Элитные квартиры перебираются в многоэтажки

Элитное жилье считается наиболее стабильным сегментом рынка недвижимости. Он и кризис перенес стойко — возвратный рост цен здесь начался даже раньше, чем в эконом-классе. Но некоторые изменения «элитка» все-таки претерпела

• Продавцы «элитки» предпочитают доллары
• Иностранцы отказались от дорогих квартир

Элитное жилье считается наиболее стабильным сегментом московского рынка недвижимости. Вне зависимости от событий, происходящих на рынке, он почти не проседал, если не демонстрировал положительную ценовую динамику. И даже этот кризис «элитка» перенесла довольно стойко — строительство большинства объектов не приостанавливалось (в отличие от объектов бизнес-класса) и возвратный рост цен здесь начался раньше, чем в других сегментах. По данным директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксаны Дивеевой, общее снижение стоимости составило около 20%, но к лету 2010 года цены на элитные новостройки почти достигли уровня начала 2008 года (хотя это еще не пиковые докризисные показатели).

Среди кризисных тенденций эксперты называют также резкое падение активности покупателей и переход их с первичного рынка на вторичный, кажущийся более безопасным с точки зрения вложений. В начале 2009 года спрос на строящиеся объекты был практически нулевым. Однако покупатели начали возвращаться на рынок уже осенью 2009 года, когда цены на элитное жилье существенно снизились и стали доступны объекты, которые раньше могли себе позволить немногие. «Изменилась и психология покупателей, и их позиция на рынке, — рассказала BFM.ru Оксана Дивеева. — Большинство из них сориентировались на получение максимально качественного жилья по сниженным ценам».

В компании Blackwood утверждают, что к концу первого квартала 2010 года количество заявок на покупку «элитки» вдвое превысило показатели 2009 года. А март стал рекордным по количеству обращений за последние два года. Число заключенных сделок оказалось почти на 60% выше, чем в первом квартале 2009 года. Однако к лету активность рынка спала, а объектов, продающихся со значительными скидками, практически не осталось.

Продавцы «элитки» предпочитают доллары

Собственно говоря, предложений на рынке вообще стало гораздо меньше, особенно в сегменте новостроек. Одним из важных событий первой половины 2010 года стало введение поправок в 214 ФЗ («Об участии в долевом строительстве»), запрещающих реализацию квартир на первичном рынке по схемам, отличным от закрепленных в законе. В связи с вводом этих поправок некоторые застройщики приостановили продажи для переоформления документов.

По данным Blackwood, объем предложения на рынке элитных новостроек Москвы в июле 2010 года составил около 160,6 тысяч кв. метров в 29 комплексах. Наибольший объем предложения (более 70%) приходился на районы Хамовники, Тверской, Пресненский и Замоскворечье. Летом средняя цена на элитные новостройки составила 17,49 тысячи долларов за кв. метр (рост с начала года составил 2,9%). Наиболее дорогие новостройки в июле предлагались на Остоженке и Пречистенке (24,35 тысячи долларов за квадрат), в Пресненском районе (21,6 тысячи долларов) и на Якиманке (17,4 тысячи).

Средняя цена на вторичном рынке элитных квартир в июле составила 23,69 тысячи долларов за кв. метр (рост с начала года — 5,6%). Наиболее дорогие квартиры предлагались в Тверском районе (26,04 тысячи долларов), Хамовниках (25,2 тысячи) и Пресненском (24,8 тысячи). Эксперты «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», в свою очередь, отмечают, что основной объем предложения сейчас представляют квартиры в крупных многоквартирных комплексах (81%), а предложения в клубных домах единичны.

Еще одна тенденция последнего времени — продавцы элитного жилья почти единодушно перешли на долларовое исчисление цен. Рублевые цены тоже фигурируют, но, как правило, в домах, недавно вышедших на рынок, а также в комплексах, где представлен большой объем предложения. «Как правило, цена на объект выставляется сразу в рублях, долларах и евро, а уже перед сделкой продавец выбирает наиболее выгодную для себя валюту. Сейчас это доллар, поскольку евро нестабилен, а осенью мы обычно наблюдаем повышение курсов валют», — пояснила BFM.ru управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац.

По данным АКЦ МИЭЛЬ, средняя цена на элитные объекты в российской валюте составляет 428 тысяч рублей за кв. метр, в долларовом эквиваленте — 14,11 тысячи. Около 25% квартир элитного рынка предлагаются дешевле 10 тысяч долларов за квадрат (например, такими предложениями располагают жилые комплексы «Садовые кварталы», «Шоколад», «Махаон», «Итальянский квартал»). Дороже 25 тысяч долларов за кв. метр летом продавались квартиры в комплексах «Резиденция на Знаменке», «Баркли Плаза», «Остоженка Парк Палас», «Еропкинский», «Гранатный», «Палашевский 10», «Смоленский», «Респект», «Афанасьевский». В целом доля дорогих предложений составляет 4,8% на рынке жилья повышенной комфортности.

Иностранцы отказались от дорогих квартир

Специалисты компании Penny Lane Realty пришли к выводу, что кризис не только скорректировал цены на элитные объекты, но и видоизменил портрет покупателя дорогих квартир. Например, среди них сократилась доля руководителей иностранных компаний: до кризиса их насчитывалось около 22%, сейчас только 12%. Вдвое уменьшилось число покупателей из сферы шоу-бизнеса — с 14% до 7%. В то же время топ-менеджеров крупных российских компаний и собственников высокодоходного бизнеса среди покупателей меньше не стало — их число по-прежнему составляет 34% и 26% соответственно. Изменились и возрастные показатели. Если до кризиса элитные квартиры приобретали люди в возрасте от 32 лет, то сейчас покупатели, как правило, не моложе 38 лет.

«Мы видим, что портрет покупателя элитной недвижимости после кризиса значительно трансформировался, — рассказал BFM.ru директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Не все граждане с высокими доходами смогли без потерь пережить кризис и, как следствие, отложили покупку элитного жилья. Кроме того, некоторые клиенты ожидают восстановления ипотечного рынка, чтобы воспользоваться кредитом при покупке квартиры».

Эксперты также отмечают, что на рынке дорогого жилья снизилось количество сделок с использованием ипотечных кредитов. Сейчас только 12% объектов покупается с помощью ипотеки, хотя еще 2–3 года назад кредиты брали около 23% клиентов.

Большинство элитных квартир (около 93%), как заметили специалисты компании, люди покупают не с целью инвестиций, а для собственного проживания. Поэтому выросли и их требования к приобретаемому жилью. Многие отказываются от излишней инфраструктуры, выбирают более функциональные планировки. Обязательным условием при покупке квартиры стало наличие подземного паркинга в доме, огороженной территории, охраны, закрытой детской площадки, немаловажными являются также хорошие видовые характеристики либо расположение дома в тихом центре города.