Строители боятся «пузыря» на российском рынке недвижимости

Эксперты строительной отрасли предупреждают: при дальнейшем снижении ставок по ипотечным займам возможно надувание нового «пузыря» на рынке. Кроме того, в этом случае государственная система стимулирования ипотечного кредитования в России может просто перестать работать. С такими заявлениями выступил во вторник вице-президент Ассоциации строителей России и председатель Ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.

При этом он объяснил свои опасения алгоритмом работы ипотечного механизма, согласно которому Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупает у банков выданные ипотечные кредиты физическим лицам, а в дальнейшем превращает их в ипотечные ценные бумаги, которые продаются пенсионным фондам, страховым фондам и другим институциональным инвесторам.

И если ставка по ипотечным ценным бумагам, зависящая от ставки по ипотечным кредитам, окажется слишком низкой, то спрос на них может резко упасть, считает специалист. «Когда мы занижаем процентную ставку, то мы можем сделать так, что привлекательность ипотечных ценных бумаг будет низкая, и они не будут выкупаться фондами. То, что сейчас делает правительство России, не продумано. Я понимаю, чего они хотят добиться, но считаю, что искусственное занижение ипотечной ставки — это попытка попасть пальцем в небо», — цитирует Владимира Пономарева РИА «Новости».

Правильная ставка, по мнению главы Ассоциации участников ипотечного рынка, всегда устанавливается рынком, без вмешательства органов власти. «Рынок и субъекты рынка правильно понимают ситуацию. Если мы административным образом навязываем другие правила игры, то со временем рискуем столкнуться с неприятностями. Рынок неспокойный, поэтому о дальнейших действиях необходимо судить по востребованности выкупа ипотечных ценных бумаг, а этой востребованности нет», — подчеркнул Владимир Пономарев.

Между тем российские власти неоднократно высказывались за уменьшение ставки по ипотечным кредитам, выступая за то, чтобы «люди с удовольствием брали кредиты». Так, Дмитрий Медведевым заявлял об уровне оптимальной ставки по ипотечным займам в размере 6–8% годовых, а Владимир Путин предлагал, чтобы они составили 10-11% годовых.

Напомним, по данным Центробанка, на 1 января 2010 года кредитные организации предоставили физическим лицам жилищных кредитов на 966,7 млрд рублей, из которых 812,7 млрд рублей пришлось на ипотечные кредиты, а 18,5 млрд — на просроченную задолженность. При этом, по данным Владимира Пономарева, с начала года банки выдали ипотечных кредитов на сумму свыше 100 млрд рублей.

«О снижение ставки по ипотечным кредитам до 6% говорили еще до кризиса. Однако даже в тех тепличных условиях, при постоянно растущем рынке, добиться ставки ниже 8% так и не смогли. А при существующей инфляции и нестабильности рынка сейчас вряд ли подобное снижение «естественными» рыночными механизмами возможно», — считает директор по маркетингу компании «Пересвет-Групп» Ирина Кирсанова.

«Тенденция снижения ставок дает надежду на скорое восстановления рынка ипотечных услуг, — говорит Ирина Кирсанова. — Сейчас основная доля приходится на альтернативные сделки, но следует отметить, что доля ипотечных покупок на вторичном рынке возросла в среднем до 20-25% от общего числа. До кризиса на долю ипотечных покупок в нашей компании приходилось около 40% сделок. Конечно, докризисных показателей в течение 2010 года достичь вряд ли удастся, но доля подобных покупок, безусловно, возрастет. Мы надеемся на увеличение числа ипотечных сделок до 30% от общего объема продаж».

Заместитель генерального директора ИК «Церих Кэпитал Менеджмент» Андрей Верников согласен с рассуждениями Владимира Пономарева. «Ставка по ипотечным кредитам должна быть рыночной, — считает он. — На сегодня институциональные инвесторы нуждаются в увеличении рентабельности своих операций, так как динамика акций в этом году вряд ли будет столь же позитивной, как в прошлом, а доходность по наиболее надежным облигациям инвесторов уже не устраивает».

«Сейчас много говорится о том, что дно кризиса уже пройдено, но если в среднем за прошедший год безработица составляла 8,4% от экономически активного населения страны, то в январе этого года она уже дошла до уровня 9,2%. Это показывает то, что ситуация с «дном кризиса» не такая однозначная», — делает выводы эксперт.

Однако активизация ипотечных программ способна способствовать росту экономики. «Технопарки, модернизация, улучшение инвестиционного климата не дадут быстрого улучшения в экономике. Запуск же строительного сектора через ипотеку способен через смежные отрасли быстро дать позитивный эффект в смежных отраслях, таких как металлургическая, химическая промышленность и т. д.», — резюмирует Андрей Верников.