Вячеслав Лейбман, управляющий партнер «Миракс групп» и руководитель проекта «Астра Монтенегро», рассказал радиостанции Business FM о том, почему сегодня стоит покупать дорогостоящую недвижимость в Черногории.

— Проект «Астра Монтенегро», судя по названию, реализуется вашей компаний в Черногории. Можете рассказать о нем подробнее?

— Это очень интересный проект, который мы начали полтора года назад в центре Будванской Ривьеры, туристической столицы Черногории. Это комплекс, состоящий из 36 вилл и 210 апартаментов первой очереди, и 24 вилл и 38-этажной башни второй очереди. Плюс необходимая для пятизвездочного отеля инфраструктура, то есть и пляжи, и СПА, и фитнес-клубы, рестораны, детские сады — то есть все, что необходимо для такого элитного города-клуба на 520 апартаментов.

— Как бы вы сформулировали отличие вашего проекта от подобных в Болгарии, на Кипре, в той же Черногории?

— Честно скажу: в Черногории и вообще на Адриатическом побережье ничего похожего даже и рядом нет. То есть планку, которую мы задали на этом рынке, в ближайшее время вряд ли кто-то сможет осилить; хотя, если у кого-то это получится, я буду только рад, поскольку здоровая конкуренция — это правильно.

Но вернусь к вопросу. Основное отличие этого проекта в том, что мы предлагаем систему кондо-отеля. Это достаточно новое для российского сегмента направление, и для Черногории тем более. Суть в том, что собственник приобретает апартаменты, которые имеет возможность сдавать через систему 5-звездочного отеля, и, в общем, получать доход. То есть, по сути, он становится совладельцем отеля.

— Сезон в Черногории, если мне память не изменяет, где-то с июня и по октябрь. Каким же может быть доход?

— Мы считаем, что 4,5-5% годовых. Это то, что мы практически готовы гарантировать. Причем без учета роста цен на недвижимость, которая, в общем-то, вполне допустима, поскольку мы в сегодняшней ситуации не видим конкуренции.

— Когда вы говорите о доходе, вы уже учитываете расходы на управление комплексом?

— Да, речь идет о чистом доходе. Предусмотрена следующая система: если собственник не проживает в своих апартаментах, то на это время он заключает соответствующий договор с управляющей компанией. Соответственно, ему мало того что не приходится оплачивать коммунальные и текущие платежи, но еще и причитается процент от дохода, возникающего в результате сдачи его апартаментов в аренду.

— Управлять комплексом будет ваша управляющая компания или сторонняя?

— Этот вопрос окончательно не решен. Я думаю, что в любом случае отель будет работать под мировым брендом. Что касается управления жилыми апартаментами и внутренней инфраструктурой, конечно, мы будем привлекать опытного отельного оператора, имеющего опыт работы с такими структурами.

При этом наша задача — развивать страну в целом. Понятно, что это первый, но не последний наш комплекс, и поэтому мы ставим задачу развивать сервисную инфраструктуру туристического рынка Черногории вообще. Например, в этом году к открытию комплекса мы приурочиваем открытие большого экшн-парка, или парка аттракционов...

— Тоже в Будве?

— Да. Плюс большой ночной клуб, в котором мы будем каждые выходные в сезон проводить музыкальные мероприятия. В общем, мы смотрим на эту страну с большой надеждой и перспективой и не останавливаемся на одном отдельно взятом комплексе.

— За счет чего финансируется создание комплекса? Очевидно, что это не средства материнской компании, я имею в виду «Миракс». Это заемные средства?

— Плюс сегодняшней ситуации в том, что этот черногорский проект не является сильно закредитованным. Все благодаря прошлому году, когда был пик спроса: за прошлое лето, еще до начала кризиса, мы смогли распродать более 60% первой очереди комплекса. Это дает нам на сегодняшний день средства и силы достроить все необходимое, даже опередив сроки.

Вы абсолютно правы: материнская компания на сегодняшний день не имеет финансовых затрат, связанных с Черногорией. Черногорский проект полностью самодостаточен финансово; более того, мы уже в прошлом году нашли возможность вернуть почти половину тех средств, которые были вложены на старте.

— Какова средняя цена апартаментов?

— Она колеблется от 6 до 8 тысяч евро за квадратный метр в зависимости от линии. Есть первая линия, которая больше пользуется спросом, она подороже. Вроде 6-8 тысяч евро — достаточно серьезная цифра, которая бьет по сознанию. Некоторые даже могут удивиться такой ценовой категории для Черногории. Но если разобраться спокойно, то окажется, что в эти 6-8 тысяч входит готовые апартаменты с индивидуальным дизайн-проектом, под ключ, плюс инфраструктура территории 5-звездночного отеля. Плюс расположение, уникальность проекта и т. д. То есть, если посмотреть на конечный продукт, это цена более чем реальная, и с потенциалом роста.

— А кто ваш покупатель?

— Здесь нет никакого особого ноу-хау, «Миракс» ведет за собой своих покупателей, поэтому 90% покупателей — это россияне. Этот проект получился уникальным еще и потому, что россияне, по сути, для себя построили отдельный город — небольшой, клубный, но за пределами России. В этом есть определенное новшество.

— Если у человека есть деньги, почему не купить земельный участок и не построить дом в соответствии со своими собственными интересами, по собственному проекту и т.д.? Почему люди делают выбор в пользу апартаментов?

— Если есть желание построить дом, вам нужен земельный участок минимально 30 соток. Вы купили его, заплатив в хорошем месте, я думаю, не меньше 1,5 тысячи евро за сотку. Дальше у вас начинаются проблемы с разрешительной документацией; вы потратите на их решение где-то год. Дальше у вас проблемы с подрядчиком. На 30 сотках вы хотите построить дом площадью не меньше 250-300 кв. метров. Себестоимость составит 3,5-4 тысячи евро на метр. Дальше история с охраной, инфраструктурой и всем прочим. В результате вы получаете дом дороже, чем то предложение, которое делаем мы, и построенный в лучшем случае за 2,5-3 года. А затраты по содержанию вашего имущества будут явно выше, нежели предлагаем мы.

— Почему вы выбирали для строительства комплекса Черногорию? Ведь рядом более благополучная и процветающая Хорватия?

— Именно потому, что Хорватия более процветающая. Вы знаете, есть смысл развиваться там, где рынок требует этого. Зато сегодня рынок Черногории демонстрирует хорошую эластичность к кризису — именно потому, что предложений на этом рынке очень мало, а интерес к рынку очень большой. Да, конечно, Хорватия выглядит, скажем, так, внешне более обустроенной, но ни для кого не секрет, что черногорцы относятся к россиянам намного лучше. Качество авиационного сообщения лучше и выше, ну и для нас, как девелоперов, это та самая свежая глина, с которой интересно работать.

— Не отразится ли общемировое падение рынков недвижимости на вашей ценовой политике в отношении «Астра Монтенегро»?

— Цена — это компромисс между спросом и предложением. Черногория в выигрышной ситуации именно потому, что к началу этих кризисных явлений ее рынок еще не насытился. Хотя, конечно, бессмысленно что-либо придумывать, кого-либо обманывать, мы почувствовали кризис: начало этого года было не сильно радужное.

— Вы имеете в виду продажи?

— Да. В хорошие времена мы продавали 25-30 апартаментов в месяц при минимальной стоимости 800 тысяч евро. В этом году, конечно, такого не наблюдалось, хотя в марте—апреле сделки пошли. И каждый день весны нам приносит все больше и больше радости в связи с тем, что появляются покупатели. Желание жить не останавливается. Люди ищут «тихую гавань», где можно сохранить капиталы и при этом получить тот кусочек рая, о котором они мечтают. Черногория в данном случае подходит под эти стандарты.

— Как будет прогрессировать Черногория в дальнейшем, с учетом того что рано или поздно она станет членом Евросоюза?

— Могу сказать, что с каждым годом уровень туристов, их состоятельность, повышается.

— Средний чек, который турист оставляет?

— По официальным данным, за прошлый год страну посетило 1,2 миллиона человек со средним чеком 500 евро.

— А какова доля россиян?

— Относительно небольшая, как ни странно. 150 тысяч россиян прошло через Будванскую Ривьеру в прошлом году. По всей Черногории, наверное, показатель вырастет до 25-30% от всего турпотока. И для нас эти показатели становятся все более интересными, потому что мы, как я уже сказал, настроены на развитие не одного отдельно взятого проекта, а страны в целом.