Торговые центры снижают ставки

За четвертый квартал 2008 года средние арендные ставки торговой недвижимости в Москве упали на 30%. В текущем году арендодатели будут вынуждены снизить ставки еще примерно на 20%

За четвертый квартал 2008 года средние арендные ставки торговой недвижимости в Москве упали на 30% — до 1500 долларов за квадратный метр в год. Такие данные приводят эксперты Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. «Снижение цен на 30% — это средний показатель по рынку, — пояснила BFM.ru аналитик Cushman&Wakefield (C&W) Александра Крыжановская. — Есть сегменты, где ставка упала еще больше, например, в street retail'е».

Одной из самых дорогих по аренде торговых помещений по-прежнему остается Тверская улица: средняя цена аренды квадратного метра в IV квартале составила 2,5–6 тысяч долларов. Аренда квадратного метра на Петровке колеблется в пределах от 2 до 5 тысяч, на Кутузовском — от 1,7 до 4 тысяч долларов. По данным осеннего мониторинга Cushman&Wakefield, Тверская с показателем 5 тысяч долларов за метр заняла четырнадцатое место в рейтинге торговых улиц мира, при том, что здесь ставка за год на торговые помещения выросла за год на 67% (по этому показателю улица заняла пятое место в мире).

Авторы мониторинга из C&W прогнозируют, что средние арендные ставки на московскую торговую недвижимость в 2009 году продолжат снижаться. «Для этого есть объективные причины: например, потребительский спад. Если в Москве мы его пока не сильно замечаем, то по России он гораздо сильнее. Все это скажется на доходах торговых операторов, и арендодатели будут вынуждены снизить ставки еще примерно на 20% в течение 2009 года», — предполагает Александра Крыжановская.

Примерно такого же снижения арендных ставок ждут и в «Пересвет-Инвесте» — в ближайшее время они, вероятней всего, снизятся на 10-20%. «Но здесь необходимо учитывать и то, что большинство договоров найма заключаются на период от 11 месяцев. Если арендатор заключил договор по ставкам начала года и в нем не прописан пункт об изменении ставок в течение действия соглашения, то стоимость аренды меняться не будет», — уточняет директор по маркетингу «Пересвет Инвеста» Ирина Кирсанова.

На рынке Санкт-Петербурга арендные ставки уже в 2008 году практически не росли, а средний их диапазон в торговых центрах для неякорных арендаторов составлял 1,5–3,5 тысяч долларов за квадратный метр в год, — по данным London Consulting&Management Company. «Кризис только начал свое развитие, и массового снижения цен не было. Возможны были лишь отдельные уступки крупнейшим арендаторам, либо подвижки в цене в ТЦ, которые изначально пользуются пониженным спросом или недостаточно заполнены», — рассказал BFM.ru Сергей Богданчиков, директор департамента консалтинга LCMC.

В целом, в кризисных условиях на рынке торговой недвижимости еще больше обострится конкуренция, и «неликвидные» торговые площади будут дешеветь особенно сильно, заметно снижая среднюю арендную ставку. Прибыльные и конкурентоспособные ТЦ пострадают в значительно меньшей степени, поэтому ждать обвала арендных ставок, например, на Тверской не стоит.

«Наиболее уязвимы сейчас концептуальные торговые центры, особенно с большим количеством якорных арендаторов, расположенные в местах с высоким уровнем конкуренции и неудачной транспортной и пешеходной доступностью», — полагает Ирина Кирсанова из «Пересвет Инвест». — В данном случае, если якорный арендатор съезжает, освобождается большая площадь, а концептуальный ТЦ не может привлечь любого желающего на освободившееся место. Например, в ТЦ, рассчитанном на покупателей со средним уровнем дохода и выше, на месте крупного магазина «Перекресток» не может открыться магазин эконом-класса «Пятерочка» или «Копейка» — это не будет соответствовать общему пулу арендаторов». Кроме того, значительное снижение ставок может произойти в комплексах ярмарочного типа, — предполагает Сергей Богданчиков из LCMС.

Под влиянием финансового кризиса в России начал меняться и механизм расчета арендной платы для торговой недвижимости, — отмечают эксперты. «Сейчас у многих арендаторов падает прибыль, продаж становится меньше. Если раньше большинство арендаторов платили фиксированную ставку, то теперь они настаивают на переходе на выплату процентов с оборота, что позволило бы им варьировать арендные платежи пропорционально доходам», — говорит Наталья Кирсанова. Такая система широко распространена на зарубежном рынке и имеет практический смысл: «Это направлено на снижение рисков и минимизацию расходов ритейлеров. К примеру, «Эльдорадо» разослал в декабре письмо собственникам ТЦ о том, что с января они будут платить 4% от оборота, либо с февраля их точки там закроются», — рассказал Сергей Богданчиков. Однако даже при изменении системы оплаты арендодатели будут вынуждены снижать ставки. «Спрос на потребительские товары будет падать, а значит и доход арендаторов снизится», — отмечает Кирсанова.

А снижение дохода, со своей стороны, приведет к вынужденным отказам от аренды и высвобождению площадей в торговых центрах. То есть может повториться ситуация с офисными объектами, где в настоящее время предложение явно опережает спрос.