«Близко к метро» — это 8 минут пешком

Аренда офиса, расположенного «далеко», дешевле на 10 долларов за каждую минуту ходьбы сверх 8 минут

Каждая минута, отделяющая московское офисное здание от метро, снижает арендную ставку за кв. метр на 10 долларов в год, обнаружили аналитики компании Cushman & Wakefield. Где расположена «глухомань» и как обстоит дело с «далеко» и «близко» в других столицах, узнал BFM.ru.

Анализ сделок с офисными помещениями в Москве, заключенных в течение 2012 года, показывает, что удаленность от метро начинает влиять на размер арендной ставки после 7-ой минуты пешей прогулки, выяснили аналитики. При этом офисные здания, до которых идти одну или семь минут, оцениваются арендаторами как одинаково доступные и «хорошо расположенные».

Читайте также: Офисных сотрудников ждет дорожная революция

«Далеко от метро» у московской публики начинается на восьмой минуте пешей прогулки, и это становится предлогом для того, чтобы потенциальный арендатор требовал снижения ставки аренды, рассказала Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований компании Cushman & Wakefield.

Она рассказала, что потенциальный арендатор, как правило, приходит к консультанту с несколькими требованиями к офисному помещению, чаще всего известен бюджет и количество требуемых метров.

«При этом в описаниях объектов недвижимости пишут, что они расположены «близко от метро». Наше исследование можно считать попыткой как-то формализовать это понятие. Аналитики попытались выявить эту границу путем разных сравнительных методов, и оказалось, что офис в семи минутах минут от метро – это еще «близко», а в девяти – это уже «далеко». А 15 минут от метро – это запредельно далеко, глухомань и существенный переход в цене. Отмечу, что речь о районах внутри ТТК, а вот в дальних районах эта зависимость отсутствует», — рассказала эксперт.

Как она пояснила, обычно потенциальные арендаторы вовсе не требуют, чтобы офис был близко к метро. Однако как-то так происходит, что более далекие офисы от метро офисы оказываются более дешевыми.

В спальных районах Москвы и за МКАД действует, однако, совсем другой принцип ценообразования. Там куда более важно, какие услуги предлагаются, какого качества офис и ряд других факторов. «Офис в Медведково, будь он всего в 1 минуте ходьбы от метро – все равно «далеко» для большинства сотрудников», — пояснила Лада Белайчук.

Напомним, что согласно классификации офисных зданий Московского исследовательского форума здание класса «А» должно быть расположено в не более 10-15 минутах ходьбы от метро (или должна быть организована доставка сотрудников специальным автотранспортом).

Что касается «далеких» офисов в пределах ТТК, то, вероятнее всего, это будет деградирующий район или промзона, и без серьезного снижения цены на аренду офис в таком бизнес-центре сдать не удастся. Такие проекты не будут также рассматриваться инвестиционными банкирами, которые на фактор близости к метро обращают серьезное внимание, отметила Белайчук.

Офисы приближаются к метро

В 2008 году аналитики из Cushman & Wakefield в ходе аналогичного исследования выяснили, что ставки на офисы класса «А» и «В+» снижались, если они были расположены дальше 10 минут ходьбы от метро. «Ужесточение требований к офисам, в том числе и к их доступности, является логичным результатом насыщения рынка и роста требований арендаторов», — считают эксперты.

Зарубежная практика

Как пояснила Белайчук, к примеру, в Лондоне просто нет офисных зданий, расположенных в центре и до которых надо идти больше 5 минут. «Сеть станций метро там более плотная, лучше покрывает все районы», — отметила она.

«Близость к метро в Лондоне — один из важнейших факторов, на который обращают внимание арендаторы. Если здание расположено дальше, чем 10-12 минут пешком от метро, то спрос на помещения в нем падает, и это влияет на цену», — отметил Ричард Холбертон, аналитик компании CBRE.

Меры московских властей по ограничению парковки сделали фактор близости к метро более решающим, отметили аналитики.