Иностранных покупателей недвижимости проверят на безопасность для России
Минэкономразвития хочет ввести разрешительный порядок для сделок с недвижимостью для зарубежных компаний и частных лиц. Эксперты сомневаются, что от этого закона будет толк
Читать на полной версииМинэкономразвития по поручению правительства разработало законопроект, согласно которому на покупку квадратных метров иностранцам необходимо будет получить разрешение. Речь идет как о частных лицах, так и зарубежных компаниях, в которых доля иностранного капитала не ниже контрольной. Эксперты отмечают, что закон увеличивает риски для юрлиц и почти никак не повлияет на рынок жилой недвижимости в Московском региона.
В документе, опубликованном на едином портале раскрытия информации, назван срок, в который органы власти должны дать разрешение, – 1 месяц. Скорее всего, закон может вступить в силу уже в 2015 году.
Обоснование для введения такое: нужно снизить угрозу национальной безопасности, а также «предупредить образование в России этнических анклавов и установление контроля иностранными лицами над российской территорией».
Однако этот же закон – палка о двух концах, уверены эксперты, и он негативно отразится на зарубежных инвестициях в Россию.
Защита недвижимости от злого умысла
Сейчас недвижимость иностранцами приобретается практически бесконтрольно, говорит первый зампред комитета ГД по конституционному законодательству и государственному строительству Вячеслав Лысаков. «Для национальной безопасности необходимо контролировать продажу недвижимости», — поясняет он.
«Это разумное предложение, но требует проработки, потому что во многих странах, чуть не во всех, ставят определенные барьеры для покупки недвижимости. В ряде стран это не могут сделать физические лица, а только юридические, в ряде стран тоже существуют свои фильтры определенные. Я не думаю, что это снизит инвестиционную привлекательность, российский рынок очень обширен, представляет интерес для многих компаний, просто если будут правила игры четко оговорены, то это не будет являться запретом на покупку недвижимости», — прокомментировал для Business FM законодательную инициативу Лысаков.
Избежать анклавов
«Это хорошая инициатива для наших переселенцев, которые возвращаются на родину. Может быть, это будет стимулом для освоения деревень, которые у нас вымирают в России. Было время, когда в некоторых селах дома продавали за 300-500 долларов, и тогда первая волна переселенцев смогла как-то привязаться к земле фактически. Кроме того, иностранцы, которые сюда приезжают работать, тоже могут купить недвижимость, необязательно же в Москве. Они смогут тоже брать в деревнях подконтрольно», — считает руководитель информационно-правового центра «Миграция и закон» Гавхар Джураева.
Она уверена, что инициатива направлена на то, чтобы избежать возникновения анклавов, и считает, что в Москве покупку недвижимости из приезжих и так мало кто потянет.
Москва защищена ценами
«Иностранных граждан среди покупателей недвижимости в Московском регионе немного. Одна из основных причин — дороговизна квадратных метров в Москве и ближнем Подмосковье. Так, выходцы из стран СНГ часто концентрируются на покупке жилья в сегменте «эконом». Обычно у покупателей есть 1,5-2 млн рублей, на которые вблизи Москвы купить полноценную квартиру невозможно», — поясняет заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по маркетингу и PR Ирина Наумова.
Ипотеку иностранцам же в России банки давать не готовы, отмечает она.
Она добавляет, что европейцы не торопятся останавливать свой выбор на столичной недвижимости. «Дело в том, что цены на жилье в Москве выше, чем во многих европейских городах (Париж, Берлин и т.д), однако качество жизни не соответствует столь высоким ценовым позициям, и европейцы не понимают, зачем так сильно переплачивать за московскую недвижимость», — поясняет эксперт. Для экспатов жилье арендуется, причем этот вопрос решает, как правило, компания.
В микрорайоне «Царицыно» в структуре спроса иностранцы занимают 1%, подсчитали аналитики компании «НВД-Недвижимость».
«Статистика по нашим объектам такова, что на долю покупателей из СНГ приходится примерно 5% сделок, большая часть из них совершается гражданами Украины, Белоруссии и Казахстана. Что касается покупателей-иностранцев из дальнего зарубежья, в наших объектах такие сделки единичны», — рассказала BFM.ru Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».
В Подмосковье число таких сделок больше, но в целом оно незначительно.
«По нашим оценкам, на долю иностранных граждан приходится не более 2% сделок в новостройках Подмосковья, если не брать в расчет жителей стран СНГ. В основном эти покупки совершаются организациями для своих иностранных сотрудников. Они рассматривают исключительно проекты, расположенные в удобных локациях: близко к Москве, рядом с водоемами и парками. Что касается граждан СНГ, то здесь процент значительно выше. Например, в микрорайоне «Новое Пушкино» доля покупателей с местом рождения в странах бывших союзных республик составляет около 13%», — рассказал Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».
Так что законопроект скорее ограничит покупателей в регионах. А вот в коммерческой недвижимости изменения будут касаться только закредитованной недвижимости.
Иностранные компании закон реально не ограничит
По мнению юристов, комментирующих закон на сайте, «заявленная цель никак не соотносится с предложенным решением. Применение простой схемы опосредованного владения, когда иностранная компания создает ООО, которое создает ООО со 100% российского участия, автоматически снимает ограничения».
Создание анклавов — это не просто владение какими-либо объектами недвижимости, а концентрация их свыше определенного размера. В законе есть правовые механизмы для такого ограничения для сельскохозяйственных земель и для стратегических отраслей, отмечает юрист.
Инвестиции станут рискованнее из-за длительной реализации
«Предложенный проект проблему не решает, а создает реальную угрозу полной потери иностранных инвестиций в российскую экономику. Создание национально-этнических анклавов определяется не наличием имущественных прав (прав собственности), а связано с миграционным и иным законодательством, не имеющим отношения к гражданскому обороту», — комментирует юрист.
Он также приводит простой пример: большинство проектов иностранных компаний осуществляется за счет привлеченного банковского финансирования, а банки требуют предоставления имущества в залог. После принятия закона для реализации залога банк должен получить разрешение на обращение взыскания, а это делает кредит высокорисковым.
Плюс лишний месяц на получение разрешения снижает доходность многих проектов на 1/12 годовой ставки, отметили эксперты.