Выступая на конференции «Время изменений: формула баланса», директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов честно признался, что этого самого баланса на рынке недвижимости он не нашел, зато сразу нашел понимание аудитории:

«Я, честно говоря, в шоке. По-простому. Я не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать. Я не знаю, как вы в зале. У кого-то есть схожее мнение со мной? Банкиры держатся пока! Банкиры держатся, но что им остается...»

Реплика, с одной стороны, заставляет задуматься, какие сейчас зарплаты у ключевых сотрудников Центробанка, если они задаются подобными вопросами. Бизнес ФМ направила по этому поводу запрос в ЦБ, но, честно говоря, не ожидает ответа. С другой стороны, неслучайно, что ценами на жилье интересуется директор департамента банковского регулирования, то есть и ипотеки тоже.

Требования к заемщику ужесточились: Центробанк ввел макропруденциальные лимиты и надбавки, то есть ограничения на долю рискованных кредитов и займов и повышенные требования к капиталу банков при выдаче рискованных кредитов. Отсюда и разница между ключевой ставкой и процентом ипотеки.

В былые годы на нисходящем тренде, когда всем было очевидно, что ставка будет падать, такого, чтобы не было банков, которые выдавали кредиты по уровню ключевой, старожилы среди экспертов не припомнят. Сейчас по-хорошему банки должны давать ипотеку по 14,5%. Но таких почти нет, средняя по рынку — 18%. Так банки лимитируют высокорисковую ипотеку, говорит советник президента Гильдии риелторов Москвы, гендиректор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков:

Константин Барсуков советник президента Гильдии риелторов Москвы, гендиректор агентства «Релайт-Недвижимость» «Марат Хуснуллин недавно заявил о том, что у застройщиков запас прочности исчерпан. Центробанк им намекнул, что есть куда цены снижать сейчас. То, что мы видим, — это продолжение диалога Центрального банка с застройщиками, который мы наблюдали в 2025 году и, собственно, который мы наблюдали каждый раз, когда ужесточались программы по льготным ипотекам. Вот у нас же сейчас планируется очередное обсуждение: что нужно льготную ипотеку поджать. Первое заявление Хуснуллина о том, что у застройщиков запас прочности исчерпан. Дальше были заявления от представителей застройщиков о том, что банки захватывают отрасль. В целом они правы, но не так, как это развернуто, и что «бедные» застройщики у них как подрядчики и «деваться им, бедненьким, некуда». В ответ на это Центробанк им сказал: «Ребятки, а цены-то вы задрали как? Вы что хотите? Может, вам цены надо было как-то корректировать в свое время, а не задирать? Тогда бы и запаса прочности было нормально». Нормальная политическая борьба: застройщики хотят, чтобы изменений семейной ипотеки не было, Центробанк планомерно хочет ее закрыть».

Риелторы уже давно посчитали, сколько надо зарабатывать, чтобы взять ипотеку сейчас по нынешним ставкам. Если вкратце, в Москве на стандартную первичку по ставке в 16% — от 220 тысяч до 300 тысяч рублей. Сегодня идеальный заемщик для банка — человек, имеющий деньги на первоначальный взнос от 30% до 50% с соотношением платежа и дохода не более 50%, зарабатывающий вбелую. У такого клиента ежемесячный платеж составит около 100 тысяч рублей при зарплате в 220 тысяч. Если есть иждивенцы — заработок должен составить около 300 тысяч рублей в месяц.

Росреестр недавно дал информацию по Москве по количеству покупок жилья. На вторичном рынке в апреле было заключено 13 522 договора. Много это или мало? На 7% выше среднего. То есть по вторичке нельзя сказать, что меньше стали покупать. Первичка — дело другое. С января по апрель — на 37% меньше, чем за тот же период 2025 года, говорит основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев:

Константин Апрелев основатель Российской гильдии риелторов «Этот уровень объемов сделок где-то в полтора-два раза ниже уровня до 2024 года, когда у нас взлетели ипотечные ставки. С 2019 по 2023 год — более 4,5 млн сделок в год, сейчас — менее 3 млн. Потому что ипотека недоступна: 19% годовых — это безумие. Я думаю, что этот вопрос можно адресовать как раз представителю департамента Центробанка: как он думает, с такой ставкой можно построить дешевое жилье? Если застройщики платили 20% годовых и вели стройку три года, то в среднем эта процентная ставка увеличивает стоимость недвижимости в потлтора-два раза. Я вообще не знаю, какие инвестиционные проекты длительностью более двух лет могут в принципе окупаться сегодня в сфере недвижимости».

По словам риелторов, коррекция цен на рынке новостроек стала заметна с февраля. По базе «Дом.РФ», суммы реальных сделок отличаются от заявляемых застройщиками цен, и иногда — существенно. Некоторые застройщики снижают цены на 5-15%, да, не по всем проектам, не на всех локациях, но снижают и делают это негласно, потому что не справляются с планами продаж.

Тренд переломили две вещи: люди перестали верить схеме «покупайте сейчас — завтра будет дороже» и больше не рассчитывают на схемы продаж «возьми ипотеку с беспроцентной рассрочкой на первые два года, чтобы дождаться пониженных ставок через эти два года и платить вменяемую ипотеку». Обе схемы перестали работать.