Обновлено в 14:30

Стоимость жилья на первичном рынке упала в апреле по разным оценкам от 2 до 8%. Причем цены сползли не только в старой Москве, но и в Новой. В среднем квадратный метр в новостройке в старых границах Москвы стоит 578 тысяч рублей, в Новой Москве — 332 тысячи рублей.

Отчасти общее снижение цен произошло за счет элитного сегмента, чья стоимость просела заметнее всего — сразу на 20%, подсчитали эксперты BnMap.pro. При этом бизнес-класс, наоборот, прибавил в цене около 2%. Впрочем, по данным ЦИАН, средняя стоимость нового жилья дешевеет и без учета «элитки».

Что могло повлиять на цены в новостройках и долго ли продлится этот эффект? Говорит основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев:

Константин Апрелев основатель Российской гильдии риэлторов «Новостройки дешевеют начиная со второй половины января текущего года практически по всем сегментам. Просто не могут застройщики продать необходимого объема для того, чтобы вписаться в планы проектного финансирования. То, что они не укладываются в финансовые планы продаж, ведет к удорожанию себестоимости проекта за счет удорожания проектного финансирования и, естественно, приведет к тому, что не просто падают прибыли — сами по себе проекты становятся нерентабельными при сегодняшней стоимости рыночного проектного финансирования. Рыночная стоимость, несмотря на снижение ключевой ставки, продолжает быть достаточно высокой, потому что механизм наполнения эскроу-счетов перестал работать. Люди не готовы вкладывать деньги на длительный период строительства, беря ипотеку, понимая, что жилье они могут купить накануне ввода дома в эксплуатацию. Не факт, что цена на это жилье каким-то образом может вырасти. Более того, строящееся жилье стоит дороже на 15-20%, чем уже построенное жилье тем же самым застройщиком в рамках того же самого кластера и окружающей территории. Главные стимулы — «Покупайте сегодня, завтра будет дороже» и «Покупайте сейчас, готовое жилье будет дороже» — оба мотива перестали работать для рынка. Люди, понимая это, все больше и больше выбирают покупку жилья на вторичном рынке. Количество сделок на вторичном рынке продолжает расти, количество ипотечных кредитов с рыночной ипотекой тоже продолжает увеличиваться. Ипотечные кредиты сегодня берут не для покупки квартиры с нуля на вторичном рынке, а для того, чтобы произвести обменные операции: люди покупают что-то новое, потом старые продают и закрывают этот ипотечный кредит».

О том, как себя на этом фоне чувствует рынок вторичного жилья и есть ли шанс, что покупателям снова станут массово интересны новостройки, рассуждает эксперт по недвижимости, член Гильдии риелторов Москвы Андрей Веселаго:

Андрей Веселаго эксперт по недвижимости, риелтор «Активность дикая, народ сметает все подряд. К примеру, по вчера вышедшей в рекламу квартире сегодня у меня восемь показов, телефон оборвали, и все бегут смотреть. Так что на вторичке все очень бодро. Народ из новостроек перетекает во вторичку, потому что вторичка при прочих равных заметно дешевле. Все льготные госпрограммы, за исключением семейной ипотеки, которая далеко не всем подходит, у новостроек фактически свернуты. А на вторичке все очень хорошо, ипотека дешевеет. Люди перестали бояться ее брать и понимают, что через некоторое время рефинансируются. Уже сейчас реально взять под 17%, например. Они заплатят по 17% в год, а через год в текущем тренде они рефинансируются под 12%, и будет совсем все комфортно. А новостройки переживают не самые лучшие времена, потому что цены очень сильно разогнаны, они стали заоблачно дорого стоить. Застройщики чувствовали себя очень вольготно на программах господдержки разных ее видов. А сейчас у них падение продаж, потому что этих программ нет. Надо понимать механизм психологии льготных программ. Они разгоняли цену на первичку, но фактически пользователями льготных программ были не конечные покупатели в основном, а перекупщики, инвесторы, которые совершенно честно признавались: «Вот у меня 17 ипотек льготных разных. Я накупил первичку, жду, пока достроится. Плачу по 5-6% за ипотеку, потом продаю достроенные квартиры уже конечным пользователям». Сейчас нельзя взять дешевую ипотеку на первичку, она стоит на 30-40% дороже и построится через три года. Вопрос: зачем это нужно и кому, если можно пойти и купить квартиру на вторичке прямо немедленно? Пока нет никаких льготных стимулирующих программ, квартиры пытаются продавать на этапе красивых картинок. Я не вижу причин, по которым спрос должен был бы перетечь обратно в первичку — массовый, большой спрос».

Тем временем разрыв в ценах между первичкой и вторичкой начал сокращаться впервые за пять лет, обратили внимание аналитики ЦИАН. Готовое жилье сейчас на 23% дешевле новостроек, хотя еще в декабре года показатель достигал 26%. Причинами сокращения разрыва эксперты называют переток спроса с первичного жилья на вторичку, насыщение рынка готового жилья недавно сданными новостройками и замедление индексации цен девелоперами.