Панельные новостройки выбились в лидеры

Основной тенденцией сегодняшнего рынка столичных новостроек стало превышение спроса над предложением в сегменте эконом-класса. Это спровоцировало небольшой рост цен, и он мог быть более впечатляющим, если бы спрос не удовлетворялся за счет объектов в ближайшем Подмосковье.

Как рассказала BFM.ru генеральный директор компании «МИЭЛЬ—Новостройки» Мария Литинецкая, самые высокие темпы продаж сейчас наблюдаются в сегменте эконом-класса, где в наиболее удачных объектах продажи достигают 170–200 квартир в месяц. В Москве большая часть сделок приходится на новостройки со стоимостью до 90–120 тысяч рублей за кв. метр, в Подмосковье — в пределах 70–90 тысяч рублей за кв. метр.

Удачные объекты постепенно «вымываются» с рынка. Впрочем, по итогам августа аналитики компании МИАН зафиксировали небольшой рост предложения. Но происходил он в основном за счет Подмосковья — здесь количество предложений жилой недвижимости на первичном рынке увеличилось на 19%, количество сделок — на 15%. Высокий спрос на новостройки в значительной степени удовлетворяется благодаря подмосковным объектам, а также бюджетным программам правительства Москвы.

Предложение на первичном рынке Москвы по классам распределяется следующим образом: 57% новостроек относится к бизнес-классу, 30% — к эконом-классу, 13% — к элитному сегменту (который традиционно занимает небольшую нишу).

Нового жилья эконом-класса Москве явно не хватает, поскольку до кризиса застройщики ориентировались в основном на строительство объектов бизнес-класса, и только треть новостроек, поступающих в продажу, относилась к классу эконом. Большинство недорогих домов располагались в спальных районах за МКАД и в городах-спутниках. Однако высокая активность покупателей в сегменте эконом-класса привела к переориентации части девелоперов на данный сегмент.

«В сегментах жилья бизнес-класса и элитного класса, напротив, еще до кризиса заложили такое количество объектов, что даже если в городе на протяжении года–двух не начинать ни одного нового, дефицит и сильный рост цен начнется далеко не сразу, — рассказал BFM.ru руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин, — И это проверенный факт. Например, уход с рынка продаж новостроек компании «Дон-строй» из-за ее реструктуризации, а она занимала до 10% рынка бизнес-класса, не вызвал серьезных ценовых изменений в этом сегменте — объем предложения избыточен».

В агентстве «Азбука жилья» BFM.ru отметили, что ценовые показатели рынка новостроек за несколько месяцев не подвергались резким изменениям. По их подсчетам, за последний триместр удорожание цены в Москве составило всего 3,4%, а в Московской области — 0,3%. До конца года будет также продолжаться постепенный, не слишком активный рост. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», он не выйдет за пределы 5–7%.

Впрочем, есть и другие прогнозы. В частности, аналитики компании «НДВ-Недвижимость» считают, что к концу 2010 года некоторые новостройки могут подорожать и на 15–20%. В пресс-службе компании уточнили, что речь идет об объектах с продуманной концепцией и активно строящихся.

В то же время Александр Пыпин из АЦ «ГдеЭтотДом.РУ» отмечает, что пока существуют факторы, сдерживающие активный рост цен, хотя он мог быть более активным, учитывая, что темпы ввода новых площадей на продажу остаются очень медленными — до кризиса они были примерно в два раза выше. «Казалось бы, ситуация, когда уровень поступления новых предложений на рынок очень низок, должна была вызвать дефицит новостроек и взлет цен, — отметил Александр Пыпин. — Однако частично недостаток нового предложения компенсируется за счет старых объектов, продажа и строительство которых были начаты до кризиса и возобновились сейчас. Кроме того, на рынок поступают и запасы инвестиционных квартир. Сдерживает рост цен и недостаточный, по сравнению с докризисным уровнем, спрос. Конечно, продажи квартир в новостройках возросли в несколько раз, однако они по-прежнему ниже докризисного уровня и вряд ли его достигнут, так как покупатели переориентировались на вторичный рынок, где цены стали ниже, а сделки менее рискованны».

По итогам 2009 года объем ввода жилья в Москве составил 2,7 млн кв. метров, из них за счет средств инвесторов построено 1,6 млн. По данным Департамента городского строительства Москвы, в 2010 году планируется возвести около 2,9 млн кв. метров жилых площадей, из них доля коммерческого жилья составит примерно 2 млн кв. метров, остальное будет направлено на решение общегородских социальных задач. Однако, по оценкам «МИЭЛЬ-Новостройки», по итогам этого года объем нового коммерческого строительства жилья эконом-класса в Москве составит не более 0,5 млн кв. метров.

«В реальности темпы и масштабы строительства объектов явно не соответствуют планам, а введенные в силу поправки в Закон о долевом строительстве затормозили начало возведения и продаж ряда объектов, — подтвердил Александр Пыпин. — Скорее всего, мы их увидим в действии только в 2011 году».

По словам Марии Литинецкой, в конце 2010 года и в первой половине 2011 года можно ожидать выхода на рынок значительного объема новых проектов эконом-класса — всего около 600 тысяч кв. метров, что составит 9 тысяч квартир. Лидером по строительству новых домов должен стать Северо-Восточный округ Москвы — здесь планируется возведение 515,8 тысячи кв. метров, из них 443,6 тысячи коммерческого жилья. Минимальный объем планируется возвести в Северном округе — 256,6 тысячи кв. метров, из них коммерческими будут 107 тысяч. Александр Пыпин ожидает, что в 2011 году на рынок столицы может выйти ряд масштабных проектов: компании «Ведис» в Очаково и на Нарвской улице, компании «Пионер» в Текстильщиках, Митино, Северном Тушино, компании «Интеко» в Очаково. Однако к докризисному уровню, по мнению эксперта, темпы вывода новых проектов в столице так и не приблизятся.