Выходи строиться

Подмосковный рынок жилья растет на радость застройщикам и риэлторам, вслед за ним дорожают квадратные метры. Про загородную недвижимость и земельные наделы этого не скажешь: затоваривание рынка привело к падению объемов сделок и снижению цен

Рынок жилой недвижимости в городах и поселках Московской области по результатам первого квартала 2012 года показал хорошие результаты: здесь был зафиксирован 40-процентный рост (по сравнению с аналогичным уровнем прошлого года) количества сделок купли-продажи.

В сегменте загородной недвижимости все происходит с точностью до наоборот: сокращается число сделок, падают цены. Сбылся прошлогодний прогноз аналитиков, которые сходились во мнении, что загородный рынок — в частности, участки без подряда — близок к насыщению, и цены пойдут вниз.

По данным аналитического портала «Земер», падение цен на участки без подряда составило 16% по сравнению с ценами годичной давности (цена сотки на первичном рынке в Московской области в марте 2012 года составила 215,6 тысячи рублей, год назад — 258,1 тысячи рублей). Для сравнения: в мае 2009 года цена сотки земли составляла 266 тысяч руб.

Рынок земли, в отличие от рынка городской недвижимости, так и не восстановился после кризиса 2008 года — более того, болезненно пережил вторую волну кризиса осенью прошлого года. По словам директора по развитию компании «ГУД ВУД» Александра Дубовенко, падение цен на землю началось в сентябре 2011 года, и к марту 2012 оно составило около 15%.

«Цена по предлагаемым на загородном рынке в марте 2012 года объектам снизилась на 2% — до 6,2 млн рублей, по проданным — на 11%, до 3,9 млн рублей», — поясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

Статистика сделок тоже свидетельствует о спаде в этом сегменте рынка. В марте Росреестр зарегистрировал 31 912 сделок с земельными участками в Московской области. Эта цифра чуть ниже средних показателей по прошлому году, когда было зарегистрировано без малого 400 тысяч сделок с земельными участками (в среднем 33 тысячи сделок в месяц).

Половина всех сделок приходится на три направления: на Новорижском (19%), Дмитровском (18%) и Киевском (13%), сообщают аналитики «Инкома».

При этом нынешний март — еще не самый провальный с точки зрения продаж. «В марте возросла активность покупателей по всему загородному рынку. Относительно февраля число сделок с первичной загородной недвижимостью увеличилось на 42%», — комментирует Таганов, добавляя, что рост цен на 5% (с 64 тысяч рублей за кв. метр до 68 тысяч рублей за кв. метр) наблюдался только на рынке малоэтажного жилья.

Эксперты выражают надежду, что результаты апреля будут не хуже, однако данные за прошлый месяц пока не обнародованы. Более того, Александр Дубовенко предполагает, что если сохранится позитивная динамика городского рынка, то это потянет за собой рост цен на загородном рынке, и уже к середине лета падение цен за последний год может быть отыграно.

Поселковый совет

В Московской области на сегодняшний день реализуется приблизительно 600 проектов поселков, приводит данные «Промсвязьнедвижимость».

При этом, как сообщил BFM.ru Александр Дубовенко, активные продажи (от 3 объектов в месяц) идут примерно в 100 подмосковных поселках, а многие поселки за весь прошлый год не продали ни одного дома и ни одного участка.

«Причина [низкого спроса] банальна: продажи хорошо идут в тех проектах, которые строятся или достраиваются, у которых есть активная динамика строительства», — уверен Армен Маркосян, директор по развитию земельных активов ЗАО «Промсвязьнедвижимость».

«Можно говорить о том, что рынок уже насыщен проектами, которые мало привлекательны для покупателя. В первую очередь это касается участков без подряда», — считает Дмитрий Таганов.

Основная часть поселков, которые выходили на рынок в последние три года, были без подряда на строительство. Это означает, что девелопер продает землю без всяких обязательств по строительству жилья. Иногда он обещает подвести коммуникации, создать некоторую инфраструктуру в поселке и даже взять на себя управление. Однако такой формат поселка означает, что строительные работы в поселке могут затянуться на неопределенное время. В кризис 2008 года доля поселков с участками без подряда резко выросла с 25% до 90%.

По данным Дубовенко, в поселках без подряда, купленных в 2009-2011 годах, в лучшем случае в этом сезоне будет застраиваться 10% участков. Он считает, что в удачных проектах поселок будет построен лет за 10, а вот в плохих стройка может затянуться на долгие годы.

Загородный рынок, похоже, готов вернуться к практике покупки недвижимости в готовых поселках или поселках с подрядом. Доля «бесподрядной» земли стала снижаться, начиная с 2010 года, но особенно резко динамика снижения проявилась весной этого года. В марте доля сделок с землей без подряда составила 51% от всех сделок, сообщают в «Инкоме».

В феврале аналогичный показатель был на уровне 58% от всех покупок в Московской области. Таким образом, доля поселков с участками без подряда только за месяц упала на 7% .

Меню на завтра

Хитом продаж может стать неформатное для рынка жилье эконом-класса в малоэтажных загородных комплексах. «Квартиры в малоэтажных жилых комплексах приобрели 28% покупателей, коттеджи, таунхаусы и дуплексы — 11%, 9% и 2% соответственно», — поясняет Дмитрий Таганов.

Впрочем, купленные впрок земельные участки без подряда сейчас тоже активно застраиваются. Так, по словам Александра Дубовенко, рынок загородного строительства этой весной вырос в три раза по сравнению с осенью 2011 года. Он прогнозирует увеличение темпов строительства в таких поселках в пять раз в течение ближайших 12 месяцев, если сохранится положительная динамика на рынке городской недвижимости в Московской области. «Цена строительства [загородного жилья] составляет от 20 до 30 тысяч рублей за квадратный метр без учета коммуникаций, а это очень конкурентная цена по сравнению с квадратным метром в Подмосковье», — резюмирует эксперт.