В каких городах Подмосковья можно заработать на инвестициях в жилье

На вторичном рынке Подмосковья цены повышаются: за три года рост составил 49%. Участники рынка в эту статистику не верят и советуют инвестировать в новостройки

Специалисты федерального портала о недвижимости «Мир квартир» определили города Московской области, оказавшиеся самыми доходными с точки зрения инвестиций во вторичный рынок жилья за три года. Это средний срок инвестиций в недвижимость, отмечают эксперты. Аналитики портала проанализировали данные о средней стоимости квадратного метра на вторичных рынках 58 городов Подмосковья.

«Мы взяли данные по средней цене квадратного метра с июля 2010 года для того, чтобы сориентировать инвесторов, которые захотят зафиксировать прибыль. Начиная с июля этого года, они уже смогут продать свою недвижимость без уплаты подоходного налога в размере 13%, а выставлять квартиру на продажу можно уже сейчас», — объяснил генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

При этом условная средняя площадь малогабаритной однокомнатной квартиры принималась равной 30 кв. метрам, обычной однокомнатной квартиры — 40 кв. метрам, двухкомнатной квартиры — 54 кв. метрам, а трехкомнатной квартиры — 70 кв. метрам.

Щербинка лидирует

ТОП-10 возглавил «квадрат» в подмосковной Щербинке, где цена с июля 2010 года выросла на 49% — с 74 086 до 11 0452 рублей.

На втором месте — квадратный метр в городе Московский, где почти за три года стоимость квадратного метра подросла на 46% — с 77540 до 113264 рублей.

На третьем месте по приросту стоимости — Апрелевка, где цена поднялась на 37%, с 64 695 до 88 317 рублей.

Более трети — 34% — от вложенных средств могли получить те, кто приобрел квартиры в Реутове (рост с 95854 до 128292 рублей за квадратный метр), 33% можно было выручить за квартиру в Троицке (рост с 77787 до 103412 рублей), 32% в Подольске (с 68521 до 90767 рублей), Железнодорожном (с 69371 до 91561 рублей) и Наро-Фоминске (с 59223 до 78049 рублей).

Завершают «десятку» самых привлекательных для инвесторов городов Подмосковья Люберцы и Голицыно, где владельцы недвижимости, решившие в июле продать свои квартиры, зафиксируют прибыль в размере 30% (цена «квадрата» в Люберцах выросла с 80540 до 104828 рублей, а в Голицыно — с 63717 до 82900 рублей).

«Безусловно, на рост цен в некоторых городах этой «десятки» повлияло расширение границ Москвы, три года назад предположить, что это случится, не мог никто из инвесторов. Им просто повезло. А вот столь серьезный рост в Реутове, Железнодорожном и Люберцах, расположенных на одном юго-восточном направлении, теоретически можно было предположить. В последние годы это направление активно развивается, на него обратили внимание девелоперы, занимающиеся загородной недвижимостью, много строится и коммерческих площадей», — отметил Павел Луценко.

Чуть больше 1 млн рублей мог бы заработать инвестор, купивший в начале лета однушку в Щербинке или в Московском и продавший ее сейчас, подсчитали аналитики. Трехкомнатная принесла бы 2,5 млн рублей прибыли. «Прибыли, полученной инвесторами в городах с самым высоким ростом цен, будет вполне достаточно для покупки еще одной квартиры в Подмосковье», — отмечает Павел Луценко.

Не повезло бы инвесторам, решившим вложиться в недвижимость в Кашире. Здесь за три года цены снизились на 7% — с 45193 до 42205 рублей.

«Как показывает рынок недвижимости Московского региона, заработать на вторичном жилье до 50% за 3 года вполне реально, ведь на ценовую динамику здесь оказал влияние ряд субъективных причин. Так, в Щербинке, Московском, Троицке, Апрелевке, Подольске и Наро-Фоминске интенсивный рост цен отмечался в 2011 – начале 2012 гг. после объявления планов об административном присоединении ряда территорий западного и юго-западного секторов Московской области к Москве. И пусть впоследствии в состав Москвы реально вошли только первые три из вышеперечисленных городов, цены на жилье в Апрелевке, Подольске и Наро-Фоминске за этот период успели отыграть существенный прирост», — считает Анна Березина, руководитель направления «Недвижимость» портала AVITO. В целом по предложениям в Новой Москве рост в 2012 году составил 12%.

Она добавляет, что в Реутове и Люберцах зафиксированное удорожание жилья обусловлено ожидаемым открытием здесь станций метрополитена. По словам Анны Березиной, наиболее инертным в 2012 году был рынок дальнего Подмосковья: цены подросли лишь на 3,1% по сравнению с показателями 2012 года.

«Никакой информационной бомбы здесь нет: жилье дорожает»

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», пояснил, что, по его мнению, данные «Мира квартир» могут соответствовать действительности: «Никакой информационной бомбы здесь нет — после кризиса жилье в Подмосковье дорожало как на первичном, так и на вторичном рынках. Лидерство Щербинки и Московского, если рассматривать именно трехлетний период, также не является сюрпризом: рост стоимости жилья в этих городах в 2010-2012 годах в основном происходил за счет «новомосковского» фактора. Сегодня, впрочем, влияние этого фактора полностью нивелировалось, и удорожание недвижимости в Щербинке и Московском происходит обычными темпами».

Операторы вторичного рынка не согласны

Такой рост цен за последние три года на вторичку риелторы из Московской области не подтвердили. «Скорее, наблюдался вполне умеренный рост цен. Прибавка к стоимости в размере 40-50% может происходить в отдельных случаях, когда покупается «убитая» квартира намного ниже рынка, а после приведения документов в порядок и ремонта, она может достичь среднерыночных ценовых показателей. Так, например, четырехкомнатная квартира в Люберцах в плохом состоянии, продающаяся по альтернативе (сложный разъезд родственников плюс свежая приватизация и несовершеннолетние) была продана в прошлом году за 5,2 млн рублей. Уже в этом году после ремонта эта квартира оценивается примерно в 7,7-8 млн рублей», — поясняет один из участников рынка.

Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис», рассказал BFM.ru, что в Железнодорожном цены за последние три года выросли на 22%. «Это означает годовую доходность на уровне 7-8%, что примерно соответствует инфляции», — пояснил он, добавив, что с целью инвестиций вторичное жилье рассматривается крайне редко.

«Примеров по новостройкам много, когда вложившись на этапе строительства, люди через 3 года оформили в собственность и продали, заработав 50%, однако это плата за риск, так как достаточно примеров, когда люди вкладываются на этапе строительства, а потом 5 – 10 лет ждут сдачи дома», — отметил Власенко.

То, что частные инвесторы более активны на рынке новостроек, подтверждает и Павел Лепиш: «Старый жилой фонд все меньше интересует покупателей, людям важны качественные характеристики квартир. Поэтому в дальнейшем с перепродажей вторичного жилья могут возникнуть проблемы. Гораздо проще купить новостройку на начальной стадии строительства и реализовать ее после ввода дома в эксплуатацию. По нашим оценкам, с начала строительства ЖК до момента сдачи дома в сегменте эконом- и комфорт-класса цена квартиры вырастает в среднем на 25-30%. Есть и более успешные проекты с еще более высокой доходностью. При этом характеристики самых ликвидных для частных инвесторов квартир вполне стандартны: этаж от пятого и выше (кроме последнего), квартиры в средних подъездах, без отделки».