16+
Понедельник, 23 октября 2017
  • BRENT $ 58.00 / ₽ 3334
  • RTS1134.45
21 ноября 2008, 16:33 Недвижимость

Девелоперы Дубаи ждут инвесторов

Лента новостей

О перспективах развития рынка недвижимости в Дубаи в своем интервью рассказал представитель одной из крупнейшей девелоперских компаний Дубаи

Строительство в ОАЭ. Фото: AFP
Строительство в ОАЭ. Фото: AFP

Несмотря на кризис, экономика Объединенных Арабских Эмиратов продолжает развиваться. О перспективах развития рынка недвижимости в Дубаи в интервью Владимиру Колосову рассказал Мохаммед Бинбрек, представитель Dubai Properties, одной из крупнейшей девелоперских компаний Дубаи.

— В мире наступили тяжелые времена. Для российских девелоперов стало довольно типично обращаться к инвесторам Дубаи. И вот дубайский девелопер ищет инвестиции в России&

— Я думаю, что и город Дубаи, и Объединенные Арабские Эмираты как страна находятся в уникальной ситуации, когда местное население составляет всего 20% от общей численности жителей (4,5 млн). 80% — иностранцы. Ситуация в определенном роде напоминает Швейцарию. Поэтому наше правительство стремится обеспечить людям стабильные источники финансовых поступлений и заинтересовано в том, чтобы все большее число людей воспринимало ОАЭ в качестве дома для будущих поколений. Это крайне важно для нас с точки зрения стремительно растущей экономики, поскольку нам необходимо привлекать в страну большее число иностранных рабочих, необходимы кадры. Нашим девизом уже стала фраза о том, что Дубай способен обеспечить вас всем необходимым для качественной жизни, это жилье, образование, медицинские услуги, развлечения& Рынок Дубаи обладает огромным инвестиционным потенциалом. Я не думаю, что на нашем рынке существует проблема ликвидности, поскольку мы — космополиты, наша экономика полностью открыта, а общество толерантно. В ОАЭ легко попасть из любой точки мира, к примеру, до Москвы лететь всего пять часов. В расписании аэропорта Дубаи более 400 авиарейсов ежедневно. Порой мне кажется, что в Дубаи слетаются представители всех стран мира для выработки общих идей и планов.

— Можно ли говорить о насыщенности рынка недвижимости ОАЭ?

— Пока нет. Я хочу сказать, что, конечно, некоторые аналитики убеждены в том, что наш рынок недвижимости вскоре достигнет уровня своего насыщения. Но, на мой взгляд, в течение определенного времени мы будем наблюдать рост рынка. Поскольку этот рост продиктован сильной экономикой страны. Существующий спрос по-прежнему опережает предложение. К примеру, в секторе жилой недвижимости у нас на один построенный дом приходится пять жителей страны, в то время как аналогичный показатель по Европе и России превышает 1,5 человека. И при этом население ОАЭ очень молодо: 40% жителей страны имеют возраст до 20 лет. Поэтому, как только эти молодые люди вырастут, им потребуется собственный дом. Цена квадратного метра недвижимости в Дубаи примерно такая же, как в Москве — около 6000 долларов. Однако офисные ставки в Дубаи остаются самыми высокими в мире — 1800 долл. за кв. метр, что больше, чем в Лондоне (1495) и в Москве (1079).

— Влияние продолжающегося мирового финансового кризиса неоднородно в разных регионах мира. Насколько ощутимо кризис чувствуется в Дубаи?

— Прежде всего я бы назвал это явление кризисом доверия. В отличие от большинства западных рынков, экономика ОАЭ устроена намного проще, в частности на нашем рынке нет такого количества финансовых инструментов и рычагов, как на Западе. Поэтому Дубай, вероятно, является одним из самых спокойных мест в мире в эпоху кризиса. Точно так же, как и была Россия до сентября этого года. И в Дубае по-прежнему очень высок спрос на все категории недвижимости. Сегодня Дубаи позиционирует себя в мире как крупнейший финансовый центр данного региона мира. С каждым днем мы видим все больше и больше международных финансовых учреждений. Практически все ведущие мировые банки открыли в Дубаи свои офисы, а некоторые американские и швейцарские банки открыли даже свои головные международные офисы. Но, говоря о кризисе, я прежде всего имеют в виду чувства рядового обывателя. Один увидел, как побежали другие, и тоже решил бежать. Один резко остановился — и все за ним остановились. Все эти кризисные явления — не более чем психология. И в России, и в ОАЭ экономика стремительно развивается и фундаментально сильна, и я в этой связи не вижу весомых причин для замедления темпов роста экономики в наших странах. Все это обусловлено исключительно психологическими факторами. И потом, почему мы реагируем на кризисные явления точно так же, как американцы или другие представители Запада? Если речь идет о феномене кредитования, то многие финансовые учреждения в США прекрасно отдавали себе отчет в том, что кредитовали людей несоответствующих их критериям. Но в Дубаи ситуация совершенно другая. Да и в России тоже.

— Действительно, в США ипотечное кредитование затрагивало до 70% процентов сделок с недвижимостью. То есть ситуация значительно отличалась от российской, где ипотечные кредиты были связаны не более чем с 6% сделок.

— И у нас в Дубае точно такая же ситуация — менее 6% сделок в сфере недвижимости происходит с применением ипотечного механизма! Мы предпочитаем прямые продажи. Я думаю, что в один прекрасный день людям просто надоест тратить свое время на пустые разговоры о кредитном кризисе. Поскольку ничего глобально не изменится до тех пора, пока у людей не изменится что-то в головах.

— Банки, работающие в России, удвоили свои ставки кредитования менее чем за год. Теперь они превышают 20%, что делает многие девелоперские проекты экономически нецелесообразными&

— А в Дубае банки по-прежнему кредитуют под 7-8,5%. В этом плане у нас практически ничего не изменилось. Но моя компания, к счастью, обладает собственными финансовыми ресурсами для инвестирования в девелоперские проекты, так что мы прекрасно обходимся без банков.

— Ряд российских девелоперов не так давно заявил о своих намерениях выйти на рынок недвижимости Дубаи прежде всего благодаря льготному законодательству в области налогообложения и высокой транспарентности рынка.

— Это так, наша экономика существует без каких-либо налогов. И курсы обмена международных валют также не регулируются. Если ваши деньги заработаны честным способом, никто не задаст вам никаких вопросов. Каждый девелопер в Дубаи стремится занять свою нишу на рынке и предложить рынку свой уникальный продукт для того, чтобы процветать. Типичным примером в последнее время стала политика корейских компаний, которые в большом количестве вышли на наш рынок и ведут себя там достаточно разумно. Они приобретают все новые и новые земельные участки, которые потом застраивают. В нашем портфеле уже 500 миллионов долларов инвестиций корейского происхождения. Мы также наблюдаем рост количества инвесторов и других рыночных игроков, представляющих Индийский регион. Конечно, мы рады приветствовать в Дубаи российских бизнесменов, но, честно говоря, я бы на их месте искал новые бизнес-возможности поближе к собственному дому.
Являясь одним из крупнейших девелоперов в Дубаи, мы всегда концентрируемся на рынке собственной страны, где мы по-прежнему видим большие перспективы. Ну, в крайнем случае, мы идем в соседние страны. Мы хотели бы видеть в Дубае больше не российских девелоперов, а российских инвесторов, которые бы вкладывали свои капиталы в нашу собственность. Возможности сейчас просто фантастические, особенно после того, как стоимость строительных материалов в Дубае стремительно снижается; уже в этом году она упала примерно на 30%. Все это создает для нас как девелоперов огромные возможности, и мы ведем себя на рынке все более агрессивно. В целом же, говоря об иностранных инвестициях в ОАЭ, на первом месте стоят страны Индийского региона и Корея. Западные страны не так активны в Дубае, как на других рынках мира.

— Какова основная специфика проектов, реализуемых Dubai Properties, сколько из них уже насчитывается в вашем портфеле и сколько проектов данный портфель пополнить через пять лет?

— Мы только что завершили крупномасштабный проект Al Quoz общей площадью 1,3 млн кв. метров. Это шесть объектов жилой недвижимости и четыре гостиницы. Торговая недвижимость в рамках проекта представлена 70000 кв. метрами. Еще два наших проекта в настоящее время находятся в завершающей стадии, мы планируем из закончить к концу года — всего на 6 млн кв. метров. Итого, общая площадь находящихся в нашем портфеле девелоперских проектов составляет на сегодня примерно 30,5 млн кв. метров, а в течение ближайших трех-пяти лет мы планируем освоить еще порядка 4-6 млн кв. метров площадей.

— Если не ошибаюсь, Dubai Properties принадлежит к числу крупнейших девелоперов Дубаи?

— На нашем рынке мы вторые. Кстати, недавно журнал Middle East Economic Digest опубликовал данные своего исследования в этой области. Там они нас поставили на 3-е место во всем Ближневосточном регионе, то есть среди трех крупнейших девелоперских компаний нашего региона две представляют Дубаи.

— Я слышал от представителей сингапурских девелоперских компаний, что в этой стране принято развивать территории комплексно, покупая у властей огромные участки и сдавая потом им целые кварталы под ключи, построив в них все, что можно, включая городскую инфраструктуру. Насколько подобный подход практикуют девелоперы Дубаи?

— У нас тоже есть ряд территорий для комплексного развития. И наши обязанности как главного девелопера заключаются в том, чтобы получить землю от властей для того, чтобы построить на ней все, включая объекты инфраструктуры, больницы, учебные заведения и др. Обычно мы привлекаем в проекты субподрядчиков, которым иногда продаем некоторые свои земельные участки и предоставляем необходимый спектр услуг. Но в рамках нашего проекта их обязанности обычно ограничиваются строительством одного или нескольких объектов.

— Российские девелоперы часто предпочитают оставаться владельцами построенных объектов, получая доходы от их аренды. Насколько этот прием типичен для бизнеса вашей компании?

— Я думаю, что это довольно распространенная бизнес-модель в девелоперском бизнесе. Тем не менее бизнес-модель нашей компании заключается в том, чтобы построить и продать. Так мы постепенно пополняем наш девелоперский портфель. Почему мы стремимся строить и продавать? Во-первых, в Дубае огромный спрос на все сегменты недвижимости, а изначально мы планировали выйти на рынок с уникальными продуктами в широком ассортименте. До 2002 года иностранцы не имели права приобретать в собственность недвижимость в Дубаи. Однако когда законодательство изменилось, мы значительно расширил объемы нашего бизнеса. Мы всегда старались вести себя на рынке аккуратно, чтобы не конкурировать с существующими на рынке компаниями. Поэтому наша бизнес-стратегия изначально отличалась от большинства, что мы и воплотили в ряде различных проектов.

— У вас существуют предварительные договоренности с потенциальными покупателями и конечными потребителями ваших объектов, заключаемых на ранних этапах проекта?

— Обычно мы разрабатываем дизайн и начинаем предварительные стадии проекта после того, как полностью изучим рынок, его реакцию, новые идеи и пожелания. У нас мощная аналитическая команда, которая консультирует нас по всем аспектам ведения бизнеса на меняющемся рынке, фокусируясь на самых популярных продуктах и тенденциях. И у нас существуют клиентские предпочтения в ходе реализации проекта, возможно, поэтому наш бизнес довольно успешен.

— Последние несколько недель уже утвердили мнение местных игроков в том, что ситуация на российском рынке стала наиболее проблематичной, в то время как проблем на других рынках осталось значительно меньше. Каковы основные проблемы, с которыми сейчас сталкивается дубайский девелопер?

— Мы в Дубае называем кризис вызовом, а не проблемой. Главный вызов — это рабочая сила. У нас в стране попросту нет рабочих рук, поэтому мы вынуждены импортировать человеческие ресурсы. Это определенно самый большой вызов, с которым сталкивается дубайский девелопер. До самого последнего времени вызовом для нас был высокий рост цен на строительные материалы, не говоря уже об их дефиците. Как я уже говорил раньше, теперь рост цен, к счастью, прекратился, они пошли вниз. И, наконец, главным вызовом бизнесу любого девелопера является необходимость постоянно мониторить свои проекты на различных стадиях их реализации, поскольку девелопер должен всегда быть уверен в том, что его бизнес-план действительно удачен. Мы также отслеживаем все изменения в законодательстве. В целом, все эти изменения происходят в пользу конечного потребителя, нам как девелоперу приходится постоянно адаптировать нашу бизнес-модель к постоянно меняющимся стандартам.

— В России бытует мнение о том, что обе наши страны сильно зависят от потока нефтедолларов. Какова доля экспорта нефти в общей структуре ВВП ОАЭ?

— Говоря о природных ресурсах, конечно, мы имеем в виду нефть. Возможно, вас удивит тот факт, что экспорт нефти составляет лишь 5% от нашего ВВП. Наибольшие доходы государственная казна ОАЭ получает от строительной индустрии — это 20% ВВП, затем идет туризм (тоже 20%), торговля и коммерция (тоже примерно столько же), потом гостиничный бизнес, так как он напрямую связан с туризмом. Что касается объемов добычи нефти — это непринципиальный фактор для развития нашей экономики. Так что в этом плане ситуация не совсем такая, как в России.

Рекомендуем:

  • Фотоистории