16+
Среда, 17 января 2018
  • BRENT $ 68.94 / ₽ 3902
  • RTS1252.77
12 декабря 2014, 12:03 Недвижимость
Спецпроект: Итоги года в недвижимости 2014

«Для нас это дело жизненного принципа: создать что-то особенное...»

О том, что произошло за этот год в нашей стране и что будет с рынком недвижимости в будущем, о дорогах и пробках, а также о жизни в многофункциональном комплексе с семейной спортивно-образовательной инфраструктурой

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки-Групп». Источник: Пресс-служба «Химки-Групп»
Как в целом вы бы оценили прошедший год? Как повлияла ситуация с геополитикой на рынок?
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки-Групп»: Мне кажется, общий негативный политический и экономический фон – а сейчас ни одни новости не обходятся без украинского кризиса, взаимоотношений России и стран Запада – привел к тому, что в нашей стране кардинально изменился климат для бизнеса, в том числе - и для девелоперского. Причем в нашем случае это влияние более пролонгировано во времени, нежели, например, в банковском секторе, или в сегменте малого и среднего бизнеса. Крупные банковские структуры, особенно те, которых коснулись в конце июня санкции, сегодня не могут получить валюту и более дешевые дополнительные кредиты за рубежом, и это сказывается в конечном итоге на ликвидности, приводит к росту как ипотечных ставок, так и стоимости денег для девелопера при проектном финансировании строек. Это сказывается на малом и среднем бизнесе, на тех людях, за счет доходов которых и формировался платежеспособный спрос на рынке недвижимости, в том числе – в бизнес-классе. У бизнесменов, у среднего класса с начала осени меняется поведение на рынке недвижимости. Люди не готовы полагаться ни на кого, кроме себя, они опасаются развивать бизнес, опасаются покупать недвижимость с привлечением ипотечных средств. Они не принимают решение о получении кредита, потому что не уверены, что собственный бизнес, который раньше приносил определенную маржу, в ближайшее время будет оставаться целесообразным.
Многим это дает определенный знак: надо ли хранить сбережения в бетоне, или в банках, или надо выводить их за рубеж. Люди боятся тратить большие суммы, опасаясь остаться ни с чем, но боятся и хранить деньги в любой валюте, и то количество денежной массы в долларовом эквиваленте, которое было выведено из страны в уходящем году - порядка 90 млрд долларов (по данным МЭР) - это просто страшные цифры.

Что нового появилось на рынке недвижимости в законодательном плане и какие тенденции были в этом году?
Дмитрий Котровский: Этот год был, пожалуй, самым богатым на законодательные изменения за последние 5 лет. Цель этих инициатив – регулирование рынка и снижение привлекательности недвижимости, как инвестиционного инструмента.

С 1 января 2014 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ об обязательном страховании ответственности перед дольщиками. Естественно, расходы на страхование девелоперы заложили в свои финансовые модели. Осенью мы вообще собрали урожай нововведений. Был введен налог на недвижимость, о котором так давно говорили. Потом довольно оперативно депутаты Госдумы в рамках законопроекта, который вносит изменения в Налоговый кодекс относительно местных сборов, постановили увеличить срок владения недвижимостью, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ. Раньше он составлял три года, потом речь шла о 7 годах, в итоговом документе значится пять лет и, что важно, сделан ряд послаблений для тех, чьи квартира или дом были приватизированы (то есть не были куплены на рынке).

Опосредованно влияет на рынок и повышение ключевой ставки, которая уже поднималась в третьем квартале и еще раз была поднята 11 декабря – до 10,5%. В первую очередь, это скажется на стоимости денег для девелоперов, на объемах проектного финансирования. Большинство застройщиков в Москве и Московской области реализуют свои проекты и будут реализовывать их исключительно по принципу 30% денежных средств – застройщика и акционеров, остальные – деньги банков, так называемое проектное финансирование.

Еще одно постановление властей столицы, опубликованное в середине ноября, вменяет застройщикам жилья в обязанность возведение социальной и транспортной инфраструктуры «за счет собственных средств в рамках затрат на создание основного объекта» с последующей передачей в собственность города без каких-либо компенсаций. В документе сказано, что, для строительства транспортной и социальной инфраструктуры – поликлиник, детских садов, школ – власти готовы предоставить дополнительные земельные участки, не бесплатно, а в аренду, да еще на жестких условиях. То есть, фактически, застройщик берет в аренду участок, строит поликлинику, передает городу, а в случае же прекращения договора аренды, если в этот момент строительство объектов инфраструктуры не завершено, застройщик обязан «вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил». Вообще непонятно, что делать с недостроенной школой или дорогой? Разломать? Но главный вопрос – в чем интерес девелопера, если он строит социальные объекты, которые невозможно ни продать, ни сдать в аренду, как например, многофункциональный торговый центр? А ведь именно школы и детские сады, а не торговые центры, нужны городу.

Те застройщики, которые планируют на территории Москвы заниматься застройкой или реконструкцией промзон, либо точечной застройкой, будут нагружены определенным объемом инфраструктуры, которую застройщик будет строить за свои деньги и отдавать городу безвозмездно. При том, что нас никто не заставлял в Новогорске заниматься тем объемом инфраструктуры, который у нас есть: каждый третий квадратный метр – это инфраструктурные объекты. Это метры, в которые мы вкладываем, не можем продать и не зарабатываем на этом. Но мы зарабатываем, продавая жилые комплексы рядом с этой инфраструктурой, кроме того, земля у нас в собственности, и нас не могут обязать снести социальные объекты.

На самом деле резкий разворот властей от сценария «больше метров хороших и разных» к сценарию «комфортная жизнь для людей» – это правильная, социальная и даже гуманная история. Решить квартирный вопрос – это ведь не просто купить квадратные метры. Людям нужно где-то работать, детям где-то учиться, всем вместе – заниматься спортом, здоровьем, интеллектуальным развитием. Еще 5 лет назад в градостроительной политике основной упор делался на строительство исключительно квадратных метров. С приходом Сергея Собянина ситуация изменилась: тот объем дорог, который строится на сегодня, масштабные развязки и эстакады, сложно не заметить. Это в некоторой степени поддерживает москвичей в надежде, что в ближайшей перспективе все будет достроено, пробок не будет, и жизнь в Москве станет замечательной и прекрасной.

С приходом Сергея Собянина действительно стало лучше: строить стали быстрее, появились новые развязки. Но почему многие крупные зарубежные города свободны от пробок? Взять тот же Китай – там двух-трехэтажные развязки. Почему мы не можем этого делать?
Дмитрий Котровский: Первое – это более низкий уровень автомобилизации в Китае. Автомобилем владеть не выгодно: налоги, дорогие парковки, дорогие программы утилизации. Что касается Китая, я знаю практику аукционов при продаже номерных знаков. Возможно, у них это реально работает. Я бы предложил для сравнения США. В Нью-Йорк, кроме тех, кто там живет, въезжает огромное количество людей. Схема дорог разбита там на квадраты: используя гаджет, который позволяет отслеживать пробки, вы всегда можете свернуть либо вправо, либо влево и объехать затор. Москва же развивалась со своими кольцами и радиальными дорогами, которые загнали столицу в транспортный тупик, ведь все, в итоге, устремляются в центр. Нельзя не вспомнить и про идею про платный въезд в столицу, которая, в результате, не нашла поддержки у руководства города. Реакция общественности, жителей Подмосковья и, кстати, экспертов рынка недвижимости, позволила осознать, что такая непопулярная мера может вызвать рост социального напряжения.

В июне будет три года, как присоединена территория Новой Москвы. Разве мы получили для себя какой-то архитектурный, градостроительный прорыв, инфраструктурные проекты, которыми Москва может с нуля гордиться? Я все время привожу в пример Астану, которая за 3 года из степи превратилась в развитый современный город. А территория Астаны равняется территории Москвы внутри МКАД, только население там 700 тысяч, а у нас – 12 миллионов постоянно присутствующих.

В столице действительно очень много инфраструктурных объектов, гораздо больше, чем в области. Но и в Москве, и в Подмосковье до них нужно доехать. В желании дать детям возможность развиваться и совершенствоваться, родители превращаются в неких роботов, которые становятся менеджерами собственных детей и занимаются исключительно тем, чтобы в единицу времени после школы успеть отвезти ребенка к педагогу по вокалу, в спортивную секцию...В итоге люди тратят огромное количество времени, мгновений своей жизни, не на то, чтобы как можно больше всего получить, а на то, чтобы просто стоять в пробках. Это наша жизнь, в которой нам приходится находить для себя рецепты. И один из таких рецептов – это создание кластеров, где в одном месте объединяется спорт, образование, частная жизнь, рабочие места.

Рецепт, который показала компания «Химки Групп»: мы попытались объединить все – частную жизнь, образование, спорт, искусство – в одной локации. Мы не привлекали ни одного рубля государственного инвестирования, и на небольшой и довольно закрытой территории показали, что реально можно делать за деньги банков и дольщиков.

Для нас инфраструктура – это локомотив продаж, с одной стороны. Благодаря ей, мы заняли свою нишу на рынке подмосковного девелопмента, и мы можем бесконечно долго и зажигательно о себе говорить, позиционируя себя от всех тех, кто трудится на этом рынке.

За нами стоят финансово-промышленные группы, и для нас это еще и вопрос социальной ответственности, потому что все старшие товарищи имеют непосредственное отношение к спорту. Алишер Усманов – президент Международной Федерации фехтования. Ирина Винер-Усманова возглавляет Федерацию по художественной гимнастике. Может быть, это просто дело жизненного принципа: создать что-то особенное , что будет нужным тысячам людей, что останется на многие десятилетия.

Станет ли инфраструктуризация тенденцией?
Дмитрий Котровский: Это уже тенденция. Мало кто из девелоперов сам берет на себя эту нагрузку, таких, как мы, единицы. Но власти не дают расслабится даже тем, кто видит в работе на рынке, прежде всего, объемы жилой недвижимости в безликих панельных «муравейниках». Скоро по таким принципам работать будет невозможно. Вообще это общемировая практика – мы всегда здесь равнялись на пригород Парижа. Практически во всех объектах, которые там строятся последние 15-17 лет, обязательным требованием являются офисы, спортивная и образовательная инфраструктура, остальное – жилье. Максимум, зачем людям надо ехать в центр Парижа, это посетить своих оседлых родственников, Лувр, Оперу, Музей Помпиду и прочие культовые места, которые перенести или тиражировать нельзя.
В Москве возможно скопировать парижскую систему?
Интервент: Думаю, да. Мы же смогли практически на 100% отказаться от пятиэтажных домов в Москве, скопировали американский принцип съезда с больших магистралей – уходим от клеверных развязок к разворотным эстакадам на МКАД, строим хордовые магистрали, развивается скоростной наземный транспорт. Я думаю, девелопмент на всем земном шаре идет исключительно по пути плагиата – здесь ничего страшного нет. Лучшее нужно брать и копировать. От худшего – избавляться.
Как этот год отразился на вашей компании?
Дмитрий Котровский: Мы выполнили практически все намеченное, завершили продажи в жилом комплексе «Олимпийская деревня Новогорск.Квартиры», который начали в 2012 году, чуть меньше года назад вышли с новым проектом ЖК «Олимпийская деревня Новогорск.Курорт» – и он наполовину продан. Инфраструктурные объекты находятся на разных стадиях строительства, например, в Академии спорта мы переходим к этапу внутренней отделки, Школа восточных единоборств «Самбо-70» также находится на завершающем этапе строительства. В Новогорске мы интересны властям именно потому, что мы взялись за реализацию такого объема инфраструктуры, при том что жилья у нас не так много. В составе семейного спортивно-образовательного кластера «Олимпийская деревня Новогорск» на рынок было выведено 120 000 кв. метров недвижимости, из этого объема 38 000 кв. метров – это нежилые помещения, социальная инфраструктура. Власти заинтересованы в таких застройщиках, решающих социальные проблемы.

И не смотря на это во время строительства мы, конечно, сталкивались с определенными административными барьерами на разных этапах согласования. Например, чтобы согласовать нетиповой проект спортивного сооружения в надзорных органах, после трагедии с аквапарком Трансвааль, приходится встречать большое сопротивление со стороны чиновников. Для них есть типовые архитектурные решения по школам – там ничего произойти не может. Но как только вы начинаете проектировать здание, в котором будет присутствовать огромное количество детей, и эти здания соответствуют всем строительным требованиям, но отличаются нетиповыми планировочными, архитектурными решениями, – все, вы сталкиваетесь с тем, что чиновники неохотно одобряют такие проекты. Лучше просто и некрасиво, чем сложно и красиво. Я могу понять меру ответственности за подписи, но мы тем самым рискуем оставить наши районы и города с безликим, серым, скучным обликом. Московская область – крупнейший налогоплательщик, регион-донор. И у области, и у жителей есть все права и возможности жить в красивом, насыщенном инфраструктурой, комфортном регионе. Когда «за МКАД» – это звучит гордо.

Какие виды спорта и интеллектуальные составляющие развиваются в этом кластере?
Дмитрий Котровский: У нас не только спорт, но еще и образование. Пальцев на руках не хватит, чтобы перечислить все социальные объекты на территории кластера «Олимпийская деревня Новогорск» : это современные детский сад, школа с углубленным изучением иностранных языков, академия художественной гимнастики, залы игровых видов спорта (мини-футбол, баскетбол), всемирно известная школа единоборств «Самбо-70» под руководством Рената Лайшева, академия бокса Александра Лебзяка, шахматная академия, центр настольного тенниса Максима Шмырева, детский spa-комплекс и медицинский центр, школа волейбола, школа искусств, центр вокального мастерства, танцев и драматического искусства под руководством Алексея Кортнева и многое другое.

Мы посчитали, что ораторское искусство, вокал, театральное искусство и умение вести себя на камеру – очень важные вещи с точки зрения интеллектуальной составляющей, личностного развития. Поэтому А. Кортнев будет отвечать за вокальное мастерство и ораторское искусство, В. Пельш – за детское телевидение, а Нонна Гришаева – за театральное искусство.

Важно не только интеллектуальное и физическое развитие, но и здоровье. Причем профилактика, а не только лечение. За городом вообще дети меньше болеют, но в «Олимпийской деревне Новогорск» есть соляные пещеры и инфракрасные сауны – это те инновации, которые позволяют ребенку по 40 минут три раза в неделю находиться в помещении, где количество минералов такое, что не живет ни одна бактерия. Если ходить туда систематически, частота заболеваний верхних дыхательных путей у детей, согласно статистике, сокращается примерно в 10 раз.

Основная особенность «Олимпийской деревни Новогорск» – участие в проекте команды звездных наставников: выдающихся педагогов, легендарных тренеров, известных деятелей культуры и искусства с многолетним педагогическим опытом. В каждом объекте социальной инфраструктуры, таким образом, будет реализован принцип именной школы мастерства, что подразумевает личное участие каждого из наставников в создании и разработке программы обучения. В наших комплексах с детьми работают наставники, имена которых уже давно на слуху: это А. Лебзяк, Р. Лаишев, Максим Шмырев, Любовь Соколова, Нонна Гришаева, Валдис Пельш, Алексей Кортнев, Егор Дружинин.

Новогорск – это спортивная Мекка. В Новогорске тренируется 54 секции олимпийского резерва. От этого и название – «Олимпийская деревня»: мы вложили в него глубокий смысл. Нам не стыдно использовать слово «олимпийский», потому что у нас не просто какие-то частные школы. Инфраструктурный объем, который мы не просто озвучили, но уже, практически, подняли, – является примером, не досягаемым на сегодняшний день ни для кого, кто занимается девелопментом: ни в Москве, ни на территории Российской Федерации.

У нас есть легенда. На Олимпийских играх в Лондоне у нашей спортсменки на тренировке ленточка зацепилась на рамках освещения. Если бы это случилось на самих соревнованиях, судьи расценили бы это как ошибку: индивидуальный зачет был бы проигран. Поэтому мы строили наше основное здание спорткомплекса исключительно по стандартам Международного Олимпийского комитета. Мы подняли крышу ровно на высоту, которая позволила бы спортсменке на тренировке выполнить упражнение.

Как формировалась цена на ваш проект, из чего она складывалась?
Дмитрий Котровский: За два года реализации проекта в Новогорске люди, которые входили в проект на старте, смогли получить ROI около 56%. Нам поверили на стадии котлована, посчитали правильным изучить для себя комплект документов, которые мы обязаны вывешивать как застройщик. Поняли, кто стоит за этой стройкой (имеется в виду компания Алишера Усманова, которая выкупила 100% акций «Химки-групп» – прим. редактора). Много зависит напрямую от застройщика, насколько он выполняет свои обязательства. От его имени, от имиджа, от реализованных ранее проектов.

За счет определенных видовых характеристик, особенностей инсоляции, количества соседей, которые находятся в доме, формировалась и цена. Плюс был рост цены согласно росту стадий готовности проекта, дополнительные 10-15% к стоимости дает ввод объекта в эксплуатацию, и примерно 10% – свидетельство о собственности.

Даже если забыть об инфраструктуре, а говорить только о жилых домах – то и здесь мы сократили объем товарного предложения в угоду красоте и комфорту. Мы сделали красивую и большую по размерам входную группу: 20 подъездов обошлись нам в 380 миллионов рублей. Высоту потолков в 7 метров мы достигли, пожертвовав 42 однокомнатными квартирами, а это недополученные примерно 300 миллионов рублей. Многим нашим покупателям приходится объяснять, почему цена в 170 тысяч за квадратный метр – оправдана, хотя в Химках можно купить недвижимость и за 80 тысяч рублей за квадратный метр, и за 90, и за 110. Разница легко объяснима: 40% нашей цены – это социальная инфраструктура, и наши общественные зоны, наша набережная, длиной 2 км, ландшафтный дизайн и пр. Мы посчитали, что, если бы строили просто жилье бизнес-класса, с той же архитектурой, того же качества, в той же локации, а не спортивно-образовательный кластер, то наша цена была бы близкой к…комфорт-классу. Мы были бы ниже по цене многих наших конкурентов – тех самых конкурентов, кто сегодня строится рядом с нами, совершенно открыто паразитируя на нашем имени и ориентируя покупателей на наши социальные объекты.

В течение всего этого года нам было интересно наблюдать, как на скачки спроса и цен влияли разные события в 2014 году: политическая ситуация, экономические факторы, изменения в налоговом законодательстве. Был период активного отзыва лицензий у банковских структур – в итоге общая нервозность и боязнь за свои кровные влияли на покупательскую активность. В апреле этого года был очень серьезный скачок, рывок практически у всех девелоперов, причем в разных сегментах рынка. Но при этом мы не видели никакого скачка тогда, когда курс начал расти от 34 и до тех значении, что мы наблюдаем сейчас. Думаю, что первая закалка – покупателей облили холодной водой – была как раз в апреле. Люди испугались и решили вложить свои деньги «в бетон». Я думаю, что как раз тогда был очень серьезно вымыт сегмент тех, кто готов был «перетащить» свои деньги из банков в квадратные метры. И сегодня уже не на что покупать: те, кто готов был потратить рубли, потратили их. А те, кто готов был уйти в валюту, те сидят в валюте.

Ваши цены как-то корректировались в зависимости от событий и курса доллара? Будут ли корректироваться в будущем году?
Дмитрий Котровский: С новыми проектами мы будем корректировать цену в сторону повышения. Мы, конечно, к евро привязаны, но нам удалось заключить многие контракты на поставки заранее. При этом примерно на 85% мы зависим от российского производителя. Другой вопрос, что и российский производитель поднимает цены.

И здесь, к сожалению, застройщик становится заложником ситуации, на которую он повлиять никак не может. Деньги он у банка взял, обязательства перед банком надо выполнять ежемесячно, то есть от каждой проданной квартиры часть денег, которую он получает от клиента, 50% надо отдать банку, чтобы вывести квартиру из залога, причем банковский кредит – это 14-16%, которые тоже надо перекладывать на самих дольщиков. С ростом инфляции нам надо думать, что делать с ценой. Это единственный момент, который может заставить нас увеличивать наш продукт в стоимости. Акционер не может остаться без прибыли – иначе какой смысл в бизнесе? Альтруистов нет на этом рынке. Но при этом мы должны соблюдать некий баланс – понимая, что у спроса есть потолок.

Перейдут ли цены полностью в рублевые исчисления?
Дмитрий Котровский: Мы попытались перейти от рублей в доллары, но потом поняли, что покупатель к этому не готов, даже несмотря на то, что он может сидеть в валюте. Вы не примете ни одного покупателя, потому что цена квадратного метра вырастет чуть ли не на 37% только из-за скачка курса. Таунхаус за миллион долларов, который стоил 32 миллиона рублей, просто априори не может сейчас стоить 52 миллиона. Нет предпосылок для такой коррекции.
Но так и происходит в некоторых ситуациях...
Дмитрий Котровский: Может быть. Но не в недвижимости. Строительный сегмент в меньшей степени чем, например, автомобильный, зависим от курса. Если вам важно показывать ценник вне рынка и дожидаться какого-то сумасшедшего, который придет и купит, нет никаких вопросов. Но он, скорее всего, будет такой один…Думаю, что в эконом-классе, конечно, людям будет гораздо легче в 2015 году, чем тем, кто трудится в бизнес и в премиум-классе. Цена сделки там меньше, поэтому тех людей, которые нуждаются в жилье, жизнь заставит или взять кредит или продать свою недвижимость на рынке, добавить свои деньги и приобрести то, без чего они просто существовать дальше не могут.
Если говорить о прогнозах на будущий год в жилой недвижимости, что нас ждет? Будут ли расти цены? Некоторые эксперты говорят, что первые полгода цены не изменятся.
Дмитрий Котровский: Мне кажется, что где-то эксперты правы. В январе мало кто вообще будет принимать какие-то важные решения, февраль – месяц выплат налогов, и в первой степени люди будут концентрировать свои финансы на том, чтобы выполнить обязательства перед ФНС. Весной мы всегда наблюдаем ежегодный подъем, но в этом году, скорее всего, сезонность не сыграет большой роли. О резком росте я бы вообще не говорил. Если это кого-то утешит, дорожать, догоняя курс, в начале года будет все, кроме недвижимости. Она тоже подорожает, но тогда, когда начнет потихоньку восстанавливаться реальный спрос. Как и в 11-12 гг., квадратные метры отыграют свое – и даже с лихвой.

Рекомендуем:

  • Фотоистории