На московском архитектурном рынке появилась новая платформа — «Материя». Как считают ее создатели, платформа будет равно интересна и полезна архитекторам, девелоперам и городским властям. С одной стороны, «Материя» призвана стать центром междисциплинарных исследований и анализа городских архитектурных и урбанистических практик. Вторая часть — центр сопровождения проектов, в задачи которого, в частности, будет входить налаживание взаимодействия между городом, бизнесом и архитекторами, поиск такого желанного современной Москве баланса между экономической и архитектурной ценностью девелоперских проектов, поддержка молодых архбюро, которым порой не хватает компетенций, опыта или просто творческой наглости для работы с крупными заказчиками.

«Темпы столичного строительства невероятно высоки. С 2023 года по июнь 2025 года в строй было введено 14,7 млн квадратных метров жилья — эта площадь в семь раз больше площади Монако (или две тысячи футбольных полей). Одновременно с этим изменились требования и отношение к архитектуре. Теперь каждое здание должно обладать особенным, выразительным обликом, шаг за шагом превращая российскую столицу в один из современных архитектурных iconic-городов. Возникла необходимость адаптировать процесс создания уникальной архитектуры к требуемому темпу и масштабу строительства в современной Москве и соединить архитектурное мышление и бизнес-логику», — отмечает операционный директор «Материи» Кирилл Михалко, объясняя причины появления новой платформы и ее важность для каждой из сторон, вовлеченных в девелоперский процесс.

Кирилл Михалко операционный директор платформы «Материя» «Для девелопера это означает не только сокращение издержек на этапе проектирования, но и минимизацию рисков перепроектирования — благодаря точному попаданию в ожидания города. Выстроенный процесс сопровождения разработки концепции позволяет минимизировать время простаивания площадки. В работе с бюро цель «Материи» — довести архитектурную идею до реализации без искажений, помочь учесть экономические, технические и продуктовые требования и оказать комплексную поддержку архитектурному бюро в процессе проектирования, чтобы дать возможность даже молодым участникам рынка работать над масштабными проектами. «Материя» подключается к проекту на том этапе, когда его экономика уже рассчитана. И как раз одна из задач, которую обеспечивает платформа, — это попадание в те стоимостные показатели, которые заложены в финмодели проекта. А с творческой точки зрения мы обеспечиваем концепцию, которая будет соответствовать представлениям о сильной, содержательной архитектуре, сформирует идентичность и заложит основу для долгосрочной привлекательности объекта. Мы открыты для предложений со стороны девелопмента и готовы обсуждать различные форматы сотрудничества, в том числе формирование предложений по общей концепции. Однако основная наша ценность — в сопровождении архитектурного бюро в рамках полного цикла работ».

Конечно, вопрос, который, можно не сомневаться, зададут девелоперы, — а поможет ли участие «Материи» в проектах (и участие, как мы все понимаем, не бесплатное) увеличить продажи? «Обеспечивают ли качественные архитектурные решения увеличение темпов продаж — вопрос сложный и многогранный. Ценность архитектуры и облика будущего жилья субъективна, и степень этой ценности разнится для разных целевых аудиторий, категорий жилья, локаций и еще огромного количества факторов, которыми обладают девелоперские проекты. Одна из наших миссий, которая не лежит в плоскости прикладных проектных работ, направлена на увеличение ценности архитектуры и визуально-эстетических характеристик для всех участников городской среды: жителей, девелопмента, органов власти. Тем самым обеспечивается спрос на проекты с действительно качественной архитектурой, созданной на основании ценностного подхода к ней», — отвечает Кирилл Михалко.

Красивые формулировки. Да и сам замысел, надо признать, логичен и не лишен изящества. Но бизнес все-таки привык мыслить в формате «сколько вешать в граммах» и на конкретно поставленный вопрос ждет таких же конкретных ответов: если мне предстоит платить, объясните почему, почему именно вам и в расчете на какую отдачу. Может, поэтому пока особого энтузиазма у игроков рынка, с которыми побеседовала Бизнес ФМ, появление новой платформы (особенно второй, проектно-сопроводительной ее части) не вызвало.

«Материя» в целом интересный продукт, который станет еще одним исследовательским инструментом для девелоперов. Однако применять его целесообразно для масштабных проектов, так как привлечение консультантов на предпроектном этапе создает дополнительную нагрузку в несколько десятков миллионов», — уверена директор департамента стратегии продукта компании DOGMA Евгения Стяжкина.

«На старте любых проектов, базирующихся на экспертизе их организаторов, желательно продемонстрировать накопленную компетенцию и, если есть, какие-то примеры подобных работ. Презентация платформы встречает сентенцией о «системной работе с городской тканью через архитектурную медиацию и исследования». Профит девелопера от медиации непрозрачен», — подчеркивает управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов.

Илья Фролов управляющий партнер девелоперской компании Stenoy «Очень много внимания посреднической функции платформы без конкретных преимуществ ее участников. Получается, что экспертная роль платформы — повод для девелопера усомниться в компетенции приглашенного в проект архитектурного бюро. С другой стороны, использование платформы замедляет процесс проектирования на реализацию «осмысления» и «исследования». Как мне представляется, для «активации» этого начинания нужен яркий кейс, демонстрирующий успех и необходимость его использования».

Как вспоминает архитектор, сооснователь архитектурного бюро «Гордеев — Демидов» Павел Гордеев, «около десяти лет назад в России уже работали консалтинговые компании, часто с иностранными именами и зарубежным опытом, которые выполняли роль посредников между девелопером и архитектором. У них были широкие компетенции: они подбирали площадки, формировали продуктовую концепцию, вели проект от идеи до заполнения пространств арендаторами и влияли на непосредственную прибыль инвесторов. Тогда это было ново и востребовано: мы ориентировались на иностранный опыт, искали внешние «правильные» решения, потому что еще не знали себя».

Павел Гордеев архитектор, сооснователь архитектурного бюро «Гордеев — Демидов» «Постепенно мы узнали о себе больше, начали собирать собственную аналитику, а девелоперы забрали эти функции внутрь — появились продуктологи, аналитики, отделы по земельным участкам и продажам. Платформа «Материя» предлагает схожую модель: связать архитектуру с бизнес-логикой, усилить проекты исследовательской и урбанистической экспертизой, привлечь молодых архитекторов. Звучит полезно, но рынок уже устроен иначе. Опыт и компетенции, на которые они претендуют, во многом есть у девелоперов, а молодым бюро часто не хватает технической базы для сложных объектов. Если девелоперы будут готовы отдавать часть своих компетенций на аутсорс, такая инициатива вполне сможет прижиться. Возможно, время для новой итерации действительно пришло — и тогда этот мост между архитектурой и бизнесом сможет заработать по-новому».

Рыночный старт новой платформы — хороший повод поговорить о необходимости подобного рода инструментов в целом. Ведь «любой бизнес-продукт появляется там, где индустрия испытывает определенные затруднения, существует нехватка форматов или есть возможность по-новому оптимизировать различные процессы» — такое определение в разговоре с Бизнес ФМ дал глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев.

— Насколько я знаю, платформа «Материя» развивается примерно год, а сама идея и подходы к ее реализации созревали достаточно долго. Мне лично известно, что сначала организаторы тщательно формировали команду, занимались постановкой внутренних целей, составляли дорожную карту, а уже затем начали действовать на рынке. Видно, что создатели проекта искренне хотят сделать что-то новое и интересное, пусть даже это и крайне непростая задача.

— Такой подход делает им честь. И все же насколько правомерна, целесообразна, жизнеспособна, да просто интересна рынку инициатива, с которой выступает платформа?

— Если рассуждать о спросе на услуги подобных платформ, то очевидно, что они вполне правомерны и понятны с точки зрения формальной логики рынка. Насколько концепция окажется ему интересна, покажет лишь практика, но сама идея звучит достаточно свежо и прогрессивно. Попытки раскрутить структуры, которые хотели стать агрегаторами услуг в сфере проектирования и девелопмента, встречались и ранее. Но ранее они в большей степени ограничивались курированием конкурсной практики, поиском и фильтрацией идей. Судя по всему, в данном случае авторы платформы решили пойти чуть дальше и стать своего рода выносным юнитом продукта для различных заказчиков. Иными словами, они намерены работать не просто в интересах одной компании, а развивать продукт внутри рынка, в целом повышать его общий уровень в рамках столичной строительной отрасли. Если говорить о географии развития платформы, то старт в рамках границ Москвы вполне понятен. Заявленный объем работ очень трудоемкий, требует высокой квалификации и связан с интенсивной «челночной дипломатией». Столица как показательный образец и флагман развития рынка недвижимости России позволяет тестировать идеи, проверять концепции на прочность, рентабельность и потенциальную масштабируемость. Если продукт окажется жизнеспособным и продемонстрирует возможности расширять охваты в мегаполисе, то можно создать единый стандарт, а затем в будущем пытаться транслировать его и на регионы.

— Какие вопросы все это позволит решать, а какие — скорее нет?

— Актуальный трек экономики дает основание считать, что количество девелоперов в ближайшее время будет уменьшаться, а рынок консолидироваться вокруг крупных игроков. В период такой трансформации вполне возможны процессы объединения разных структур и команд застройщиков, продуктологов и так далее. Специалисты с разным опытом могут в чем-то разойтись во взглядах на тот или иной проект. Для разрешения подобных ситуаций вполне может понадобиться сторонний модератор, который взвесит все за и против, осмыслит все риски, выведя их в единое требование к продукту. Если сотрудники «Материи» ставят перед собой такую цель, то это будет достаточно точное попадание в будущий тренд. Когда бизнес укрупняется, застройщики часто начинают сужать круг архитектурных бюро, у которых они заказывают проекты, оставляя в пуле несколько проверенных партнеров. Вполне закономерно, что после пары лет работы с одними и теми же командами динамика эволюции продукта начинает несколько «замораживаться», так как снижается внутренняя конкуренция. С другой стороны, каждый раз привлекать десятки новых архитекторов и коллективов сложно и не слишком эффективно для тайм-менеджмента девелоперского цикла. Много времени уходит на отсев неподходящих по тем или иным причинам партнеров, переключение на других, ввод в курс дела и адаптацию наработок предыдущих подрядчиков в случае их замены. К тому же у многих небольших, но отличных бюро попросту нет ресурсов и возможностей даже выйти на переговоры и быть замеченными системными девелоперами. Я думаю, что появление агрегатора призвано исключить этот проблемный момент и наладить коммуникацию между проектировщиками и застройщиками там, где она затруднена или невозможна напрямую. Это может позволить молодым командам получить заказы от крупного бизнеса, а тот в свою очередь получит определенные гарантии комфортного сотрудничества без ненужных рисков. Я думаю, что в совокупности все это нацелено на повышение конкуренции, зеленый свет свежим идеям, «циркуляцию воздуха» на рынке.

— В целом не выглядит ли новая заявка слишком амбициозной для отдельной команды? Ведь речь идет о фундаментальных механизмах рынка и взаимодействии его игроков.

— Я не считаю, что заявка выглядит неподъемной для одной структуры. В любом бизнесе можно иметь огромную команду и быть не слишком эффективным. С другой стороны, если собрать небольшой, но классный и профессиональный коллектив, который четко знает, что он делает, и обладает структурированным планом действий, можно работать эффективно. В данном деле очень важно выстраивание правильной иерархии, отведение каждому сотруднику правильной роли. Разумеется, заявка на новый продукт и формат априори является амбициозной, но сама идея действительно не выглядит как воздушный замок. В целом речь действительно идет о фундаментальных механизмах рынка, которые хорошо всем известны. Конечно, вероятность ошибок и свои риски есть всегда, в том числе и в данном случае.

Для архитекторов возможные риски в работе с таким агрегатором заключаются том, что модератор в какой-то момент может сам захотеть проектировать, предупреждает эксперт. «Мне кажется, такая стратегия окажется неверной, ведь статус балансира и связующего звена противоречит аффилированности. Тогда есть вероятность разрушения самой сути модели, но я думаю, что в «Материи» осознают это и не пойдут по данному пути», — резюмирует Георгий Тюгаев.