Цены на участки без подряда пошли вниз

Подмосковные участки без подряда, в кризис ставшие самым продаваемым товаром на загородном рынке, с весны этого года подешевели в среднем на 23%. Эксперты объясняют это возобновившимся интересом покупателей к готовым поселкам

Земельные участки под свободную застройку по-прежнему являются самым обширным сегментом загородного рынка. Они также пользуются самым большим спросом, несмотря на утверждения экспертов о том, что пик популярности сегмента пройден еще летом прошлого года.

В разгар кризиса из-за снижения платежеспособного спроса девелоперы заявленных коттеджных поселков вынуждены были продавать землю без обязательств по строительству. Крупные наделы земли попадали под «нарезку» и распродавались в розницу, что было почти единственной возможностью получить прибыль. Участки пользовались хорошим спросом, поскольку стали самыми бюджетными предложениями на рынке (до 300 тысяч рублей за сотку).

Уже в середине 2010 года доля участков без подряда на загородном рынке несколько сократилась. Многие покупатели снова начали интересоваться готовыми домами, благодаря чему девелоперы стали выводить на рынок мультиформатные поселки, где продавались как дома, так и участки.

Борьба за покупателя

Как отмечают специалисты аналитического центра корпорации «Инком», в течение полугода цены на землю без подряда снижаются: с весны участки подешевели в среднем на 23% — c 213 тысяч рублей за сотку в апреле до 164,3 тысячи рублей к началу октября. Участки теряют в цене 5-7% каждый месяц по отношению к предыдущему: так в сентябре цены снизились на 6% в сравнении с августом, в августе на 7% по отношению к июлю. Эксперты подчеркивают, что участки без подряда — единственный сегмент загородного рынка, где сегодня снижаются цены.

«Снижение стоимости на участки без подряда неизбежно вследствие того, что на рынке начинают появляться организованные проекты поселков, предлагающие качественный подряд по конкурентной цене, — пояснил BFM.ru руководитель аналитического центра «Инком» Дмитрий Таганов. — Для покупателя это несомненный плюс, так как появляется большой выбор предложений в эконом-сегменте. Кроме того, улучшается качество проектов, предлагающих участки без подряда».

По словам Таганова, многие девелоперы, стремясь удержать клиентов, расширяют инфраструктуру и включают в стоимость полный набор коммуникаций. За счет этого популярность земель под свободную застройку пока остается высокой.

По данным компании Penny Lane Realty, по итогам III квартала 2011 года большая доля спроса по-прежнему пришлась на участки без подряда (74% от общего количества сделок). Для сравнения: спрос на готовые коттеджи составил 11%, на участки с подрядом — 8%, на таунхаусы и многоквартирные дома — 7%.

Будущее свободной застройки

Количество выставленных на продажу участков без подряда по итогам III квартала составило 70% от всего предложения, вышедшего на рынок в 2011 году (в кризис доля участков составляла более 80%). По данным ГК «Масштаб», средний размер поселка с участками без подряда остался в пределах 30 гектаров, а количество участков в таком поселке по-прежнему не превышает 140 на один поселок. Средняя площадь участка без подряда составляет 6-17 соток.

Для сравнения: доля мультиформатных поселков на рынке по итогам III квартала составила 15%, доля коттеджей и таунхаусов — 13% и 2% соответственно. Однако до конца осени, как отмечают эксперты компании Penny Lane Realty, ожидается начало продаж еще в нескольких поселках, предлагающих коттеджи и участки с подрядом.

«Налицо тенденция постепенного снижения доли поселков с участками без подряда, проявляющая себя на протяжении всего 2011 года, — отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. — Этот формат становится неинтересен не только конечному покупателю, но и девелоперу. В связи с этим некоторые застройщики переформатируют свои нереализованные проекты в участки с подрядом».

«Можно двояко оценивать сегодняшнюю популярность подобного формата предложений загородного рынка, — считает генеральный директор ГК «Масштаб» Владимир Сорокин. — С одной стороны, как показывает практика, он оживляет рынок, способствуя ускорению продаж. С другой стороны, такой тип участков может быстро исчерпать себя — как только его недостатки станут еще более очевидными».

В первую очередь, к таким недостаткам относят неоднородность застройки: разнотипные проекты домов, построенные по личному вкусу (и средствам) их владельцев. Кроме того, если участки и продались в одно и то же время, собственники будут их застраивать по собственному графику. В итоге складывается ситуация, когда треть домов построена и заселена, треть активно строится, создавая определенные неудобства, а треть и вовсе стоит пустой.

Однако участки под свободную застройку вряд ли будут быстро вытеснены с рынка другими форматами. Эксперты полагают, что они как минимум два-три года будут занимать не меньше 40% рынка.