Рефинансировать ипотеку сложно, но сделать это необходимо?

Банки не дают своим заемщикам перекредитовать ипотеку по пониженным ставкам. «Ипотечным рабством» уже заинтересовался Центробанк, он готовит предложения по решению проблемы. С какими сложностями сталкиваются ипотечные заемщики?

Тренд на снижение ставок спровоцировал массовые обращения клиентов в свои банки с просьбой удешевить кредиты. Но кредиторы тотально отказывают в пересмотре условий, и отпускать клиентов к другим банкам тоже не спешат, пишет «Коммерсантъ».

Рефинансирование ипотеки теперь популярная тема на банковских форумах. За два года ставки по таким кредитам снизились с почти 15% до 11% годовых — рекордно низкий уровень. Заемщики массово потянулись в банки за изменением условий, и добиться этого не просто. Притом, что новым клиентам кредитные организации выдают ипотеку по низким ставкам. Старым заемщикам получить рефинансирование гораздо труднее.

Обозреватель Business FM Михаил Сафонов на личном опыте столкнулся с этой сложной процедурой. В банке, который выдал ипотеку, сразу сказали, что снизить ставку можно будет только в другом банке. Когда подходящий вариант был найден, там дали список документов, которые нужно предоставить. Среди них согласие на рефинансирование от банка, первоначально выдавшего ипотеку и согласие на то, чтобы освободить квартиру из-под обременения.

Сразу предупредили: скорее всего, вторую справку банк не даст. Но на этот случай есть схема, которой все давно пользуются. Если в новом банке кредит будет одобрен, то он полностью погашает задолженность по ипотеке. Затем клиент идет и снимает обременение со своей квартиры, получает новое свидетельство о собственности.

Возникает такая ситуация, когда квартира принадлежит клиенту, и при этом он должен новому банку. При этом у банка нет залога по этому кредиту. Тогда начинается процесс передачи квартиры в залог уже новому банку, говорит Михаил Сафонов:

Михаил Сафонов обозреватель Business FM «Пока снимешь обременение, получишь новое свидетельство собственности, подготовить сделку, подписать все документы, проходит в среднем, как мне объяснили, два месяца. Чтобы мой новый банк эти два месяца не чувствовал себя обделенным, я буду платить ему по старой ставке, такой же, которая у меня была в предыдущем банке, от которой я, собственно, хочу избавиться. Там разница существенная, в несколько процентов. И только после того, как квартира перейдет в залог новому банку, начнется новая жизнь, процедура рефинансирования закончится и сумма кредита значительно снизится. В год получается экономия примерно 100 000 рублей — сумма, ради которой можно ввязываться в эту процедуру».

Есть смысл идти на рефинансирование, если разница между ставками 2-3%, тогда это финансово оправдано. Придется потратиться на новый пакет документов. В случае Михаила Сафонова он составит примерно 20 тысяч рублей: это комиссия банку за то, что он перечислит деньги в качестве погашения кредита стороннему банку (2000 рублей), плата за подготовку нового договора (6000 рублей), расходы на новый технический паспорт (7500 рублей, срок изготовления — три недели). Плюс необходимо погасить задолженность по коммунальным платежам, если она есть.

Поскольку нет никакого механизма, который принуждает банки индексировать ставки, они ничего не нарушают и используют лазейки в законе «Об ипотеке». Процесс рефинансирования — это, по сути, получение еще одного кредита, которым перекрывается задолженность по старому. Поэтому заемщик может повторно столкнуться с теми же сложностями, которые были при получении первой ипотеки, говорит руководитель Московского офиса юридической фирмы Eterna Law Антон Жданов.

Антон Жданов руководитель Московского офиса юридической фирмы Eterna Law «Нужно будет подтверждать платежеспособность, подавать документы об имуществе и так далее, и тому подобное. Во-вторых, мы имеем дело с необходимостью перекредитования, и помимо всего прочего придется взаимодействовать со своим первым банком: переоформление ипотеки требует согласия первоначального ипотекодержателя, играет роль кредитная история. Новый банк при оценке возможности выдачи рефинансирования будет тоже руководствоваться первоначальной кредитной историей: насколько она хороша, насколько заемщик исполнял свои обязательства».

В итоге получается сложный и длительный процесс, включающий дополнительные расходы. Но тот, кто здраво оценит все риски и сможет его пройти, сможет существенно сэкономить в дальнейшем.