Сбербанк прописался в «Городе столиц»

Сбербанк забирает у Capital Group за долги комплекс «Город столиц» в «Москва-Сити». Эксперты уверены, что госбанки очень скоро станут самыми крупными владельцами недвижимости — около 70% девелоперов не могут рассчитаться по кредитам

Конвейер изъятия недвижимости у девелоперов за долги, в отличие от многих других конвейеров, не останавливается ни на день. Процесс идет как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Сбербанку и Capital Group удалось договориться полюбовно. «ОАО Сбербанк России, ООО «Сбербанк Капитал» и Capital Group объявили о подписании договоров о реструктуризации кредита Capital Group на общую сумму более 400 миллионов долларов США», — гласит официальное сообщение.

Руководитель службы по связям с общественностью Capital Group Динара Лизунова пояснила BFM.ru, в чем заключалась реструктуризация: Сбербанк стал «соинвестором» проекта «Город столиц». Таким образом, очевидно, что после завершения строительства банк станет совладельцем двух башен — «Москва» и «Санкт-Петербург», входящих в этот комплекс. Впрочем, Динара Лизунова поясняет: владельцем либо совладельцем комплекса Сбербанк может и не стать, поскольку после завершения работ здания могут быть проданы новому собственнику. Это говорит о том, что планы новых хозяев относительно башен поменялись — ранее девелопер предлагал желающим заключать договора аренды на недостроенные площади.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, комментируя ситуацию, отметил, что такое явление, как изъятие банками у девелоперов крупных объектов за долги, было предсказано еще в самом начале кризиса. И случилось это из-за того, что все девелоперы были сильно перекредитованы.

«У многих застройщиков и девелоперов — серьезная кредиторская задолженность перед банками, — говорит Ковалев, — они находятся в очень тяжелом положении. Абсолютное большинство девелоперов были прокредитованы минимум на 70% от своих активов, а реально публичные компании объявляли о том, что они финансированы приблизительно на 7—9 EBITDA (годовых прибылей). В настоящий момент рынок конечного потребителя практически иссяк, еле-еле пульсирует, и можно говорить о том, что возможности возврата кредита у большинства компаний нет».

Передача банкам активов девелоперов только началась, считает партнер S.A.Ricci / King Sturge Владимир Авдеев. «Массовой передачи собственности еще не было, но у крупных банков уже появились специальные структуры, созданые для того, чтобы получать обратно те деньги, которые выдавались в виде кредитов, — поясняет эксперт. — Потому что банки не могут профессионально управлять недвижимостью. Девелоперы, которые не справились с управлением компанией, начнут сейчас терять активы. Но есть банки, которые не спешат забирать объекты, особенно недостроенные. И поступают они следующим образом: конвертируют часть долга в акционерный капитал компании. С тем, чтобы когда здание будет достроено, можно было его продать и получить обратно вложенные деньги».

Константин Ковалев полагает, что имущество девелоперов будет переходить в основном к государственным банкам, которые и являются крупнейшими кредиторами. При этом нынешний случай все же скорее исключение, полагает эксперт, поскольку в большинстве случаев передача имущества будет осуществляться в судебном порядке.

Однако представитель Blackwood считает, что для банков это не самый лучший выход. «Активы в настоящий момент обесценились, — говорит Константин Ковалев. — А потому снизилась их залоговая стоимость, которая составляла от 70 до 50% стоимости объекта. Между тем рынок упал минимум процентов на пятьдесят, особенно когда мы говорим об инвестиционных активах, которые находятся на стадии строительства. Завершенные объекты упали в цене где-то на 30-50%. Так что в настоящий момент банк, забирая актив, находящийся в залоге, попадает в убыток».

Тем более что найти покупателя на коммерческую недвижимость сейчас непросто. Владимир Авдеев из S.A.Ricci / King Sturge полагает, что спросом в течение довольно продолжительного времени будет пользоваться лишь жилая недвижимость, а офисы, склады и гостиницы будут «стоять».