Налоговая нагрузка растет не только у представителей бизнеса, но и у физлиц — в частности, владельцев элитной загородной недвижимости. Как напоминают эксперты АН Arborestate*, максимальная ставка налога на имущество физических лиц для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей в прошлом году повысилась до 2,5% (ранее она составляла 2%). Одновременно на земельные участки стоимостью более 300 млн рублей ставка выросла до 1,5%.

Таким образом, совокупная налоговая нагрузка на владельца объекта с высокой стоимостью включает теперь оба повышенных показателя. (Хотя заведующий бюро адвокатов «Де-юре», член экспертного совета при комитете Госдумы по строительству и ЖКХ Никита Филиппов добавляет: конкретная ставка может варьироваться в зависимости от вида объекта, регионального закона и того, как объект учтен в ЕГРН). «Кроме того, льготные категории граждан, как правило, освобожденные от уплаты имущественного налога, в отношении объектов стоимостью свыше 300 млн рублей права на освобождение не имеют», — подчеркивают в Arborestate.

Параллельно с уже вступившими в силу изменениями в Госдуму внесен документ, который основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов называет еще более важным сигналом. Речь идет о законопроекте, предусматривающем введение дополнительных уровней прогрессивного налогообложения: до 3% для объектов с кадастровой стоимостью свыше 350 млн рублей, до 3,5% — при стоимости свыше 450 млн рублей, до 4% — для объектов дороже 550 млн рублей. «Инициаторы поправок обосновывают их тем, что действующая система не в полной мере отражает дифференциацию стоимости объектов. Законопроект пока не принят, однако его появление свидетельствует об устойчивом векторе налоговой политики в отношении дорогостоящего имущества», — делятся наблюдениями аналитики Arborestate.

Что из всего этого следует? Во-первых, как справедливо отмечает Валерий Лукинов, ключевая переменная — кадастровая стоимость, поскольку именно она, а не рыночная цена, становится базой для расчета налога. При этом методика оценки часто дает погрешности: объект может быть переоценен относительно реальных сделок.

А значит, «если объект недвижимости стоит дороже 300 млн рублей, в первую очередь необходимо проверить его кадастровую стоимость, категорию объекта и то, не включен ли он в региональный перечень объектов, налог по которым считается от кадастровой стоимости. Такой перечень утверждается субъектом РФ и обычно касается административно-деловых, торговых и некоторых нежилых объектов. Именно включение в перечень влияет на то, по какой базе и ставке будет считаться налог. Также стоит проверить, не предусмотрены ли пониженные ставки или льготы (хотя для дорогостоящей недвижимости они, как правило, не действуют)», — поясняет Никита Филиппов.

Никита Филиппов заведующий бюро адвокатов «Де-юре», член экспертного совета при комитете Госдумы по строительству и ЖКХ «Законный способ снизить налоговую нагрузку — проверить, не завышена ли кадастровая стоимость. Если объект оценен выше рыночного уровня или в расчет попали лишние площади, стоимость можно оспорить через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке (ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Еще один важный шаг — проверить, правильно ли имущество отнесено к списку объектов, по которым налог считается по кадастровой стоимости, и верно ли в документах указаны его вид и назначение. Ошибка в этих данных может привести к увеличению налога. Для загородных домов и усадеб логика не отличается: необходимо проверить кадастровую стоимость и статус объекта, а при обнаружении неточностей и несоответствий — устранять их. Короче говоря, короткий алгоритм таков: определить, кто вы: физлицо или организация; проверить, какая база применяется — кадастровая или среднегодовая стоимость; посмотреть, не попал ли объект в региональный перечень; сверить кадастровую стоимость и вид объекта в ЕГРН; если есть ошибка или завышение — оспорить стоимость или исправить сведения».

Узнать кадастровую стоимость объекта можно по выписке из ЕГРН, на сайте Росреестра или в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Однако интерпретация полученных данных применительно к конкретному объекту и налоговым последствиям сделки требует профессионального анализа, настаивают эксперты Arborestate. «Можно обратиться сразу в суд, минуя комиссию (либо если комиссия отказала, бездействовала или были пропущены сроки обращения), приложив отчет независимого оценщика и документы, подтверждающие рыночную стоимость объекта. Срок рассмотрения — до 30 дней в комиссии, судебный процесс — в среднем два-три месяца. Успешное оспаривание позволяет снизить налоговую базу и вернуть переплату за предыдущие периоды», — делится подробностями Валерий Лукинов.

Во-вторых, описанные выше изменения, безусловно, влияют на поведение покупателей и инвесторов. По словам основателя и генерального директора компании «Горизонт девелопмент» Никиты Шувалова, рост налоговой нагрузки уже отразился на структуре спроса. «По данным аналитических агентств и собственным исследованиям «Горизонт девелопмент», в 2025 году количество сделок на первичном рынке элитной загородной недвижимости Московского региона сократилось на 25% относительно 2024 года и составило 209 сделок. Однако это не означает потерю интереса к сегменту — скорее, покупатели стали избирательнее и ориентируются на проекты, в которых продумана налоговая эффективность. Для собственника крупного участка это сигнал: сегодня выигрывает тот, кто предлагает продукт с оптимальной кадастровой стоимостью и встроенной стратегией минимизации фискальной нагрузки», — уверен эксперт.

Ольга Щеголева/Фотобанк Лори

К переменам вынуждены сегодня готовиться не только покупатели. «Для продавцов и собственников повышенная налоговая нагрузка может стать причиной более длительной экспозиции объекта и переговоров в части снижения цены, поскольку покупатели теперь учитывают не только стоимость объекта, но и стоимость владения им. Для девелоперов и застройщиков влияние проявляется через рост себестоимости и более внимательное отношение к структуре проектов: налоговые изменения и связанные с ними издержки частично перекладываются в цену. В коммерческом сегменте рынок обычно реагирует быстрее всего, поскольку налоговая нагрузка и расходы на владение там напрямую влияют на инвестиционную привлекательность объекта», — рассказывает Никита Филиппов. Валерий Лукинов согласен: 2026 год станет годом серьезных изменений элитного загородного рынка.

Валерий Лукинов основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» «Покупатели будут уходить от «статусного метража» к компактному люксу (300-400 квадратных метров), чтобы остаться ниже порога 300 млн рублей. Как вариант, часть сделок перейдет в «серую» зону, и сделки официально будут оформляться до 300 млн. Инвесторы уже пересматривают подходы к объектам дороже пороговых 300 млн: отрицательный денежный поток до нескольких десятков млн рублей в год делает модель buy-fix-sell убыточной. Девелоперы переходят к домам 300-400 квадратных метров на 8-12 сотках, дробят лоты и делают оспаривание кадастровой стоимости стандартной процедурой. Итоговая сегментация рынка по кадастровой стоимости: до 300 млн рублей — зона ликвидности, объекты от 300 млн до 450 млн рублей — зона риска, будут значительные дисконты, а лоты свыше 500 млн рублей — нишевый продукт, срок продажи и дисконты будут значительными».

«Во второй половине 2025 года рынок уже начал адаптироваться к новым условиям работы, серьезно изменившимся за последние пару лет: банки, подрядчики и покупатели постепенно привыкли к эскроу-механике, объем ипотечных сделок снова пошел вверх. Но при этом сама структура рынка стала заметно жестче — вход для небольших подрядчиков усложнился, а требования к прозрачности и финансовой устойчивости выросли. Новая налоговая конфигурация, скорее всего, усилит именно этот тренд. Рост налоговой нагрузки и контроля будут дополнительно давить на небольших игроков и повышать себестоимость строительства. Для покупателей это почти неизбежно означает дальнейший рост стоимости квадратного метра — как за счет налогов и стоимости денег, так и за счет более дорогой и регулируемой модели строительства», — делится своим мнением руководитель по развитию сервисов ИЖС в экосистеме недвижимости М2 Леонид Лапин.

«Мы видим тектонический сдвиг в поведении владельцев крупных земельных массивов», — продолжает Никита Шувалов. И готов подтвердить свое заявление конкретными данными.

Никита Шувалов основатель и генеральный директор компании «Горизонт девелопмент» «В 2025 году объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости Московского региона вырос на 63%, до 660 лотов, с суммарной стоимостью 131 млрд рублей. На рынок вышли 11 новых проектов и новые очереди в четырех существующих. Это прямое следствие того, что лендлорды больше не рассчитывают на пассивную капитализацию: повышение налогов, ужесточение градостроительного регулирования и внедрение механизма КРТ практически лишают смысла стратегию «сидеть на земле». Те, кто раньше держали участки на физических лицах ради налоговой оптимизации, сегодня активно ищут деятельные сценарии — либо запускают девелоперский проект самостоятельно, либо передают землю профессиональному партнеру, способному разработать налогово-эффективную архитектуру проекта и превратить такой участок в системный премиальный продукт с учетом актуальных налоговых и градостроительных реалий. Для собственника это окно возможностей: спрос концентрируется на качественных проектах, а рынок еще только формирует новое предложение. Тот, кто начинает сейчас с опытной командой, минимизирует риски и получает максимальную итоговую стоимость актива».

Кстати, игроки загородного рынка говорят, что владельцы готовых объектов тоже заметно активизировались. В кулуарах звучит статистика, согласно которой предложение в сегменте элитной вторички выросло на 75%, если считать в лотах, и составило 1967 объектов на общую сумму экспонирования 788 млрд рублей (прирост на 10% к предыдущему году). Данный тренд говорит о том, что собственники под давлением повышающейся налоговой ставки хотят продать свои активы, которые в силу срока эксплуатации имеют пониженную ликвидность в сравнении с предложением в новых проектах — примерно так рассуждают профессионалы.

Наконец, в-третьих, налоговое консультирование и структурирование сегодня стало обязательным элементом сделки. «Форма собственности, порядок оформления, распределение долей — все эти параметры влияют на итоговую нагрузку. Налоговые последствия являются неотъемлемым элементом консультирования, требующим анализа до выхода на сделку, а не после ее закрытия. Клиент должен понимать не только цену объекта, но и стоимость владения на горизонте нескольких лет», — отмечают в Arborestate.

«Мой совет: при работе с элитной недвижимостью или ее покупке закладывайте налоговую динамику в личный финансовый план. Игнорирование налогового прогноза ведет к прямой потере капитала. Проверка и корректировка кадастровой стоимости — это не бюрократия, а инструмент сохранения активов в условиях ужесточения фискальной политики», — резюмирует Валерий Лукинов.​