Офисная отделка в борьбе за здоровье населения

Типичный московский офисный арендатор образца 2026 года выбирает небольшие, площадью до 500 квадратных метров, лоты с отделкой в зданиях класса В+ или В-, расположенных где-то между центром и Третьим транспортным кольцом. К такому выводу пришли эксперты компании CORE.XP, которые проанализировали сделки, заключенные в сегменте в период с января по август*.

Согласно подсчетам аналитиков, за это время офисная Москва добралась до отметки 683 арендные сделки общей площадью 459 тысяч квадратных метров (для сравнения: в прошлом году было 1002 сделки на 572 тысячи квадратов). «Структура спроса остается устойчивой: две трети сделок приходятся на помещения площадью до 500 квадратных метров, еще 15% — на блоки от 501 до тысячи квадратных метров, 17% — на блоки от 1001 до 5 тысяч квадратов. Крупные лоты площадью более 5 тысяч квадратных метров — это лишь 1%, однако именно средние и крупные сделки формируют основной объем спроса в метрах: на такие помещения приходится около двух третей (65%) арендованной площади. Таким образом, типичный запрос на рынке формирует небольшая компания, тогда как объем спроса в метрах по-прежнему обеспечивает ограниченный круг крупных арендаторов», — делятся подробностями в CORE.XP.

По ее данным, сегодня «типичный» арендатор чаще всего выбирает здание класса B+: в первом полугодии в этом классе заключена почти половина сделок аренды (47%), и еще 19% — в классе B-. Класс А оттянул на себя 30% сделок, Prime — 4%. В пересчете на квадратные метры распределение примерно равное: на класс В (В+ и В-) приходится 54% арендованной площади, на классы А и Prime — 46%, что связано с тем, что в высокобюджетных сегментах компании арендуют более крупные блоки. Так, средняя площадь сделки в классе В составляет 554 квадратных метра, а в классе А — 897 квадратов.

Обязательным условием для большинства арендаторов остается готовая отделка, подчеркивают эксперты. За исследуемый период на офисы с отделкой пришлось 92% от общего количества сделок, хотя ставка аренды в них на 37% выше, чем в помещениях «в бетоне»: 38 200 рублей против 27 900 рублей за квадратный метр в год (без учета НДС, операционных и коммунальных расходов). Это отражает запрос на офис, в который можно въехать сразу, без дополнительных вложений времени и средств.

«Рыночный баланс постепенно смещается в сторону арендаторов: увеличение свободных площадей и снижение числа сделок дают им больше возможностей для выбора и переговорных преимуществ. При этом портрет типичного запроса почти не меняется. Компании ищут офис с готовой отделкой, в который можно въехать сразу, и согласны платить за это больше. Новое предложение при этом формируется помещениями под отделку, ориентированными на розничную продажу, что усугубляет дефицит блоков среднего и крупного размеров в аренду», — отмечает руководитель направления стратегического консалтинга и аналитики CORE.XP Марина Жукова.

При этом эксперты компании Manufaqtury, которые совместно с Союзом превентивной медицины «Превентмед» посмотрели на современный офис с двух сторон — медицины, снижения кардиометаболического, психоэмоционального риска и практики создания реальных рабочих пространств, поделились с Бизнес ФМ двумя выводами своего исследования. Первый: интеграция решений, направленных на здоровье офисных сотрудников, на этапе проектирования добавляет к бюджету на отделку около 2-5%. И второй: вложения в качественную вентиляцию, эргономичную мебель и другие базовые опции напрямую влияют на когнитивные показатели и производительность труда.

Как напоминает сооснователь и генеральный директор Manufaqtury Ольга Володина, длительное сидение, психосоциальные риски и информационные перегрузки являются главными проблемами безопасности и охраны труда на рабочем месте. Наиболее распространенными проблемами офисных сотрудников остаются боли в шее и спине, головные боли, зрительное утомление, нарушения сна и эмоциональное истощение.

«Мы не всегда можем надежно отделить влияние офисной среды от возраста, образа жизни, домашней нагрузки и сопутствующих заболеваний. Но длительная малоподвижность, нерегулярное питание, избыток кофеина, стресс и дефицит сна формируют в том числе кардиометаболический риск: способствуют набору висцерального жира, повышению давления, снижению чувствительности к инсулину и ухудшению липидного обмена», — продолжает член правления Союза «Превентмед», кандидат медицинских наук, руководитель Института регенеративной и трансляционной медицины ФГБУ НМИЦ ТПМ Министерства здравоохранения РФ Ильмира Гильмутдинова.

Как утверждают в Manufaqtury, здоровье сотрудников во многом зависит от решений, принятых еще на этапе проектирования и реализации офисного пространства. Можно правильно рассчитать вентиляцию, но затем важно корректно смонтировать и настроить систему. Можно разработать хороший проект освещения, но результат зависит от реально установленного оборудования и качества монтажа. Можно предусмотреть акустические решения, но их эффективность определяется материалами, узлами и тем, как они реализованы на объекте. Поэтому здоровый офис — это не только дизайн и планировка. Это вся цепочка: проектирование — реализация — пусконаладочные работы — дальнейшая эксплуатация.

Один из показательных примеров — плотность посадки. Эксперты подчеркивают, что у заказчика всегда есть желание использовать площадь максимально эффективно, и нередко появляется соблазн добавить на плане еще несколько рабочих мест. Но количество сотрудников определяется не только тем, сколько столов физически влезает в помещение. Важны возможности инженерных систем и прежде всего вентиляции, которая рассчитывается на определенное количество людей.

«Нельзя сначала посадить людей, а потом думать, хватит ли им воздуха. Что касается влажности, практический комфортный ориентир — около 40-60%. При слишком сухом воздухе усиливаются жалобы со стороны глаз, кожи и слизистых, но чрезмерная влажность также нежелательна из-за риска конденсата и роста плесени. Для большинства офисных задач нужен хороший уровень освещения, а при постоянной работе с компьютером и документами требования выше, чем для помещений с кратковременным пребыванием. Зрительное утомление способно сопровождаться головными болями и снижением концентрации к концу рабочего дня», — поясняет Ольга Володина.

Офис не должен превращаться в «китайскую фабрику»: здоровая планировка — это пространство, которое не выглядит как бесконечные ряды одинаковых столов. Человеку нужны разные сценарии: рабочее место, переговорные, зоны концентрации, места для уединения и отдыха.

Особенно это важно в опенспейсе, где одной из основных проблем становится не столько громкий звук сам по себе, сколько чужая речь с разных сторон, которая мешает человеку сосредоточиться. Сегодня у строителей и проектировщиков достаточно инструментов, чтобы с этим работать: ковровые покрытия, акустические панели и потолки, телефонные кабины, переговорные, зеленые островки, зоны глубокой концентрации и грамотное зонирование.

С медицинской точки зрения рабочее место должно адаптироваться под человека, а не заставлять человека подстраиваться под него. Стол, кресло, монитор, клавиатура и мышь должны все вместе позволять организовать удобную рабочую позу. Как отмечает Ольга Володина, практическим ориентиром для ряда сценариев работы является размер стола 140 на 70 сантиметров. При планировке разница в 10-20 сантиметров может казаться незначительной, но когда на столе появляются оборудование и документы, она становится очевидной.

Спортзал — частый атрибут современных офисов — полезен, если это реально работающий корпоративный фитнес, а не небольшая комната, куда поставили несколько тренажеров, чтобы функция появилась на плане. Более того, человеку должно быть позволено пользоваться им в течение рабочего дня, иначе даже прекрасный фитнес-зал рискует остаться красивой частью экскурсии по офису. То же относится к игровым комнатам, зонам отдыха и другим дополнительным функциям.

«Современный бизнес декларирует ценность человеческого капитала, однако на практике подход большинства компаний остается фрагментарным. Привычный набор «полис ДМС плюс корпоративный фитнес» создает лишь иллюзию заботы, но не решает главных задач — профилактики выгорания, снижения заболеваемости, управления долгосрочной работоспособностью и удержания ключевых сотрудников. Здесь более интересным инструментом являются программы благополучия (well-being). Это целый комплекс инициатив, в который входят программы психологической поддержки, спортивные и оздоровительные активности, гибкие форматы работы, а также создание среды, где сотрудник может открыто говорить о своем состоянии», — считает Ильмира Гильмутдинова.

Цифровизация дает офису возможность реагировать на состояние среды. Автоматическое управление освещением и климатом, мониторинг температуры, загрузки помещений и качества воздуха — вполне прикладные технологии. При этом, по наблюдениям экспертов Manufaqtury, датчики CO2 и постоянный мониторинг влажности пока не стали стандартным запросом заказчиков. Но направление выглядит логичным: следующий этап развития — не просто автоматизировать оборудование, а понимать, в каких условиях в конкретный момент находятся люди, и корректировать параметры среды.

Совсем другая история — мониторинг самих сотрудников, использование биосенсоров для отслеживания уровня стресса. Как поясняют в «Превентмеде», биометрические данные, безусловно, не должны использоваться для оценки продуктивности либо увольнения. Должен применяться только добровольный персональный мониторинг, при котором данные принадлежат работнику, а работодатель получает максимум обезличенную групповую аналитику.

«Говоря про анализ уровня гормонов: кортизол имеет выраженную суточную динамику, а надежность его оценки зависит от точного времени и условий забора и биологических ритмов. Носимые же датчики кортизола в поте и интерстициальной жидкости являются перспективной технологией, но пока остаются преимущественно исследовательским направлением. Также важно понимать, что навязчивый цифровой контроль, потеря автономии и непрозрачное использование персональных данных сами могут стать источниками стресса», — предупреждает Ильмира Гильмутдинова.

Резюмируя, Ольга Володина еще раз подчеркивает: здоровый офис не обязательно должен быть дорогим и наполненным технологическими решениями, и начинается он не со спортзала, массажного кабинета или модного гаджета, а с нормального воздуха, света, акустики, эргономичного рабочего места и разумной плотности посадки. «Корпоративный спортзал не компенсирует плохую вентиляцию. Психолог не исправит офис, в котором невозможно сосредоточиться из-за постоянного шума. А well-being-программа не сделает удобным слишком маленький рабочий стол», — заключает эксперт.

*Есть в распоряжении Бизнес ФМ