Российский рынок недвижимости продолжает падать, и создается впечатление, что конца этому падению не видно. Своим прогнозом относительно того, сколько оно в действительности продлится и чем будет обусловлена его глубина, BFM.ru предложил поделиться Владиславу Луцкову, директору Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ.

— Давайте сначала попытаемся обрисовать, что произошло с рынком недвижимости в 2008 году.

— Год непростой, очень противоречивый, с разнонаправленными тенденциями как в отдельных сегментах, регионах, отраслях, так и во временном отношении. В первом полугодии — ажиотажный спрос, рост цен. Вторая половина года — это стагнация рынка, отрасли, серьезные проблемы у ряда компаний.

Теперь цифры. По итогам года в столичном регионе больше всего подорожал вторичный рынок — плюс 38,5% в рублях (наконец в обеих столицах рынок перешел в рублевое номинирование). Вторичный рынок Московской области — плюс 45,5%, новостройки московские — плюс 27%, новостройки Московской области — плюс 24,5%. В долларах, безусловно, рост цен меньше, поскольку последние полтора квартала доллар укреплялся.

Такое сильное подорожание именно вторичного рынка кажется противоречивым, ведь на рынке новостроек в течение года в Москве наблюдался дефицит предложения. Но это кажущийся парадокс. Дело в том, что в Москве основная масса объема предложений на рынке новостроек — это бизнесс-класс и выше. К концу года предложение в эконом-классе сократилось до 5% от общего объема предложений, в то время как в начале года этот показатель составлял 8%.
Жилье в панельных новостройках также очень сильно подорожало. Если в целом бизнес-класс подорожал в районе 23-25%, панель подорожала на 42%. То есть практически так же, как и московский вторичный рынок.

В Московской области тенденция несколько иная. Там не было такого дефицита предложения, в 2008 году были рекордные объемы ввода новых объектов. В этом году, скорее всего, тоже будут достаточно высокие объемы ввода, потому что, как ранее сообщалось, они по итогам 9 месяцев 2008 года уже ввели в эксплуатацию 5 млн кв. метров с небольшим, а всего планировалось на год 6,7 млн. Соответственно, дефицита у них нет, но с начала года присутствовала четкая тенденция перетекания спроса с Москвы на Подмосковье, которая только усилилась с началом кризиса, то есть в октябре—ноябре.

Например, в октябре количество операций с недвижимостью, проводимых в Московской области, оказалось выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост был порядка 20%, тогда как в Москве уже шло сокращение числа сделок — примерно минус 30-40%. В ноябре—декабре эта тенденция укрепилась. Мы пока еще не получили данные официальных статистик ФРС по Москве и по Московской области, так что исходим из собственных оценок. Так вот, с учетом прогноза, в целом по итогам 2008 года в Московской области количество операций вырастет на 7% по сравнению с 2007 годом.

Вот такие наблюдаются противоречивые тенденции.

— Как бы вы их объяснили?

— Причин несколько. Первая — кризис ликвидности. Второе — это, безусловно, изменение правил игры на рынке жилищного строительства в Москве, а именно запрет точечной застройки. А ведь больших территорий в городе практически нет, обеспеченных инженерией фактически совсем нет. Соответственно, большие ожидания были связаны с реновацией промышленных территорий. Многие игроки вкладывались в такие проекты и выкупали доли в промышленных предприятиях в хороших местах в Москве. Но практически ни один из этих проектов не стартовал в 2008 году по уже названной причине — проблемы с ликвидностью. Такие проекты долгосрочны, для них требуются длинные деньги.

В результате к концу года ситуация приобрела откровенно критический характер. В регионах практически все стройки остановлены, лишь на отдельных объектах, у которых степень готовности более 80%, застройщики продолжают деятельность. А с большинства объектов даже краны снимают, потому что за их аренду платить нужно.

И покупатель все это видит. В итоге в отрасли формируется отложенный спрос. И на сегодняшний момент такой отложенный спрос в разы значительнее, чем отказы от покупки из-за отсутствия ипотеки, хотя их тоже много.

С другой стороны, госзакупки жилья для нужд федеральных и муниципальных властей не стали помощью застройщикам — торги проходят на уровне инвестиционной себестоимости. На последнем аукционе объекты были приобретены по 54 тыс. рублей за кв. метр в Подмосковье и по 65 тыс. рублей в Москве. По моим ощущениям, это даже ниже себестоимости. Или другая государственная инициатива — национальный проект «Доступное жилье». Фактически всех вынуждали строить больше. В результате многие компании сформировали себе земельные заделы на перспективу, имело место настоящая региональная экспансия. А сейчас все эти низколиквидные крупноземельные активы переоценены в сторону многократного понижения. И как, спрашивается, теперь застройщикам по кредитам расплачиваться?

В общем, сейчас формируется серьезная проблема — как минимум на два, может три года: строительным компаниям не на что запускать новые проекты. И в ближайшее время дешевых денег ждать неоткуда. Ведь любая стройка — это всегда инвестиционно-строительный проект, который невозможен без заемного финансирования. Где нет оборотного капитала, там ничего не строят.

При всем этом потенциальный платежеспособный спрос колоссален. Он начнет возвращаться максимум через год даже при самом худшем развитии событий. Даже в условиях дефолта 1998 года он вернулся примерно через 8 месяцев, и 1999 год был рекордным по объемам продаж, хотя цены еще снижались до середины 2000 года. Как этот спрос удовлетворять? Ведь граждане России хотят улучшать свои жилищные условия. Если говорить о потенциале, то мы очень далеки от развитых стран. Если в Европе на человека в среднем приходится порядка 40 кв. метров, в США — больше 60, то у нас 20, а в Москве даже 19. Иными словами, у нас цены на недвижимость имеют потенциальную и безусловную тенденцию к росту.

— В ходе кризиса прежде всего подешевело жилье экономкласса. В бизнес- и элитном классе коррекция имела такие же масштабы?

— Меньшие. Только в декабре можно было говорить о том, что на какие-то предложения стали делаться скидки. Есть объекты, по которым сейчас можно договариваться о скидке до 20%. При этом сейчас максимальные объемы предложения на вторичном рынке — как Москвы, так и Московской области. Есть из чего выбрать, и рынок принадлежит покупателю. Если торг обоснован, то можно добиться скидок до 15-20%. Практически любой продавец скидывает 5-7% процентов, если торг обоснован, по любой сделке.

А ждать, что рынок обрушится, мне кажется ошибочным. Мы не поддерживаем прогнозы, согласно которым в следующем году рынок упадет на 30-70%.

— Какой в целом у вас прогноз на 2009 год?

— Во-первых, по нашей оценке, сейчас объем предложения на вторичном рынке Москвы и Московской области начнет резко снижаться — не только по причине сезонности (в январе-феврале всегда происходит снижение объемов предложения), но и потому, что в последние полтора месяца объем предложения увеличивался из-за того, что увеличивался срок экспозиции. Сейчас начинается обратный дрейф. Ведь очень многим продавцам, готовыми на максимальные скидки, деньги нужны были до 31 декабря 2008 года, потому что это окончание финансового года. Соответственно, такие продавцы снимают свои предложения. Снимают свои предложения и те, кто видит, что покупатель занял выжидательную позицию. Зачем в таком случае тратиться на рекламу? Наконец, третья и самая крупная категория продавцов, которые сейчас выходят с рынка, это те, кто просто не понимает, в какой валюте проводить сделку и что с этими деньгами потом делать с учетом всех рисков. Эти люди предпочитают оставаться в своих квадратных метрах. Поэтому растущего объема предложения в начале 2009 года уже не будет. Объем предложения уже начинает снижаться и будет продолжать снижаться.

— Какую максимальную скидку можно будет получить в 2009 году — от докризисной цены предложения?

— В среднем, я думаю, больше 30% нельзя будет получить. Это максимум.

Что же касается периода максимального падения цен, то многие сейчас просят его обозначить. Но это невозможно. Очень сложно поймать точку, когда еще будет что покупать, и торг еще будет на стороне покупателя; ни один профессионал не может на сто процентов поймать этот отрезок. В принципе, сейчас уже можно получить те скидки, которые будут максимальными в 2009 году. А просто сидеть на деньгах и смотреть, как они тают под воздействием инфляции, неправильно и глупо. Мы не призываем совершать инвестиционные покупки, потому что в период кризиса любые инвестиции носят высокорисковый характер, но если это естественный спрос, то сейчас более чем выгодная ситуация, чтобы идти и покупать.

На первичном рынке ситуация совершенно иная. Мы видим отдельные проблемы у отдельных застройщиков, которые ради их решения готовы идти на продажи с дисконтом, чтобы рассчитаться по долговым обязательствам. Но это не будет продолжаться вечно. Когда финансовые проблемы будут решены, им не будет смысла продавать свои объекты за три копейки. Они вложили туда не три копейки. То есть объекты-новостройки в будущем году, которые находятся в высокой стадии строительной готовности, близки к сдаче госкомиссии, дешеветь практически не будут.

Еще есть проекты, которые находятся на начальной стадии строительной готовности. На них спрос практически нулевой по простой причине: все уже знают, какие проблемы на рынке недвижимости, и вкладывать деньги в объект, который может остаться незавершенным, даже если предлагается дисконт на 15%, пусть даже на 30%, не хотят. Поэтому снижать цены по таким объектам у застройщиков тоже особого резона нет. Вот сейчас строители поиграются с этим, поймут, что спрос так не оживить, и будут искать деньги и достраивать на них. В результате эти объекты будут возвращаться к рыночным ценам по мере роста строительной готовности. И в конце концов над нами тоже будет продолжать висеть дефицит предложения в 2009-2010 годах.

Безусловно, если ситуация будет ухудшаться и национальная экономика войдет в рецессию, что будет сопровождаться снижением доходов, массовыми увольнениями, соответственно, снижением платежеспособности, то тенденция к снижению цен на рынке недвижимости укрепится. Но как только ситуация начнет разворачиваться, появятся хотя бы какие-то намеки на это, цены на недвижимость не только отыграют свое, они вырастут больше, чем потеряли. И для конечного потребителя это означает большие проблемы в будущем. Мы опять не станем строить больше, и жилье не станет дешевым, то есть иллюзий на этот счет не должно быть.

А доступным оно может быть только благодаря ипотеке. Жилье становится доступным для среднего класса, если он готов платить за него практически в течение всей жизни. Мы просто не очень привыкли к этому, а весь мир так живет. И, конечно, мы очень недокредитованы. Если в России кредитов на душу населения приходится 135 евро, то в США — 214 тыс. евро. Разница на порядки! Так что нашей ипотеке еще развиваться и развиваться.

— Кстати, об ипотеке. Как может сказаться появление проблемных ипотечных квартир на рынке? Сделки по реализации заложенных квартир есть, и сейчас, по некоторым оценкам, растет их число.

— У нас еще не накоплено столько проблемных кредитов для того, чтобы это стало существенным фактором. Мы, как только начали фиксировать живой интерес к этой теме, задали себе вопрос: а у нас что происходит? Мы один из крупнейших брокеров на рынке жилья Москвы, мы работаем со всеми банками. Хоть один банк нам хоть одну свою квартиру предложил на реализацию? Буду предельно точным: два дня назад, когда я разговаривал с руководителем нашего соответствующего подразделения, ни одной квартиры нам не было банком предложено.
Были ли у нас продажи таких квартир со стороны заемщиков? Единичные были. Продавали жилье заемщики последней волны, которые не оценили своих возможностей и перспектив. Сейчас они начинают терять в зарплате или вообще теряют работу, и им нужно квартиру реализовать. Но зато и выплаты по кредитам у них были совсем небольшие, так что они практически ничего не теряют.

У меня самого квартира куплена в кредит. Когда мы спрогнозировали бешеный рост цен на 2006 год, я понял, что пора улучшить свои жилищные условия. И я успел, купил трехкомнатную квартиру, и к концу года она подорожала ровно в два раза. Сейчас для меня выплаты по ипотечному кредиту (тем более что первый взнос был 50%) не представляет никакой проблемы.

Но вернемся к теме. В общем, в какой-то момент я взял карандаш и просто подсчитал все, чтобы расставить точки над ё. По моим оценкам, в зоне риска по ипотечным сделкам оказались те, кто покупал жилье в последние два года, когда капитализация рынка значительно поднялась. Кстати, именно в последние два года доля ипотечных сделок поднялись до 20-25% от общего числа. Казалось бы, это много. Но существуют еще законы вероятности, а потому можно практически наверняка утверждать, что максимум 10% от этих сделок могут оказаться проблемными.

Что в итоге получится? На рынок поступят три тысячи квартир. Для рынка Москвы это ничто. То есть, я думаю, уже сейчас предложений с дисконтом больше трех тысяч.

— Тем не менее, дальнейшее падение цен возможно?

— Возможно. Если у нас продолжает усиливаться экономический кризис, если мы уйдем в рецессию, то возможно падение цен еще на 25-30%. Но это не в краткосрочной перспективе, скорее на рубеже 2010 года.

Не нужно питать иллюзий. Сейчас появилось такое мнение, причем популярное среди риелторов: давайте тоже отпустим цены, число сделок вырастет, и всем будет счастье. Ничего подобного. Если изучить ретроспективу, то становится ясно: отложенный спрос быстро и просто не возвращается. Тут же важен психологический фактор. Спрос вернется в лучшем случае не раньше, чем через 7-8 месяцев с момента начала стагнации на рынке недвижимости.