Кубинцы смогут продавать свои квадратные метры

На Кубе сегодня вступает в силу декрет, разрешающий куплю-продажу недвижимости. В условиях социалистического острова, это не равносильно началу создания рынка жилья

Если судить по первой полосе сегодняшнего номера кубинской газеты Granma, главной новостью на острове являются назначения в министерстве обороны, где, наконец, появился министр, генерал Леопольдо Синтра Фриас: до сих пор министерство по совместительству возглавлял кубинский лидер Рауль Кастро. В действительности 70-летний генерал и член политбюро компартии уже давно фактически выполнял функции министра.

Нет сомнения, однако, что реальной главной новостью на острове является вступление в силу Декрета-Закона 288, который впервые за годы коммунистического правления на Кубе разрешает продажу недвижимости. С момента прихода Рауля Кастро к власти в январе 2008 г. после того, как его старший брат Фидель утратил дееспособность, это самая значимая реформа, затрагивающая практически все кубинское население.

Формально 84% процента фонда недвижимости находится в индивидуальной собственности — частную собственность кубинский закон не признает. Таким образом, теоретически под действие декрета подпадает абсолютное большинство жилищ на Кубе. Декрет не только разрешает гражданам страны и иностранным резидентам продавать жилплощадь, он также упрощает обмен и наследование квадратных метров — каковые формы перехода из рук в руки до сих пор являлись единственным легальным способом совершения сделок с недвижимостью. Разумеется, вокруг этих сделок сформировался настоящий «черный рынок», имеющий даже постоянный адрес в Гаване: бульвар Paseo del Prado в самом центре города.

Ежедневно на обсаженный королевскими пальмами бульвар, сохранивший остатки былого величия с тех дореволюционных времен, когда на нем располагались особняки кубинских миллионеров и иностранных посольств, приходят жители гаванских коммуналок, которые путем невероятно замысловатых комбинаций совершают многоступенчатые обмены с доплатой — permuta на кубинском испанском; это фактическая продажа жилых метров. Теперь эта деятельность будет отчасти легализована.

«Меняю 2 на одну»: подобные надписи можно часто видеть на фасадах домов в Гаване.Фото: AP

Для кубинцев и иностранных резидентов закон допускает возможность владеть на острове одним постоянным жилищем и одним, расположенным в зонах курортов. В последнем случае оговаривается право государства ограничивать доступ индивидуальных владельцев жилья в такие зоны, если они представляют «стратегический» интерес для государства.

Большая серая зона

При всей важности новых мер, они содержат в себе огромную долю недосказанности, которая не позволяет пока судить о практических последствиях их реализации. Начать с того, что никто не в состоянии в юридических терминах описать жилищный фонд Кубы. По данным испанской газеты El Mundo, лишь 6% жилищ на острове соответствующим образом зарегистрировано в государственном реестре.

Один из главных вопросов касается того, намерено ли государство допустить частные компании или хотя бы индивидуальных предпринимателей (cuentapropistas, как их называют на острове: что-то вроде «насвойстрахирискисты») к строительству жилья. В настоящее время единственным игроком на этом несуществующем рынке является кубинское государство.

Человеку, не бывавшему в Гаване, трудно представить себе, в каких условиях живут кубинцы в городе, который до революции называли «жемчужиной Карибского бассейна». По официальным данным, на острове с населением 11,2 млн дефицит составляет 600 тысяч жилищ. По тем же сведениям, которые приводит агентство EFE, свыше 50% жилищного фонда на Кубе находится «в плохом состоянии». Из каждых 100 жилищ 85 нуждаются в ремонте.

За этими официальными цифрами — признание полной неспособности социалистического государства предоставить соотечественникам сколько-нибудь сносное жилье. Скученность, в которой живут кубинские семьи, когда несколько поколений, в том числе, давно разведенные супруги, ютятся на нескольких квадратных метрах — включая балконы и гаражи — не передается словами. Когда вы идете по улице Старой Гаваны, создается впечатление, что вся жизнь обитателей проходит на улице. Это, в сущности, так и есть: «дом» — это место, где спят вповалку, а все остальное происходит за пределами «квартиры».

Не случайно на острове даже в самые глухие годы коммунистического застоя легально действовали так называемые «посады» — дома свиданий. Поскольку на всех гаванцев «посад» не хватало, то с наступлением темноты знаменитая гаванская набережная El Malecon превращалась в дом свиданий под открытым небом, благо климат (и снисходительное отношение полиции) позволяют.

Если разрешенная с сегодняшнего дня купля-продажа квартир не будет дополнена либерализацией строительной индустрии, трудно понять, как эта мера сможет способствовать сколько-нибудь существенному охлаждению ситуации с жильем и появлению чего-то схожего с рынком жилья.

Попробуй купи

Как напомнил в интервью BFM.ru латиноамериканист Евгений Бай, который десять лет проработал в Гаване корреспондентом газеты «Известия», средняя зарплата кубинца — 15-20 долларов, что делает перспективы покупки даже самой дешевой квартиры для подавляющего большинства островитян совершенно нереальными. Если вывести за скобки дельцов «черного рынка», численность которых трудно поддается оценке, то единственным платежеспособным слоем кубинцев являются те, кому родственники из Майами регулярно делают денежные переводы (объем которых до последнего времени был крайне незначительным в силу ограничений, налагаемых американским законодательством).

Вполне очевидно, что эти небольшие деньги — несколько сот долларов в месяц — кубинцы хранят не в банке, а в кубышке. Кубинская денежная система крайне запутана. Легальное обращение валюты (за пределами валютных магазинов для иностранцев) запрещено, государство выпускает многочисленные денежные суррогаты в дополнение к национальной валюте, песо, за которую почти ничего купить нельзя. Соответственно обладатели долларов всеми правдами и неправдами отоваривают их в валютных магазинах, что позволяет им как-то одеваться и покупать продукты питания.

Между тем обязательным условием покупки недвижимости, согласно Декрету-Закону 288, является депонирование покупателем всей суммы на банковском счете.

Все операции по купле-продаже недвижимости будут облагаться налогом в 4% от стоимости сделки. Бесплатно можно будет только передавать жилплощадь родственникам в случае эмиграции владельца с острова. Впрочем, такой ресурс перераспределения жилплощади также очень ограничен, поскольку легальных способов покинуть остров, за исключением заключения брака с иностранцем, практически не существует. Власти не решаются отменить так называемую tarjeta blanca («белую карточку») — разрешение на выезд с острова. Если бы такая мера была принята, она имела бы действительно революционный характер для Кубы.

Читать мелкий шрифт

Весьма проблематичны перспективы для иностранных инвесторов, которые захотели бы воспользоваться вступлением в силу Декрета-Закона 288. Прежде всего, это касается ответа на вопрос, что именно покупать.

В кубинских городах большинство домов не ремонтировалось с момента революции 1959 года, говорит Евгений Бай. Некоторые здания настолько обветшали, что внутри у них нет привычных атрибутов цивилизации, включая, в некоторых случаях, и канализацию. В сельской местности самый популярный материал для крыши сейчас, как встарь, — пальмовые листья. Какое-то количество особняков в Гаване за последние пару десятилетий подверглось реставрации, но это не более 3-5% жилого фонда кубинской столицы. Возможно, какие-то из них сейчас могут быть выставлены на продажу. И тогда этим смогут воспользоваться иностранцы, прежде всего, достаточно давно работающие на Кубе канадцы, мексиканцы и испанцы, предполагает эксперт.

Напомним, что закон разрешает инвестировать в недвижимость только тем иностранцам, которые постоянно живут на острове. Для всех прочих иностранных инвесторов этот документ пока не представляет практического интереса.

В любом случае, как сказал в интервью испанской газете El Mundo кубинский экономист Оскар Эспиноса, всякому, кто попытается воспользоваться законодательным новшеством, стоит посоветовать «внимательно читать то, что написано мелким шрифтом». На данном этапе это, вероятно, лучший совет, который можно адресовать потенциальным иностранным инвесторам.