«Покупатели поняли, что все стоит примерно в два раза меньше»

В интервью BFM.ru признанный эксперт в области недвижимости Камерон Ф. Сойер сказал, что благодаря кризису из отрасли уйдут случайные люди, а наибольший потенциал заключен в российских пригородах

В интервью BFM.ru признанный эксперт в области недвижимости Камерон Ф. Сойер сказал, что благодаря кризису из отрасли уйдут случайные люди, что России не хватает развитых пригородов, а также рассказал, что поставил ящик виски на то, что российский рынок недвижимости к концу года вернется к рублевым ценам докризисных времен.

— Начнем с главного. Как кризис повлиял на вашу компанию и на рынок недвижимости в целом?

— Это общеизвестно. Упали объемы продаж и количество площадей, сданных в аренду. Упали ставки, упали цены. Появились очень большие проблемы у тех девелоперов, которые развивались на кредитах.

Но это не наш случай. У нас — существенные спады оборота по брокериджу и консалтингу. Но у нас нет никаких кредитов, мы всегда работали без них. Тем не менее, сейчас очень тяжелые времена. Хотя, как известно, рынок недвижимости цикличен, и все кризисы на нем — в природе вещей. И сейчас хорошее время для разных действий в области недвижимости.

— Для покупки земли?

— Да. И для переформирования компаний, для формирования новой стратегии. Хорошее время для тех девелоперов, которые не обанкротились. И большая чистка среди людей, которые думают, что этот рынок идет только вверх. К сожалению, прошла чистка и среди очень нужных компаниям людей — работы на всех не хватает.

— Есть ли сегодня инвесторы, готовые вкладывать в российскую недвижимость?

— Долгое время на рынке не было сделок вообще — я имею в виду период с августа прошлого года до марта—апреля. Были единичные сделки, потому что продавцы не ориентировались, насколько упадут цены, и не хотели продавать слишком дешево, а покупатели поняли, что все стоит примерно в два раза меньше, и не были готовы платить столько, сколько просят продавцы.

Но в апреле продавцы стали более реалистичны, и начали идти сделки. Сейчас мы наблюдаем довольно большой объем сделок по купле-продаже инвестиционных объектов. Так что кризис вовсе не означает, что нет активности никакой.

— Очевидную активность проявляют банки. Уже начался процесс передачи банкам имущества девелоперов: Mirax, ПИК... Вам все это не напоминает национализацию?

— Нет. Это нормальный процесс. Они занимали деньги, а теперь не могут расплачиваться. Я не видел ни одного факта, который показывает на национализацию. Если банк финансирует объект, и заемщик не может обслуживать кредит, залог должен перейти к банку. А как иначе?

— Сейчас очень много дискуссий по поводу того, что будут делать банки с этими залогами. Они привлекают вас — консультантов?

— Конечно, это целая индустрия, которая очень хороша для деятельности консалтинговых компаний. Для банка очень большая проблема — получить проблемный объект. Банк не владеет не технологиями, людьми, ничем, что нужно для работы с такими объектами. Им жутко нужны в этой ситуации консультации.

Это не я придумал, такая практика существует сто лет на Западе. На Западе тоже бывают регулярные кризисы в области недвижимости. Как раз когда я уехал из Америки, в 1989-1991 году, тоже был кризис на рынке недвижимости. Очень многие объекты пустовали, и перешли банкам. Там целое разбирательство было. У нас тоже здесь будет это.

Мы сейчас работаем над несколькими такими объектами, помогаем разным банкам. Здесь ничего страшного нет, и никто особо не предполагал, что именно проблемные объекты недвижимости — причина второй волны кризиса. Недвижимость не при чем, когда есть проблемные производственные предприятия и добывающая промышленность.

На самом деле, я не думаю, что будет вторая волна. Резервы сейчас опять выше 400 млрд долларов. Дай бог, оживление будет скоро.

— Вы можете сравнить рынок недвижимости того периода, когда вы приехали в Россию, и нынешний?

— Когда я приехал в Россию, здесь уже был рынок — это были спекуляции с квартирами. Это 1991 год, и еще существовал Советский Союз. Квартиры продавались, хотя это было запрещено. Собственности еще не было, но продавали их довольно открыто. Просто люди договаривались, платили друг другу, потом меняли прописку. Были и маклеры — правда, находившиеся в неком подполье.

А офисный рынок возник еще раньше. В СССР существовало УпДК, главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (структура МИД), через которое иностранным компаниям сдавали офисные площади. И был известный Центр международной торговли, тоже под управлением УпДК, для иностранных компаний.

Еще в Советском Союзе, при Горбачеве, была зарегистрирована компания, которая называлась СП «Перестройка». И она по сути дела, стала первой девелоперской компанией новой России, которая строила офисные здания и первые таунхаусы в России. И в 1991 году я приехал работать в эту первую профессиональную российскую компанию по недвижимости, на должность замгендиректора.

— Учредителями выступали советские организации?

— Учредителем был «Мосинжстрой», огромный строительный комбинат, и американская девелоперская компания Worsham Group. Во главе стоял Андрей Строев, который сейчас заместитель мэра Сочи. Эта была его идея. Но в то время заниматься недвижимостью в России было дикой авантюрой. Сейчас, через 18 лет, у нас довольно развитый рынок с десятками тысяч игроками. Тогда в индустрии недвижимости было, возможно, 18 человек.

— И каково вам было здесь после Америки?

— Здесь все было новое, и можно было занимать хорошие позиции, найти свою нишу. А в Америке рынок давно поделен, там сложились определенные правила игры, которым следуют уже поколения. Здесь более интересно, но на начальном этапе было практически невозможно привлекать сюда инвестиции. Инвесторы, которые вкладывали в недвижимость разных стран, просто смеялись, когда мы предлагали им вкладываться в Россию.

— И как же вы нашли первых зарубежных инвесторов?

— Мы с несколькими партнерами ушли из СП «Перестройка» в конце 1992 года и в 1993 году образовали компанию GVA Sawyer (теперь ЗАО «Сойер и Ко». — BFM.ru). В конце 1994 мы подписали с итальянскими инвесторами договор о финансировании вот этого дома на Берниковской набережной, где мы сейчас сидим. Итальянцы оказались в какой-то мере авантюристами. Хотя можно сказать и по-другому: они оказались смелыми и дальновидными.

— А как вообще менялось соотношение прибыли и риска за годы вашей работы в России?

— Прибыльность падала постоянно. И риски тоже. Но риски бывают разные: юридические, общие макроэкономические, политические. Например, на улицах Москвы в 1993 году стреляли. Сейчас рисков гораздо меньше. И, например, риски, связанные с рынком, в России как раз меньше здесь, чем на Западе. Потому что здесь не хватает площадей. Если их не хватает, риск, что какое-то здание надолго опустеет, очень маленький. На Западе все серьезнее — почти всегда есть вероятность, что площади будут пустовать и никто не захочет их взять в аренду. Юридических рисков в России также мало, здесь крепкое законодательство. Хотя есть проблема коррупции в судах, но, конечно, не в таком объеме, как обладание полным правом собственности на здание.

— А как же коррупция в отрасли?

— Думаете, на Западе нет коррупции? Конечно, есть, это человеческая слабость. Россия не самая худшая из стран в том, что касается коррупции в строительстве. Есть большая коррупция в процессе приватизации земли. А получение разрешения на строительство — это стандартная процедура, правда, в разных городах она проходит по-разному. Но в основном это довольно чистый процесс. Но надо соблюдать нормативы, а это очень сложно. И некоторые люди думают, что просто нужно найти, кому заплатить. Таким людям приходится очень тяжело.

— Вы работаете с подрядчиками, которые возводят так называемые «частные города» в российских регионах, например возле Новосибирска и Челябинска. Чем интересны такие проекты для России?

— У советских городов не было пригорода. Были высотные дома, 10, 20 этажей, а потом заканчивался город, и через улицу начиналась настоящая деревня, с коровами. Вот такое было советское градостроительство. Это неестественно. Такое может существовать только в плановой экономике, где не формируется стоимость земли, где земля не имеет цены, потому что оборот земли запрещен.

Когда же земля имеет рыночную стоимость, тогда формируется естественная градация. И пригороды нужны. В Москве отсутствует этот пригород. Конечно, сейчас он строится, но этот процесс еще будет лет сто продолжаться. Когда есть естественно развитый пригород, там есть инфраструктура, и там можно строить коттеджные поселки без собственной инфраструктуры. Можно построить 50 домов и их спокойно продавать и знать, что твои покупатели могут заехать за угол за продуктами, там будет парикмахерская и т. д., потому что это все урбанистический район.

Но это отсутствует в России. Поэтому жить здесь за городом очень тяжело. Есть и проблема транспортных развязок. Например, Рублевка очень сложная зона с точки зрения транспорта. Гораздо комфортнее сейчас направление по Киевскому и Новорижскому шоссе.

Что касается транспорта, то естественный транспорт для загородных жителей в таком мегаполисе как Москва, — это электричка. На Западе, в Нью-Йорке, никто не ездит на машине из Коннектикута в Манхеттен, например. Но там очень хорошие электрички, приличные поезда со всей инфраструктурой: Интернет, бар, клубные вагоны и т. д. Это нужно и здесь. Тогда люди будут ездить на электричках.

— Один из загородных проектов вашей компании — строительство аутлет-моллов, анонсированное в самом начале кризиса. В какой стадии сейчас реализация этих планов?

— Мы закрыли первую сделку в январе, после кризиса. Полным ходом идет проектирование и согласование проекта. Мы купили земли в деревне Черная Грязь, около Шереметьево. В планах еще один аутлет-молл в Питере, и еще один по Киевскому направлению Москвы, которое нам очень нравится. Там рядом аэропорт Внуково.

Проекты хороши в том числе и потому, что находятся рядом с аэропортами. Клиенты не только приезжают, они еще и прилетают. На проектирование и согласование уйдет года полтора, и через три года мы планируем открытие.

— К окончанию кризиса?

— Не факт. Никто не знает, когда кризис закончится.

— Сколько девелоперских и строительных компаний его не переживут?

— Невозможно сказать. Никто не знает, сколько в России девелоперских компаний. Многие объекты строились компаниями, которые пять минут назад сформировались, в них состоят два мальчика, богатый дядя и одна собака. Они назвали себя девелоперами, как-то нашли деньги и что-то попытались строить.

Так что давайте поговорим не о компаниях, а о людях. Я думаю, что достаточно существенное количество людей выйдет из этого бизнеса. Я думаю, что много людей, которые решили стать профессионалами по недвижимости, сейчас ушли, и многие не вернутся. Молодое поколение тоже жалуется, что все разделено уже, что шансов стать лидером нет. Это не так.

Жалко, что им так кажется. Мне это казалось в Америке 18 лет назад, может быть, я и там неправ был. Я считал, что шансов нет, надо идти куда-то в новое, где нет игроков. Молодежь в России сегодня говорит то же самое.

— А что сейчас со спросом?

— Спрос есть, но он слабее и меньше докризисного. На Западе спрос на жилье зависит от наличия ипотеки, то есть в США никто не будет покупать дом за наличные. В России ипотеки мало, люди предпочитают копить. Потому что здесь серые зарплаты, и менталитет другой. Российский человек менее уверен в своем будущем, чем западный человек, и боится жить в долг.

Это даже хорошо сейчас; экономика страдает гораздо меньше, чем на Западе от плохих ипотек. Сейчас в России будет меньше строиться жилья, поэтому цены ниже уже не опустятся, и спрос будет. Я думаю, что будет довольно стабильно какое-то время, но потом кончатся пустые площади, и спрос пойдет вверх, и цены.

Я тут поспорил с одним известным человеком, главой американской аудиторский компании. Суть спора в том, что до конца этого года цены на жилую недвижимость в рублях будут не ниже, чем были в конце 2008 года.

— И на что поспорили?

— На коробку односолодового виски. Так что я болею за стабильные цены. Вот и посмотрим, что будет.