Офисы премиум-класса в Европе стали дороже

Ставки аренды высококлассных офисов в большинстве стран Европы в третьем квартале года практически не изменились. Однако общий индекс цен вырос. На общую статистику повлияли показатели Москвы, Лондона и Стокгольма

Ставки аренды высококлассных офисов в большинстве европейских стран в третьем квартале не изменились, а кое-где даже снизились. При этом индекс цен в исследовании компании Jones Lang LaSalle, базирующийся на показателях 24 стран, вырос.

Большая часть европейских рынков офисных площадей в третьем квартале продолжила восстановление, хотя и с существенной разницей в показателях, отмечают аналитики компании. Многие из них продолжают движение в секторе, обозначающем рыночное дно. Тем не менее, ставки аренды премиальных офисных объектов в Европе продемонстрировали скромный рост (0,7%) — благодаря офисным рынкам Москвы (где ставки на офисы выросли на 6,3%), Стокгольма (плюс 5,4%) и Лондона (плюс 2,9%).

«Московский офисный рынок в 2010 году восстанавливался быстрее большинства европейских рынков, — сообщила руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова. — Максимальные ставки аренды достигли уровня 850 долларов за кв. метр (без учета НДС и операционных расходов)».

Впрочем, ставки на офисы других классов в Москве относительно стабильны и повышаются лишь в некоторых зданиях. По данным компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», в октябре минимальные ставки аренды на офисы класса В (в зависимости от расположения) на площади до 100 кв.метров находились в диапазоне от 200 до 420 долларов за кв.метр в год, на помещения площадью от 101 до 250 кв.метров — 200-395 долларов за кв.метр в год, от 251 до 500 кв.метров — 200-390 долларов за кв.метр в год, свыше 500 кв.метров — 190- 485 долларов за кв.метр в год.

В других странах арендные ставки на офисы не подверглись изменению, за исключением испанских городов, где стоимость аренды офисов снизилась: в Мадриде на 2,7%, в Барселоне на 2,5%.

«Существенные уступки арендаторам были характерны для многих рынков, и чистые ставки аренды в среднем оказались на 17% ниже максимальных базовых ставок, — отмечается в исследовании. — Самые большие расхождения отмечены в Великобритании, Ирландии и некоторых городах Нидерландов».

Места есть

Средний европейский уровень пустующих офисных площадей по-прежнему остается довольно высоким, однако показатель стабилен — 10,3% (как и в начале года). Меньше всего незаполненных офисов оказалось в лондонском Вест-Энде (6,4%), доля вакантных площадей выше 15% наблюдалась в Амстердаме, Дублине и Будапеште. По данным экспертов Cushman&Wakefield, довольно высоким остается уровень вакантных площадей и в Москве: в среднем по городу — 16%, в классе А — 21% по итогам прошлого месяца. Аналитики Jones Lang LaSalle оценивают долю вакантных площадей в Москве на уровне 14,7%.

Количество завершенных проектов в Европе сокращается. По данным Jones Lang LaSalle, в третьем квартале на европейский рынок вышли всего 1,2 миллиона кв. метров площадей — на 16% меньше, чем во втором квартале года. Этот показатель на 15% ниже среднего за пять лет. «Многие инвесторы по-прежнему избегают рисков, а финансирование спекулятивных проектов отсутствует, — поясняют аналитики компании. — Поэтому редевелопмент площадей класса B в класс А является наименее рискованным вариантом».

То же самое происходит и в российской столице, где показатель объема завершенных проектов в I-III кварталах был на 59% ниже, чем годом ранее. «В Москве существует множество относительно небольших зданий, владельцы которых хотели бы превратить их в современные качественные объекты недвижимости, но не берутся за подобные проекты, поскольку полагают, что на это не хватит средств, — рассказал BFM.ru генеральный директор строительно-инжиниринговой компании «TSA GROUP» Денис Кашуба. — В результате помещения сдаются «как есть», что приносит собственникам прямой убыток и не создает комфортных условий для жизни арендаторов».

По его мнению, в 2011 году данная ситуация должна кардинально измениться, так как все больше компаний предлагают экономичные программы редевелопмента. Эксперт отмечает, что в международной практике давно разработаны и применяются технологии экономичного редевелопмента в условиях пониженной инвестиционной емкости. «Во многих случаях для подобных проектов хватает даже тех скромных средств, что поступают от занимающих помещения арендаторов», — говорит Кашуба.

Эксперт полагает, что в новых экономических условиях в Москве будет расти спрос на небольшие здания. Уже сейчас все больше крупных игроков рынка предпочитают не ждать заказов на реализацию крупных офисных проектов класса «А», а формировать адекватные предложения для менее масштабных игроков.