Чиновники потеряют по полдома за границей

Введение запрета на владение недвижимостью за рубежом заставит чиновников либо срочно избавляться от нее, либо переоформлять на доверенных людей и родственников. Расходы на «фиктивный» отказ от собственности могут достигнуть до 60% от цены недвижимости

В Госдуму в начале августа внесен законопроект, запрещающий российским государственным служащим и их супругам иметь за рубежом недвижимость, счета, ценные бумаги и другие активы. В соответствии с «жесткой» версией закона за владение зарубежной собственностью госслужащим, депутатам ГД, сенаторам и силовикам грозит до 5 лет лишения свободы. Срок, который предусмотрен законопроектом для избавления от «нелегитимной» недвижимости, весьма короткий — полгода.

Согласно только официальным декларациям, недвижимостью за рубежом обладают более 130 российских госслужащих. По данным газеты «Ведомости», 47 государевых мужей владеют жильем в Болгарии. По десятке российских владельцев недвижимости из числа госслужащих обнаружилось в Италии и Испании. Во Франции — 9, в Германии — 7, в Финляндии — 5, в США - 4, в Греции и Турции — по три человека, в Израиле — 2. Российские чиновники также имеют дома и квартиры в Великобритании, Черногории, Конго, КНР.

Представим, что закон о запрете на владение активами за рубежом вступил в силу. Что в этом случае придется делать законопослушным чиновникам? Первое, что напрашивается: продавать. Напомним, что купля-продажа недвижимости является возмездной сделкой, и получатель дохода должен будет заплатить налог. Плюс расходы на уплату комиссионных, пошлин, услуг нотариуса. Не стоит сбрасывать со счета и тот факт, что недвижимость в некоторых европейских странах (например, в Болгарии и Испании) из-за кризиса сейчас можно продать только с большим дисконтом.

Но вряд ли это, лежащее на поверхности решение, будет самым популярным. Так, согласно опросу Business FM, большинство опрошенных чиновников не собираются продавать зарубежную недвижимость, а намерены переоформить ее либо с помощью дарственной, либо «продадут» ее родственникам или юрлицам.

К примеру, заместитель гендиректора Агентства по страхованию вкладов (АСВ) Андрей Мельников сказал, что подарит имеющуюся в Болгарии недвижимость сыну. Депутат Госдумы Михаил Слипенчук переоформит свою недвижимость в Конго в собственность банка.

Дорогой подарок

«Дарение недвижимости, находящейся за рубежом и подаренной лицом, постоянно проживающим в РФ, лицу, тоже постоянно проживающему в РФ, будет осуществляться по законодательству той страны, где находится недвижимость, или по российскому законодательству. Это зависит от места заключения договора и оговорки об использованном праве в договоре. К примеру, налог по сделке дарения, согласно английским законам оплачивает даритель, а в России одаряемый должен оплатить налоги с дохода, согласно положениям Налогового кодекса, — поясняет BFM.ru Мария Волкова, руководитель корпоративной практики, юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры».

Напомним, что в России сделку дарения могут признать ничтожной, если она заключена для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ). Если новый владелец не вступит во владение и пользование квартирой, то сделка может быть оспорена в суде как мнимая.

Согласно законодательству РФ, получатель подарка, если он резидент РФ, должен заплатить 13% от рыночной стоимости полученного имущества. Правило распространяется даже на несовершеннолетних. «Но закон позволяет избежать налога при совершении сделки между близкими родственниками: супругами, родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушками, дедушками, внуками», — поясняет Мария Волкова.

Однако в России действует один немаловажный аспект сделок дарения — сделка не может включать какие-то условия. Сделку дарения поэтому сложно оспорить в суде. К примеру, если отец дарит сыну квартиру, то он не сможет внести в договор условия, что он сам в дальнейшем сможет ею пользоваться, иначе сделка будет ничтожной. И в случае, если сын потом решит отца в квартиру не пускать, отец не сможет ничего с этим поделать.

Поэтому «временное избавление» от недвижимости с помощью дарения в России весьма рискованно. Одаренный родственник имеет право в любой момент сказать: «Давай, до свидания», и даритель ничего не сможет сделать.

«Если вы зарегистрировали собственность не на себя, вам следует понимать, что юридическим собственником вы не являетесь — следовательно, здесь можно рассчитывать только на порядочность титульного собственника. Вариантов возврата имущества при таком положении вещей практически не существует. В качестве предложения могу предложить следующее: пусть человек, на которого имущество будет оформлено, напишет расписку о том, что он получил от вас некую сумму денежных средств на покупку этой недвижимости. В таком случае у вас сохранится возможность получить пусть и не саму квартиру, но эквивалент ее стоимости в денежном выражении», — поясняет Владислав Капканов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный».

Но такой возврат подразумевает судебное разбирательство, которое может стать публичным процессом.

Оформлять дарение придется не в России

«Чаще всего при дарении недвижимого имущества применяются правовые нормы той страны, в которой находится имущество, а не той, где постоянно проживают участники сделки», — уточняет Ольга Овчинникова, эксперт портала по зарубежной недвижимости Tranio.ru. Дело в том, что органы регистрации в большинстве стран просто не примут как легитимный документ договор дарения в произвольной форме (который положено оформлять в России).

Кроме того, за оформление дарения тоже придется заплатить. И в этом случае, как и при сделке купли-продажи, нужно будет потратиться на комиссию юристам, нотариусам, оплату налогов. Услуги риэлтора при таких сделках чаще всего не требуются, что позволяет немного сэкономить.

Налоги могут варьироваться даже в пределах одной страны и зависеть от стоимости имущества, степени родства между участниками сделки, времени владения недвижимостью и ряда других факторов. «Иногда налоги на дарение так высоки, что выгоднее оформить сделку купли-продажи. К примеру, во Франции налог на подаренное имущество может доходить до 60% от его стоимости, а в Германии — до 50%. Как правило, дорогие объекты недвижимости облагаются более высокими налогами», — поясняет Ольга Овчинникова.

В Германии налога на дарение избежать можно в том случае, если «отцы» дарят «детям» недвижимость не дороже 350 тысяч евро. Во Франции родители без риска «попасть» под налог могут подарить ребенку объект не дороже 156 тысяч евро раз в 6 лет.

В Испании налог на дарение придется заплатить в любом случае, но ставка в зависимости от региона будет варьироваться от 7% до 34% от стоимости недвижимости.

Проще всего подарить недвижимость в Болгарии: закон позволяет не платить налог, если родитель дарит недвижимость своему ребенку. Остальные дарители будут платить налог до 7% от кадастровой стоимости объекта.

Где-то можно поручить оформление «подарка» специальному представителю, к примеру, в Великобритании. «В Лондоне для российских граждан дарение может оформить представитель по специальной доверенности. Договор дарения только близким родственникам позволит сэкономить на расходах. Налог выплачивает одариваемая сторона, и в случае отсутствия родственных отношений налог на дарение практически приближается к налогу на купленное имущество. Также может быть учтена коммерческая стоимость недвижимости, и возможно начисление налога на разницу между стоимостью приобретения и коммерческой стоимостью на день совершения сделки дарения (налог на прирост стоимости)», — пояснил BFM.ru председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Константин Трапаидзе.

Налог на прирост капитала в Великобритании (Capital Gains Tax) — 18%.

Переводные картинки

Перевод частной недвижимости на юридическое лицо оформляется как обычная сделка купли-продажи этой недвижимости. Расходы при таких сделках всегда превышают «дарительные», поскольку для оформления сделки придется прибегнуть к услугам адвокатов и риелторов.

«Заработок риелторов напрямую зависит от стоимости объекта. Комиссия варьируется от страны нахождения недвижимости», — поясняет эксперт портала Tranio.ru.

Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM», не считает, что новый закон серьезно заденет интересы чиновников. «Во всех странах есть адвокаты, юристы, нотариусы и просто специалисты, которые достаточно опытны, чтобы порекомендовать соответствующие механизмы. Не стоит забывать, что большинство крупных, дорогостоящих объектов недвижимости оформляется обычно на юридические, а не на физические лица. Компании регистрируются как в странах, где производится покупка, так и в других, в том числе офшорных», — пояснила она BFM.ru.

Расходы на сделку купли-продажи в различных странах будут варьироваться от 4% до 10% с учетом комиссий, но не налогов. Расчет налогов — дело намного более сложное. К примеру, во Франции продавцу придется заплатить более 30% НДС.

Не страшно

Впрочем, при владении недвижимостью и бизнесом через офшор чиновники оказываются вне действия даже «жесткой» версии принимаемого закона, который предписывает им избавиться от таких активов в течение полугода.

Депутат Госдумы от «Справедливой России» Илья Пономарев считает, что зарубежное имущество просто будут прятать. Сделать это будет достаточно легко, так как под действие закона подпадают фактически только те госслужащие, которые оформляли недвижимость на себя, а не на офшорную компанию.

Компании же под действие закона не подпадают и могут покупать сколь угодно дорогую недвижимость в целях предоставления потом ее в аренду.