Уравнять стоимость жилья в рассрочку и без нее, нивелировать риски граждан, банков и застройщиков — ЦБ и Минстрой работают над проектом закона по регулированию рассрочки. Зачем это нужно — рассказала Елена Ненахова, заместитель руководителя службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России:

Уравнять стоимость жилья, приобретаемого в рассрочку и без рассрочки. Как, в рамках каких обсуждений эта идея родилась?
Елена Ненахова: Законопроект, который сейчас обсуждается, разработан совместно Минстроем и Банком России, и он как раз направлен на купирование рисков. Риски возникают не только для граждан, но и для застройщиков, а также для банков, которые их кредитуют. Прежде всего, естественно, это защита гражданина.
Банк России достаточно давно наблюдает за продажами жилья в рассрочку. Мы проводили анализ жалоб потребителей. По его результатам в середине 2025 года рекомендовали банкам комплексно смотреть на все риски, которые возникают при кредитовании застройщиков, которые, в свою очередь, предоставляют гражданам рассрочки.
Те граждане, кто при оформлении рассрочки рассчитывает на получение в будущем ипотечного кредита, потенциально могут столкнуться с финансовыми трудностями, если платеж по ипотечному кредиту для погашения рассрочки от застройщика выше, чем они планировали. И если банк откажет в выдаче ипотечного кредита, они окажутся в еще более сложной ситуации, если они на него рассчитывали. Таким образом, они могут не получить квартиру, поскольку не смогут ее полностью оплатить вовремя. Хорошо, если такая ситуация произойдет еще до сдачи дома в эксплуатацию. Пока уплаченные деньги находятся на эскроу-счете, их легко вернуть. Но проблема в том, что сейчас нет законодательного регулирования рассрочки. Используются разные схемы, которые могут порождать множество рисков.
Что это за риски?
Елена Ненахова: Нет запрета на рассрочку после ввода дома в эксплуатацию, есть лишь требование, чтобы в ДДУ [договор долевого участия] был установлен срок для расчетов до ввода дома в эксплуатацию. Если нарушается договор в части внесения неполной суммы, это не препятствует банку раскрыть эскроу в пользу застройщика. И что получается? Продление рассрочки на период после ввода в эксплуатацию зависит от решения застройщика. На практике происходит расторжение ДДУ. По взаимному согласию сторон гражданину возвращаются средства с эскроу и заключается договор купли-продажи с включением в него, как правило, условия, что переход права собственности производится только после внесения полной оплаты. Рассрочка, выходящая за пределы срока ввода в эксплуатацию, предполагает передачу денег напрямую застройщику. Если гражданин при этом не получает собственность и на период рассрочки квартира остается на балансе застройщика, то гражданин может остаться и без денег, и без квартиры.
Только об этих рисках идет речь?
Елена Ненахова: Есть риски так называемых двойных продаж, поскольку договор купли-продажи, в отличие от ДДУ, не регистрируется в Росреестре. Регистрации сейчас подлежит только переход права собственности. Соответственно, одна и та же квартира может быть потенциально продана застройщиком несколько раз за период рассрочки.
А для застройщиков и банков какие могут быть узкие места?
Елена Ненахова: Распространение нерегулируемой надлежащим образом рассрочки несет риски для самих застройщиков и кредитных организаций. Застройщики могут столкнуться с ростом просроченной задолженности физических лиц по рассрочкам от застройщиков. И это, в свою очередь, может затруднить выплаты по кредитам, которые банки предоставляли им на строительство жилья.
Что еще важного есть в законопроекте?
Елена Ненахова: Во-первых, он устанавливает, что рассрочка по ДДУ распространяется на период после ввода дома в эксплуатацию. Это будет сейчас прямо урегулировано законом. После ввода дома в эксплуатацию квартира обязательно оформляется в собственность дольщика, и это не зависит от внесения полной оплаты. У застройщика, в свою очередь, будет право залога на такую квартиру. При этом счет эскроу будет раскрываться. Расчеты по рассрочке после ввода дома в эксплуатацию будут вестись через специальный счет в банке, права по счету будут передаваться в залог банку в обеспечение возврата такого целевого кредита. Планируется, что максимальный срок рассрочки будет не более чем три года после планируемой даты ввода дома в эксплуатацию. Будет ограничен размер ответственности дольщика при нарушении сроков оплаты: предполагается, что это будет не более 20% годовых от суммы просроченной задолженности. И в кредитной истории гражданина будет отражаться информация о рассрочке от застройщика. Важно сказать, что положения законопроекта будут действовать в отношении вновь заключаемых договоров.
Что думают застройщики? Были ли консультации с участниками рынка?
Елена Ненахова: На площадке Минстроя на эту тему неоднократно проводились совещания. В совещаниях участвовали застройщики, они высказываются в целом в поддержку того, что такое единообразное регулирование нужно и что нужно урегулировать ситуацию с рассрочками, которые выходят за пределы этапа ввода дома в эксплуатацию.
В какой стадии разработки сейчас находится законопроект?
Елена Ненахова: Сейчас это, конечно, еще только разрабатываемый проект. Надеемся, что в самое ближайшее время он будет внесен на рассмотрение в Государственную думу.