В продолжение начатого в прошлый раз разговора о том, где проходит граница разумной оптимизации девелоперского проекта и как сэкономить на строительстве, не исказив при этом первоначальный архитектурный замысел и сохранив класс проекта, Бизнес ФМ побеседовала с игроками недвижимого рынка. Прежде всего, конечно, с представителями девелоперских и управляющих компаний.

Насколько сегодня перед ними стоит задача сэкономить по ходу строительства и какова степень важности этой задачи в диапазоне от «хорошо бы» до «жизненно необходимо»? Насколько можно «высушить» проект и на чем именно нужно экономить, если стремиться не потерять в качестве? И стремиться — это, в принципе, хорошо, но в реальности — можно ли ужаться и сохранить качество или это не более чем иллюзия?

Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры»

«В данном вопросе говорить о девелоперах в целом невозможно. Задача сэкономить стоит всегда, но острота этой проблемы во многом зависит от условий, в которых реализуется проект. Для себя мы бы оценили степень ее важности как «необходимо в зависимости от обстоятельств». Но для начала нужно оговориться, о какой экономии идет речь. Если заложить сравнительно недорогие решения, а затем продавать объект под видом высокого класса — это недопустимо в профессиональной среде: имиджевые издержки перевешивают сиюминутную выгоду. Если же речь о корректировке в процессе стройки — она неизбежна, и с этим сталкиваются все девелоперы. Более того, корректировки возникают в обе стороны. Одни решения дорожают, и девелопер ищет им альтернативу. Другие, напротив, иногда дешевеют, и высвободившиеся средства можно направить на улучшение продукта. Теперь об условиях реализации проекта, точнее, источниках финансирования. Если девелопер возводит здание за счет собственных средств, у него больше свободы для маневра в случае роста цен. Есть смысл сохранять более дорогие решения, даже жертвуя маржой. Удешевление заметных элементов (на фасадах, входных группах, в благоустройстве) повлияет на цену продукта, и прибыль от продажи лотов упадет, поэтому маржа в любом случае «сожмется». Но если это удешевление окажется серьезным, добавятся еще и репутационные потери. Экономия на «невидимом» — инженерии, конструктиве — тоже чревата, но уже издержками для собственной управляющей компании в процессе эксплуатации. Так что если запас финансовой прочности позволяет, компании стараются сохранить проект в изначальной «комплектации». Если строительство ведется с привлечением кредитов, но у девелопера есть и свои средства тоже, резкое удорожание ресурсов увеличивает долговую нагрузку, однако не ставит проект под угрозу. Компания может вложить собственный капитал, чтобы не пересматривать решения. Вопрос лишь в том, готова ли она пойти на это. А вот при финансировании за счет продаж или при сочетании этого инструмента с другими девелопер рискует тем, что имеющейся «подушки» может не хватить на покрытие резко изменившейся сметы. В этом случае экономия становится «жизненно необходимой».

***

Сергей Ильясаев, генеральный директор «СЗ «Комфортинвест»

“Экономия по ходу стройки — задача жизненно необходимая для всех игроков рынка. Ключевой вопрос: на чем именно экономить? Надежность конструкций, пожарная безопасность, качество инженерных систем — все, от чего зависит жизнь и здоровье людей, не может быть предметом оптимизации. В остальном девелоперу стоит опираться на собственные приоритеты. Но есть параметры, которые напрямую влияют на решение о покупке, и при экономии именно эти статьи затрат важно сохранить. Речь о том, что будущие жильцы видят и трогают, что производит вау-эффект и порой подталкивает к спонтанной покупке — да, в недвижимости такое случается. К примеру, если есть возможность приобрести участок у воды или рядом с зеленым массивом, за это стоит заплатить. Такой ЖК будет востребован и без дополнительных опций вроде систем рекуперации тепла или бесшумных энергосберегающих лифтов. При этом не стоит путать эффектную визуальную составляющую с качеством среды. Двор не обязан поражать воображение, куда важнее аккуратность, удобное зонирование. Отказ от дорогостоящих декоративных решений не бьет по ежедневному комфорту, а экономия на них при сохранении удобной для жителей организации пространства — разумный компромисс. То есть экономия — это не только урезание бюджетов, но и разумное расходование имеющихся ресурсов. В этом плане оправданно внедрение BIM-проектирования. Оно требует вложений на программное обеспечение, обучение команды и настройку процессов, однако позволяет экономить не «за счет покупателя», а за счет снижения брака, переделок и объема отходов на площадке».

***

Артем Охмат, директор перспективных проектов Level group

«Сегодня контроль себестоимости — одна из ключевых задач для девелоперов. По предложенной шкале я бы поставил ее ближе к «жизненно необходимо»: от того, насколько точно компания управляет затратами, зависят прибыльность проекта и возможность предложить покупателю конкурентную цену. Любое увеличение расходов невозможно автоматически переложить в стоимость квадратного метра — у покупателя есть свой бюджет, и повышение цены может сказаться на продажах. При этом работать с себестоимостью важно еще на стадии проектирования. По ходу строительства возможности для изменений уже ограниченны: пересмотр решений может потребовать дополнительных затрат и повлиять на сроки. Поэтому большое значение имеют точность проекта, планирование закупок, выбор подрядчиков и последовательность работ. Исправление ошибок и переделки способны свести на нет первоначальную экономию. Сокращать расходы нужно с пониманием того, как решение повлияет на готовое здание. Например, в офисной недвижимости качество инженерных систем определяет комфорт сотрудников и расходы на эксплуатацию. Более дешевое решение при строительстве может оказаться дороже для будущего собственника. Поэтому мы, например, оцениваем экономию вместе с ее последствиями: важно сохранить характеристики, за которые покупатель выбирает объект и готов платить. Рациональное проектирование и реальная эффективность начинаются с самого старта. На себестоимость строительства влияют разработка ограждения котлована, выбор типа фундамента, правильная нулевая отметка первого этажа и грамотная организация паркинга. Архитекторам изначально ставят задачу не усложнять конструктив и рационально подходить к фасадным решениям. Качественный и продуманный подход всех участников проектного процесса — специалистов по организации строительства и логистике материалов и ресурсов — дает ощутимый результат, значительно превосходящий эффект от прямой экономии материалов и выбора дешевых аналогов».

«Стремительно меняющиеся условия рынка и в целом жесткость и конкуренция, которые мы сейчас наблюдаем, диктуют необходимость оптимизации. Важно отметить, что системные игроки давно работают по собственным стандартам, нормативам и рекомендациям для проектировщиков, и необходимо вписываться в эти параметры, чтобы проект проходил дальше. Как правило, у несистемных игроков оптимизация начинается уже сразу после появления архитектурной концепции, на той стадии, когда еще нет инженерно-геологических исследований, а разница в стоимости подземной части может многократно перекрывать оптимизацию фасадов», — свидетельствует опыт руководителя UNK (генпроектировщик UNK project и архитектурное бюро UNK architects) Юлия Борисова.

Юлий Борисов руководитель UNK «Оптимизация с архитектурной точки зрения с сохранением качества, безусловно, возможна. Однако ее масштабы зависят в том числе от класса проекта: в комфорт-классе конечному покупателю важнее цена, и здесь масштабы оптимизации могут быть больше, а в бизнес-плюс, премиум и элитном сегментах нужно действовать осторожнее. По моему мнению, до половины оптимизации архитектурных, инженерных, конструктивных решений можно провести с сохранением качества, функциональности и надежности проекта. Существует большая палитра решений, позволяющих найти действительно эффективный баланс. Важно повышать экономическую эффективность здания, в том числе за счет таких инструментов, как соотношение продаваемой и технической площади, удобство планировок, использование летних помещений. Это огромный пласт работы. Если говорить об инженерных решениях, то даже грамотный раскрой стекла в стеклянных фасадах существенно оптимизирует отходы. В сложных зданиях сокращение числа уникальных модулей дает серьезную оптимизацию с сохранением качества, а унификация элементов классических фасадов, например карнизов, существенно сокращает затраты на изготовление форм».

По словам эксперта, обычно архитекторы вместе с заказчиками возвращаются к балансу стоимости, технологий, красоты и эксплуатационных качеств на нескольких ключевых этапах: от первичной и углубленной концепции до прототипов, рабочей документации и разделов по фасадам. При таком планомерном подходе удается создать эстетически сильный, востребованный и экономически эффективный продукт, который успешно реализуется на рынке.

«На рынке, конечно, существуют и более грубые пути: механическое «урезание» деталей, уменьшение выразительности. В таких случаях в начале, возможно, потери незаметны, но качество образа размывается, и здание рискует превратиться в безликую копию. В Москве есть немало примеров из «нулевых», когда замысел был интересным, но в реализации детали и материалы упростили настолько, что итог стал почти нарицательным. Поэтому особенно в высоких сегментах важно не перейти черту: покупатели в них ценят и эстетику, и детали, поэтому чрезмерная оптимизация может сильно ударить по продажам», — предупреждает Юлий Борисов.

Эксперт напоминает, что «в крупных девелоперских компаниях нередко есть отдельные специалисты, отвечающие именно за сокращение затрат, и мы с ними ведем активную коммуникацию для донастройки. Чаще всего критические оптимизационные решения выносятся на первых лиц. Важно отметить, что проекты порой шлифуются годами, при этом рынок и требования для согласования со стороны города меняются, поэтому не только можно, но и важно вести донастройку проекта до самого конца и даже в процессе реализации».

А вот применительно к эксклюзивным проектам и их составляющим термин «оптимизация» надо применять с осторожностью. В частности, когда речь идет об интерьерах самого высокого уровня: при создании таких пространств, безусловно, не стоит экономить на качестве. «Тем более, что требования заказчиков с годами растут: они хотят получить не просто дорогой ремонт, а индивидуальное пространство, идеально соответствующее их характеру, образу жизни и личному представлению о роскоши», — подчеркивает дизайнер, основатель архитектурного бюро SIO Игорь Ситкилов.

Игорь Ситкилов дизайнер, основатель архитектурного бюро SIO «Сегодня состоятельные клиенты готовы инвестировать «в себя», в будущее своей семьи, выбирая все более качественный продукт. Высокие запросы собственников влияют и на состав проектов: в высокобюджетных интерьерах востребованы редкие природные материалы, сложные инженерные решения, мебель ручной работы, а это всегда дорого. Повышает бюджет и стремительный рост стоимости материалов, подрядных работ и усложнение логистики. Только за последние пару лет рынок качественной реализации показал рост около 30%, а стоимость работ подрядчиков сегмента «делюкс» уже превысила 1 млн рублей за квадратный метр. Но есть приемы, которые все-таки позволяют дизайнеру «ужать» бюджет без потери качества. И один из самых сильных таких инструментов — это грамотная планировка, которая задает сценарий жизни в пространстве и может повысить его уровень даже без сверхдорогих материалов. Например, если сократить лишние перегородки или нестандартные проемы, минимизировать ниши и коридоры, которые съедают полезную площадь, это позволит избежать применения сложных решений «на заказ». Бюджет будет оптимизирован, а каждый метр пространства начнет работать на его владельца. И без потери качества».

В завершение эксперт отмечает интересный факт: сегодня интерьер стал выгоднее для собственников практически в три раза. «За последние несколько лет стоимость элитных объектов в Москве росла значительно быстрее, чем бюджеты на интерьеры, что привело к изменению пропорции между ценой лота и затратами на обустройство пространства. Так, если лет пять назад владельцам объектов класса «делюкс» интерьер обходился в 50-100% от их цены, сегодня бюджет составляет порядка 20-30% от стоимости лота. И хотя стоимость качественной реализации растет, вложения в интерьер уже занимают значительно меньшую долю в общей стоимости объекта», — делится выводами Игорь Ситкилов.