Арендный рынок: ставки начали расти, но сильно им не вырасти
Лента новостей
Во втором квартале этого года российский рынок долгосрочной аренды установил трехлетний рекорд по объему предложения. И это лишь одна из причин, по которой даже приближающийся активный сезон не отправит ставки в космос
Купить квартиру, чтобы потом сдавать ее в аренду, — классика жанра для россиян. Сколько бы ни говорили профессионалы инвестиционного рынка, что есть более высокодоходные варианты вложений, арендное жилье все равно в народном инвестрейтинге занимает одно из первых мест.
С другой стороны, в стране все больше людей, в выборе между покупкой и арендой жилья отдающих предпочтение аренде. Для кого-то это вынужденное экономическое решение: на покупку квартиры просто не хватает денег. К тому же, согласно расчетам «РБК-Недвижимость», сделанным на основании данных федерального агентства недвижимости «Этажи», соотношение финансовой выгоды между покупкой и арендой жилья в крупнейших российских городах изменилось. Если год назад покупка была предпочтительнее аренды в 12 из имеющихся в России 16 городов-миллионников, то к маю 2026 года их список сократился до семи.
Кроме того, есть россияне, которые не вынужденно, а абсолютно сознательно отказываются от приобретения жилья и остаются игроками арендного рынка, — потому что аренда обеспечивает мобильность и простоту смены района или даже города в случае необходимости. Или потому, что аренда не накладывает столь же серьезных юридических и финансовых обязательств, как покупка и последующее владение. Или много еще почему.
Согласно статистике аналитического центра «Дом.РФ», количество семей, арендующих жилье в России на рыночных условиях, увеличилось с 5,1 млн в 2020 году до 5,8 млн в 2025 году. Возможно, сегодня этот показатель еще выше, а стало быть, еще больше тех, кому предметно интересны итоги второго квартала 2026 года на рынке долгосрочной аренды крупных российских городов, которые подвел недавно «Циан».
Сразу стоит отметить, что рынок установил рекорд предыдущих трех лет: 89 тысяч лотов. В последний раз такой планки объем предложения в сегменте достигал в начале 2023 года. А по сравнению со вторым кварталом 2025 года выбор у потенциальных арендаторов сегодня больше на 29%.
«В апреле и мае объем предложения увеличивался из-за низкого спроса (лоты накапливались на рынке) и роста числа объектов от инвесторов — доля объявлений в домах, построенных за последние пять лет, выросла с 14% в 2025 году до 20%. В июне наметился разворот тренда — выбор начал снижаться вместе с ростом активности (-5% к маю). В итоге в конце второго квартала объем предложения на рынке на 1,4% больше, чем в конце первого. В некоторых городах он продолжает расти, но в целом уже фиксируется снижение. В 18 локациях из 40 исследуемых выбор больше, чем в конце первого квартала (в том числе, в Новокузнецке, Владивостоке и Томске — на 35-38%), в остальных 22 городах — меньше (максимальное снижение в Набережных Челнах, Тюмени и Ярославле — на 27-34%). В Москве рост за квартал на 9%», — приводят конкретные данные аналитики.
Теперь что касается финансового аспекта. В апреле и мае средние ставки аренды снижались на 0,5-1% в месяц (как и в первом квартале). И снова в июне наметился разворот тренда — аренда начала медленно дорожать: в двухкомнатных квартирах на 2,4% к маю, в однокомнатных — на 0,7%. Плюс, конечно, скромный, но все-таки плюс — не минус.
«По сравнению с концом первого квартала в среднем по крупным городам ставки в двушках выросли на 1,3%, в однушках оказались на 0,4% ниже. Где-то уже фиксируется уверенный рост, где-то еще сохраняется отрицательная динамика. За три месяца двушки стали дороже в 21 локации из 40 анализируемых (максимальный рост в Пензе, Ижевске и Барнауле — 11-12%), в 13 городах они подешевели (особенно сильно в Чебоксарах, Екатеринбурге, Ульяновске — на 5-10%), еще в шести локациях динамика околонулевая. Однушки подорожали в 10 городах (максимально в Барнауле, Калининграде и Оренбурге — на 5-7%), подешевели — в 14 (особенно сильно во Владивостоке и Новосибирске — на 8-12%), в остальных локациях стагнация. В Москве динамика пока отрицательная и в однокомнатных, и в двухкомнатных квартирах (-3% и -4% соответственно)», — рассказывают эксперты.
Как отмечает ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская, в ближайшие месяцы спрос и расценки на рынке долгосрочной аренды будут увеличиваться, так как приближается активный сезон. Однако рост ставок будет ограничен их высоким базовым уровнем и рекордно большим объемом предложения. «Ожидаем увеличения не более чем на 2% к прошлому году и на 8-10% от текущих уровней», — делится прогнозами Елена Бобровская.
Своими подсчетами поделился и федеральный портал «Мир квартир»*. Студии и небольшие однушки всегда считались самым выгодным вложением для покупки с целью сдачи в аренду, вот аналитики и вычислили доходность и окупаемость объектов площадью до 32 квадратных метров на сегодняшний день и проследили динамику этих показателей.
Здесь, правда, в очередной раз отмечаем, что подсчеты делались с целым рядом оговорок. Доходность квартиры вычислялась путем деления годового дохода от сдачи ее в аренду без простоев на покупную цену. Окупаемость квартир — это, наоборот, результат деления цены недвижимости на годовой доход от аренды. Показатели цен на вторичном рынке и ставок долгосрочной аренды были взяты из собственной аналитики портала. Не учитывались расходы собственника на ремонт, налоги и поиск арендатора. Словом, при применении этих данных к реальной жизни их придется «тщательно обработать напильником», но все-таки общее направление движения рынка они показывают.
Самая высокая доходность оказалась у небольших квартир в Грозном (12,1% годовых). Окупаться такое жилье будет 8,3 года, и это самый короткий срок в Российской Федерации. Дело в том, что стоят такие квартиры в столице Чеченской Республики недорого — 2 726 118 рублей, а сдаются по довольно высоким ставкам — 27 531 рубль в месяц, поясняют эксперты. Хорошо обстоят дела в Нижнем Тагиле (10,6% и 9,4 года), Якутске (10,1% и 9,9 года), Астрахани (10% и 10 лет), Хабаровске (9,6% и 10,4 года), Смоленске (9,6% и 10,5 года), Мурманске (9,5% и 10,5 года), Томске (9,1% и 11 лет), Новокузнецке (9,1% и 11 лет) и Оренбурге (8,9% и 11,2 года).
Наименее выгодно долгосрочно сдавать небольшие квартиры в Сочи, где стоимость недвижимости несоразмерно высока — 8 370 869 рублей. Доходность здесь составляет 5,1%, а окупаемость средств, вложенных в покупку, — 19,6 года. Также низкие показатели у Санкт-Петербурга (5,2% и 19,1 года), Севастополя (5,3% и 18,8 года), Владивостока (5,5% и 18 лет), Нижнего Новгорода (6% и 16,8 года), Казани (6% и 16,7 года), Симферополя (6,1% и 16,5 года), Калининграда (6,2% и 16 лет), Курска (6,3% и 16 лет) и Белгорода (6,5% и 15,5 года).
В Москве доходность ненамного больше — 6,6% годовых, а окупаться маленькая однушка или студия в столице будет 15,1 года. В Московской области это 7,9% и 12,7 года. В среднем по крупным городам квартира площадью до 32 квадратных метров приносит 7,4% доходности, а возвращаются средства за 13,4 года.
«Год назад эти объекты были немного выгоднее: их доходность была 7,9%, а окупаемость — в среднем 12,6 года. Показатели снизились, потому что аренда жилья осталась той же, зато цена покупки выросла на 6,3%. Тем не менее представление о том, что маленькие квартиры лучше сдавать, чем остальные, верно. Ведь доходность, например, двухкомнатных квартир в среднем оценивается всего в 5,8% годовых, а их окупаемость длится дольше — 17,4 года», — резюмирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
