, несколько лет назад вы выдвинули тезис о том, что цены на недвижимость в России и в Москве в частности находятся в прямой зависимости от цен на нефть. Сейчас, во время кризиса, насколько подтверждается эта теория?

— К сожалению, подтверждается слишком хорошо. Когда в начале 2003 года я опубликовал результаты исследования статистической связи месячных темпов роста цен на жилье в Москве и уровня цен на нефть, то вначале это было воспринято всеми специалистами с недоумением: «Причем тут нефть? вот цемент, кирпич - это да!». Потом стало очевидным, что наша экономика, а значит и рынок недвижимости, «сидит на нефтяной игле». Семь «тучных» лет росли цены на нефть (с 15-17 долларов за баррель в 2002 году до 140 в июле этого года), поэтому рос ВВП, доходы населения — и цены на жилье (в Москве — с 1000 долларов за кв. м в 2002 году до 7500 в сентябре 2008 года). Но уже с августа этого года цены на нефть резко пошли вниз, и к концу года упали в 4 раза. Соответственно, в октябре рост цен на жилье в Москве (в долларовом выражении) остановился, и к концу года средняя удельная цена сползла до 6700 долларов за метр, то на 13%.

— С каким лагом цены на квартиры следуют за ценами на нефть?

— Доходы от нефтяного экспорта возвращаются в Россию с лагом 1,5-2 месяца, соответственно доходят до рынка недвижимости с лагом в 2-3 месяца. Здесь надо сделать важное замечание. Цена на нефть — это главный фактор, определяющий поведение цен на жилье в долгосрочной перспективе. Но не единственный — в среднесрочной перспективе действуют и другие факторы, среди них важный макроэкономический фактор — объемы оттока капитала из страны. Впервые мы это «заметили» летом 2004 года. Начиная с 2000 года, годовой баланс оттока все время снижался (25, 15, 8 млрд долларов) и в 2003 году составил 2 млрд. И вдруг в первом полугодии 2004 года — 17 млрд. Несмотря на рост цен на нефть, рост цен на жилье в середине года остановился. А спрос и продажи упали еще раньше. Начался банковский мини-кризис, замораживание строек, демонстрации обманутых дольщиков и т.д. Вам это сегодня ничего не напоминает? Это как в школьной задаче о бассейне и двух трубах. В одну нефтедоллары вливаются, в другую отток капитала выливается, и уровень воды (цен на жилье) зависит от баланса этих потоков.

А теперь посмотрим на предысторию нынешнего года. По итогам 2004 года сальдо оттока капитала составило 9 млрд долларов, 2005-го — ноль, в следующие два года впервые сальдо было положительным, да еще каким! 42 и 82 млрд! При этом поток нефтедолларов тоже рос беспрецедентными темпами — вот вам и причины надувания «ценового пузыря» на рынке жилья. И вдруг (опять «вдруг») — в 2008 году каждый квартал месяц притока сменяется двумя месяцами оттока, а в сентябре и октябре ежемесячный отток составил 17 и 50 млрд долларов! Так что эти два фактора совместно обозначили макроэкономические причины начавшегося кризиса на рынке недвижимости — падение спроса и продаж, прекращение роста и начало снижения цен.

— Существовала и такая теория — о зависимости цены квадратного метра от стоимости унции золота. Теория эта получала подтверждение и в 19 веке, и в советское время. Но в начале 90-х все изменилось. Насколько справедливой вы находите эту теорию? Как она «работает» (или не «работает») сейчас?

— Все изменилось не в 90-е годы, а в 1944 (Бреттон-Вудские соглашения) и в 1972 году — окончательный отказ США от привязки доллара к золотому стандарту и превращение его в единственную резервную валюту, мерило всех ценностей. СССР де-юре не вошел в эти соглашения, но де-факто даже тогда единство мировой экономики привязывало нас к судьбе доллара: экспорт нефти шел и идет за доллары. А золото сегодня — это такой же товар, как акции, сигареты, автомобили. Мы его не экспортируем, на доходы от его экспорта не живем, так что мерить цену жилья в золотом эквиваленте бессмысленно.

— Когда мировой финансовый кризис осенью 2008 года докатился до России, все стали говорить о «схлопывании пузыря», о том, что непомерно раздутые цены на недвижимость рухнут. Цены, и правда, начали снижаться, но еще не достигли «дна». На ваш взгляд, когда на российском рынке начнет появляться «дно»?

— Мы занимались исследованием «пузырей» на рынке недвижимости начиная с 2004 года, и даже однажды сделали ошибочный прогноз о предстоящем в 2005 году «схлопывании» этого пузыря. Но потом стало ясно, что «пузырь» — это не просто высокий уровень цен на жилье и даже не высокие темпы их роста. «Пузырь» — это превышение темпов роста цен на жилье над темпами роста доходов населения в результате «накачки» платежеспособного спроса необеспеченными деньгами, например, ипотечными кредитами. Сначала он заканчивается остановкой роста цен (стабилизацией), как в 2004 и 2007 годах. Если доходы населения продолжают расти, то пузырь «рассасывается» через полгода-год в сторону нового роста цен. Если темпы роста доходов населения снижаются, и не дай бог снижается абсолютная величина доходов, то пузырь цен на жилье схлопывается, что и начинает происходить сегодня.

Надо понять, что наш рынок жилья в долгосрочной перспективе является дефицитным, поэтому он обречен на долгосрочный рост цен. Но при условии, что темпы роста доходов населения не снижаются. Поэтому в наших прогнозах о долгосрочном росте цен мы всегда делали оговорку: форс-мажорные обстоятельства — прекращение роста экономики и доходов населения (например, вследствие существенного падения цен на нефть) — из рассмотрения исключены.

Чтобы говорить о «дне», надо понять, что произошедшее снижение цен на нефть — это не кратковременный фактор. Оно определяется мировой (прежде всего, американской) экономической рецессией, вызвавшей снижение спроса на «наше все» — энергоносители, металлы. Пока этот спрос не восстановится, наша экономика будет буксовать, и никакое уменьшение объема строительства и предложения жилья не заставит цены подниматься. Начало восстановления экономики США оптимисты ожидают в конце 2009 года. Значит, наша нефть будет востребована в 2010 году, и начнется рост нефтяных цен. Значит, в 2011-2012 годах начнется восстановление экономики России, в том числе рынка недвижимости. Так что наш рынок ждут, по крайней мере, 4-5 «тощих» лет. «Дно» будет плоским и растянется с лета следующего года на 1,5-2 года.

— Есть ли формула зависимости стоимости квадратного метра помещения от стоимости аренды? Насколько она применима к российским условиям?

— «Формула» есть. Она называется «коэффициент капитализации», или «валовый рентный мультипликатор». В российской действительности эта величина (для рынка жилья) не только в разы отличается от развитых экономик, но и колеблется в широких пределах в различные периоды (в 1,5-2 раза). Так что делать серьезные прогнозы на ее основе нецелесообразно.

— У вас, как у эксперта, наверняка есть какие-то свои методики анализа рынка недвижимости в той или иной ситуации. Они претерпели какие-то изменения во время текущего кризиса?

— Методики за 15 лет наработаны, в том числе и путем адаптации известных западных методик к нашей действительности, и созданием новых, на основе сочетания известных методов математической статистики и моделирования, кибернетики, эконометрики, квалиметрии, социологических исследований с теоретическим обобщением накопленной статистики наблюдений за стартующим, а потом развивающимся рынком недвижимости. Так что новые методики сегодня не потребовались (пока — кризис только начинается!). А вот то, что предстоящий кризис отменил ранее опубликованный долгосрочный прогноз, заставило нас сделать новый на основе сценарного метода прогнозирования (мы этот метод использовали и во время кризиса 1998 года, и во время событий вокруг Ирака в 2003 году).

— И, наконец, традиционный вопрос, который принято задавать в Новый год: каковы ваши прогнозы развития ситуации в наступающем году?

— Пока у меня получается так, что к середине следующего года цены на жилье в Москве упадут (в долларовом эквиваленте) на 40-45%. Темпы продаж, сегодня снизившиеся на вторичном рынке и упавшие почти до нуля на первичном, начнут восстанавливаться с весны. Объемы строительства и ввода жилья снизятся на 20-30%, и это снижение продолжится и в следующем году. А восстановление цен начнется за пределами 2010-го года, и оно не будет быстрым. Доступность жилья для населения от снижения цен почти не увеличится, так как мы ожидаем аналогичного снижения среднедушевых доходов. Хотелось бы еще отметить, что по разным причинам объективного и субъективного характера я расчет прогнозов все 15 лет веду в долларах. Если вернуть все в рубли, то при тех допущениях, которые приняты в расчетах (курс доллара в 2009 году 31-32 рубля, инфляция 15-20%), снижение цен в рублях к весне составит 15-20%, и в дальнейшем возможно их повышение в темпе, несколько превышающем инфляцию.