Экстренное отрезвление: как оценивать состояние рынка недвижимости в период стагнации

Спросом пользуются только ликвидные объекты с продуманной концепцией, доля ипотечных сделок растет, повсеместный дисконт уже неактуален

На днях московский градоначальник Сергей Собянин заявил о том, что столичный стройкомплекс преодолел кризис и, несмотря на то, что определенные проблемы в этой отрасли еще остаются, они вполне решаемы. Буквально в тот же день стало известно о том, что премьер-министр Дмитрий Медведев поручил Минфину и Минстрою ежегодно в течение трех лет закладывать по 20 млрд рублей на поддержку ипотечных проектов.

Казалось бы, подобные новости должны внушать оптимизм как участникам рынка, так и покупателям жилья, однако часть экспертов по-прежнему настроена скептически. Кого-то пугает сезонное затишье, которое в период кризиса кажется особенно зловещим, кто-то не в восторге от резкого увеличения доли ипотечных сделок, которое связывают с сокращением покупателей с «живыми» деньгами, остальных смущает необходимость предоставления скидок, без которых кривая продаж устремится вниз.

Раньше, во времена потребительского бума, когда стоимость жилья росла не по дням, а по часам, а покупатели не особенно обращали внимание на ценник и готовы были брать все подряд, некоторые эксперты осторожно говорили о «мыльном пузыре» на рынке недвижимости и о том, что эта отрасль нуждается в оздоровлении. Однако сейчас, когда по объективным причинам при выборе лота на первое место начали выходить рациональные требования, а застройщики вынуждены прислушиваться к запросам клиентов, некоторым участникам рынка становится некомфортно.

Впрочем, пока российская экономика находится не в лучшем состоянии, шанс на успех сохранится лишь у тех, кто сможет адаптироваться к «требованиям времени» и нащупать оптимальный баланс между ценой и качеством выводимых на рынок проектов.

Наталия Немчанинова директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН «Сегодня, вопреки сезону невысокой покупательской активности, мы отмечаем стабильный интерес к квартирам в новостройках, что подтверждают и положительная динамика цен, и рекордное в 2016 году количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в июле. При этом ажиотажа на рынке недвижимости нет. Есть спрос на квартиры в проектах с хорошей концепцией, продуманным ценообразованием и условиями покупки. В таких проектах предложение сокращается, поэтому покупатели торопятся совершить сделку. По данным Росреестра, в Москве количество заключенных договоров в июле превысило июньские значения на 3% и стало максимальным в первом полугодии 2016 года, что в первую очередь объясняется большим количеством новостроек, находящихся на начальном этапе строительства и в доступных ценовых категориях. О сохраняющемся потенциале рынка свидетельствует и положительная динамика цен на новостройки Москвы практически во всех классах — 1-2% по сравнению с июнем».

При этом всем понятно, что в текущей ситуации повышение цен сразу отрицательно отразится на динамике продаж. Застройщикам тоже несладко: стройматериалы постепенно дорожают, а это значит, что их возможности по сдерживанию стоимости жилья за счет сокращения маржи довольно ограничены.

Что же касается скидок, то о повсеместном дисконте речь уже не идет. Ликвидные проекты и так пользуются спросом, поэтому дополнительное стимулирование продаж тут излишне, а вот неудачные объекты без спецусловий продать действительно проблематично.

Ольга Денисова директор Департамента маркетинга риелторской компании «Магистрат» «Скидки и акции — постоянный спутник продаж и у нас, и у других участников рынка. Покупатель может рассчитывать на 5-10% скидки, только он должен помнить, что, во-первых, с помощью таких скидок риелторы продают не самые ликвидные квартиры, а во-вторых, если скидка заметно больше 10%, это тревожный знак: застройщику явно очень сильно нужны хоть какие-то деньги. Сейчас для покупателей главное — цена покупки и качество, которое он за свои деньги может получить. Повышенное внимание уделяется площади квартиры: меньше метров — меньше цена, и планировке. Даже в элитном сегменте средняя площадь квартиры составляет примерно 100 метров, хотя до кризиса этот показатель был на уровне 150-170 метров. Под «качеством» обычно понимается набор факторов: удобная планировка, строительное качество, расположение и инфраструктура. Каждый ищет то, что ему важнее».

Уровень спроса на жилье как в кризисные, так и в относительно благополучные времена во многом зависел от степени доступности ипотеки. Сейчас количество ипотечных сделок только растет и, по некоторым оценкам, их объем достигает 60%. Такой результат был достигнут в том числе за счет госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, без которой в острую фазу кризиса продажи сошли бы на нет.

Михаил Гольдберг руководитель Аналитического центра АИЖК «В начале 2015 года из-за влияния негативных внешних факторов ставки по ипотечным кредитам достигали 15-18%, что негативно сказалось на спросе на жилье. Оперативно принятая правительством в конце февраля 2015 года программа субсидирования ипотечных ставок на приобретение жилья в новостройках позволила поддержать как жилищное строительство, так и рынок ипотечного кредитования. В рамках программы кредиты выдавались по ставке не выше 12%. Всего за время действия программы выдано 355 тысяч кредитов на 637 млрд рублей, что составляет около 38% всех ипотечных кредитов, выданных за этот период. По мере снижения уровня инфляции и ключевой ставки сокращается потребность в субсидировании ставок по ипотечным кредитам».

Как известно, программа субсидирования действует до конца 2016 года, поэтому специалистам остается надеяться, что в дальнейшем ипотека будет развиваться за счет рыночных механизмов. Впрочем, у покупателей всегда остаются социальные программы АИЖК, а также совместные продукты банкиров и застройщиков, которые позволяют приобрести жилье на максимально выгодных условиях.