Риелторы усугубили официальную статистику

По данным Мосрегистрации, в первом полугодии 2009 года в Москве было продано квартир на 25% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. При этом участники рынка говорят о еще большем падении — на 50%

По информации управления Федеральной регистрационной службы Москвы, данные которого приводит RealEstate.ru, число сделок по купле-продаже квартир, заключенных в первом полугодии 2009 года, снизилось на 25% по отношению к аналогичному периоду 2008 года и на 26,6% к показателям 2007 года. В целом в первой половине 2009 года было заключено 22790 сделок, за шесть месяцев 2008 года — 30421.

По данным Мосрегистрации, в марте 2009 года в столице было зарегистрировано 4360 сделок, в апреле — 4764, в мае — 4769. Таким образом, зафиксировано действительное оживление рынка, о котором говорили и участники рынка. Однако в июне снова было зафиксировано 4272 сделки, что примерно равно мартовским показателям. В июне 2007 года и июне 2008 года сделок с квартирами было заключено на 20% больше, чем в июне текущего года.

Как считают представители столичных риелторских агентств, данные Мосрегистрации, свидетельствующие о падении числа сделок, не отражают текущие реалии рынка, поскольку в отчете ведомства зафиксированы сделки, которые были закрыты ранее. Причем опоздание составляет от одного до трех месяцев.

Пресс-секретарь агентства недвижимости «Инком» Антон Гололобов отметил в интервью BFM.ru, что по причине временной задержки обработки данных в декабре прошлого года ведомством было зафиксировано увеличение количества сделок, в то время как рынок стагнировал. Руководитель аналитического консалтингового центра агентства «Миэль» Владислав Луцков напоминает, что в конце прошлого года и в начале этого ведомство сообщало о сокращении количества регистраций сделок на 35%. А участники рынка в это же время говорили об уменьшении числа сделок в 2–2,5 раза.

При этом, опрошенные BFM.ru представители риелторских агентств не отрицают оживления на рынке в течение последних нескольких месяцев. Антон Гололобов рассказал, что в июне этого года по сравнению с маем покупательская активность, выраженная в количестве звонков и заявок на поиск объектов, выросла на 8-10%. А Владислав Луцков отметил, что в его компании с марта этого года прирост покупательской активности составляет около 10% ежемесячно. По данным УФРС по Москве, в столице во II квартале 2009 года по сравнению с I кварталом количество сделок купли-продажи квартир выросло на 34%. В апреле-июне было заключено 13,8 тысяч сделок, в январе-марте — около 9 тысяч. В годовом исчислении во II квартале 2009 года количество сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось примерно на 26%.

Между тем оба эксперта вынуждены признать, что сравнение реального количества сделок с показателями прошлого года по-прежнему оставляет желать лучшего. Так, в «Инкоме» сообщили, не раскрывая численных показателей, что количество внесенных залогов за жилье за шесть месяцев 2009 года по сравнению с показателем годом ранее сократилось примерно на 30%. Такую же динамику сокращения количества залогов можно наблюдать и в июне этого года. При этом Антон Гололобов замечает, что в прошлом месяце объем предложения на вторичном рынке недвижимости Москвы увеличился по сравнению с маем на 6,4% до 46,3 тысяч объектов. В Москве объемы предложения квартир бизнес-класса и элитных выросли на 7,0% (до 6,6 тысяч объектов) и 7,6% (до 707 объектов) соответственно. Объем предложения самых дешевых квартир сократился на 17,6% и составил 4 тысячи объектов.

«В настоящее время покупатели интересуются качественным жильем эконом-класса, — отмечает Антон Гололобов. — В связи с кризисом снизились цены и увеличился объем предложения, и если раньше за определенную сумму можно было приобрести хрущевку, то теперь, после ценовой коррекции, этих же денег хватит на квартиру более высокого качества».

По оценке аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), за первое полугодие 2009 года падение цен на жилую недвижимость в столице составило 26,3%, а с октября 2008 года — 33,2%. «Основное падение цен по 5%–8% в месяц пришлось на конец 2008 года и начало 2009 года, после чего цены почти стабилизировались на уровне поддержки в 4–4,2 тысяч долларов за квадратный метр», — отмечается в отчете IRN.ru

Владислав Луцков утверждает, что в настоящее время спросом пользуются объекты на вторичном рынке. «Покупка жилья на первичном рынке связана с рисками недостроя», — объясняет он. И с учетом падения продаж на первичном рынке в настоящее время количество сделок, которое фиксируют риелторские агентства, составляет примерно 50% от уровня 2008 года. «Это связано и с общей ситуацией на рынке, и с тем, что люди стали меньше пользоваться услугами риелторских агентств, предпочитая услуги частных маклеров или самостоятельный поиск жилья», — отмечает Луцков.

Ситуацию на рынке жилья столицы усугубляет и недоступность ипотеки. В отчете Мосрегистрации говорится, что доля ипотечных сделок постепенно увеличивается. В марте в Москве в кредит было куплено 430 квартир, в апреле 551, в мае — 552, а в июне — 592. При этом количество квартир, купленных в кредит, составляет примерно 10% от общего числа сделок. Всего за первое полугодие 2009 года в УФРС Москвы было зарегистрировано 2872 ипотечные сделки. Это на 65,4% ниже аналогичного показателя 2008 года и на 64,3% ниже показателя 2007 года. Падение более чем в два раза подтверждают и представители агентств недвижимости.

Ранее IRN.ru приводил слова заместителя руководителя блока розничного бизнеса Альфа-банка Ильи Зибарева, который говорил о том, что за шесть месяцев 2009 года было заключено всего 1,9 тысяч ипотечных сделок, а январе-июне 2008 года — 6,1 тысяч.

При этом эксперты IRN.ru указывают на то, что во втором полугодии на рынке окажутся «как минимум нескольких десятков ипотечных квартир», перешедших в собственность банков от заемщиков, не сумевших оплачивать кредит. Они, как ожидается, будут выставляться по ценам ниже рыночных. В Райффайзенбанке, к примеру, только с начала 2009 года было продано 16 объектов жилой недвижимости, находящихся в залоге. Всего, по данным коллекторского агентства Sequoia Credit Consolidation, 40% из 25 опрошенных кредитных учреждений России ждут невозвратов кредитов, и в первую очередь — ипотечных.

«Как правило, в период кризиса именно банки становятся локомотивом, «двигающим» рынок недвижимости вниз», — отмечается в отчете IRN.ru. — Банки — это именно те участники рынка, которые могут себе позволить демпинговать». Впрочем, эксперты считают, что ипотечные квартиры вряд ли смогут оказать влияние на рынок недвижимости в целом, поскольку их количество слишком мало по сравнению с общим количеством объектов, выставляемых на продажу.