Правительство уже который год тревожит судьба обманутых дольщиков, то и дело появляющихся практически в каждом субъекте федерации. И, несмотря на то, что большинство застройщиков сейчас работают в соответствии с Федеральным законом ФЗ-214, который призван защитить интересы частных инвесторов, проколы в виде недостроев по-прежнему нередки. Впрочем, положительная динамика в решении этого вопроса все же имеется. По данным зампредседателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, количество обманутых дольщиков с каждым годом снижается. В частности, с октября 2012 года удалось уладить 12,4 тысячи подобных случаев по 79 проблемным объектам. В итоге число пострадавших уменьшилось втрое — с 18 тысяч до 6 тысяч человек. Однако по инициативе властей Подмосковья запрет на долевое строительство, о котором говорят уже как минимум пять лет, на этот раз, скорее всего, будет принят. По мнению экспертов, к столь решительным действиям правительство подтолкнула нынешняя непростая экономическая ситуация, в разы повышающая риск заморозки проектов.

Девелоперам уже дали понять, что к 2020 году, когда, как предполагается, закон вступит в силу, им придется найти альтернативные источники финансирования.

Мария Литинецкаягенеральный директор компании «Метриум Групп»«На сегодняшний день схема долевого строительства позволяет застройщикам привлекать средства дольщиков, которые и идут на строительство жилого комплекса. Соответственно, после отказа от ДДУ и продажи исключительно готового жилья застройщики будут вынуждены перестраивать схемы финансирования проектов. На сегодняшний день есть два варианта. Во-первых, это строительство исключительно на собственные средства. Это, конечно, наиболее оптимальный вариант. Однако практически никто из девелоперов не может себе позволить роскошь строить только за счет собственных ресурсов, поскольку фактически у застройщиков нет «живых» денег. Во-вторых, девелопер может обратиться за банковским кредитом или найти финансовых партнеров. И то, и другое означает автоматическое удорожание проекта. Ничего другого пока не придумано. Вероятнее всего, застройщики будут планировать бюджет проекта, беря за основу преимущественно банковские средства. Очевидно, что все проекты не смогут строиться с привлечением исключительно инвесторов, поэтому в качестве реальной альтернативы средствам от дольщиков можно рассматривать только кредиты».

Как это обычно и бывает, объявленные нововведения в первую очередь ударят по покупателям, располагающим самыми скромными бюджетами на покупку жилья, для которых квартирный вопрос стоит особенно остро.

Дмитрий Котровскийпартнер девелоперской компании «Химки Групп»«В последние 4-5 лет строительство 80% жилья в ценовых классах эконом и комфорт финансируется преимущественно за счет привлеченных средств дольщиков. Доля собственных средств девелоперов и привлеченных банковских кредитов при финансировании строительства составляет не более 30%. В более высоких ценовых классах доля собственных средств и банковских средств может достигать 40%. То есть отмена такого канала финансирования, как деньги дольщиков, в первую очередь ударит по массовому жилью. Фактически, речь идет о завершении эпохи первичного рынка недвижимости в нашей стране»

Получается, что после отмены ДДУ рост цен на рынке жилья практически неизбежен — вопрос только в масштабах подорожания.

Александр Зубецгенеральный директор ООО «Новые Ватутинки»«Всем очевидно, что уход от ДДУ приведет к росту стоимости квадратного метра. Готовое жилье подорожает как минимум на 15-20%. Увеличение цен будет напрямую зависеть от ставки по кредитованию. Условно говоря, формула такова: процент по кредиту, умноженный на период времени строительства. Конечно, если банки смогут предложить более низкую, чем сегодня, процентную ставку, вероятно, не стоит ждать значительного роста цен. Однако не вижу для этого предпосылок. Таких процентов по кредиту, как в Европе точно не будет в ближайшее время. А ведь это и позволяет продавать за рубежом в основном уже готовое жилье. Что касается спроса, то нововведение фактически сведет на нет эффект от программы субсидирования ипотечной ставки. Спрос, в конце концов, уменьшится прямо пропорционально росту стоимости квадратного метра».

Как утверждают в правительстве, несмотря на все «побочные эффекты» от запрета на долевое строительство, после вступления в силу соответствующих поправок рынок недвижимости наконец-то выйдет из тени и станет прозрачным. Вот только и здесь у экспертов возникают сомнения в эффективности работы нового механизма взаимодействия между девелоперами и инвесторами.

Екатерина Фонаревакоммерческий директор Корпорации «Баркли»«В первую очередь, нет ясности с тем, каким образом банковские структуры будут осуществлять контроль за целевым расходованием средств со своих спецсчетов. Каков бы ни был механизм, это, в любом случае, будет бюрократической надстройкой, наличие которой может негативно сказаться на столь чутком к ритмичности поставок и строительных работ девелоперском бизнесе. Если говорить о теневом аспекте вопроса, то в рамках долевого строительства криминальных (умышленных с целью хищения средств) банкротств, наверное, все же меньшинство, а налицо — дефолты в связи с особенностями и затруднениями в хозяйственной деятельности. Поэтому, если застройщик изначально предполагает украсть деньги, то не ведет строительство по ФЗ-214, стройка сразу же ведется по незаконным схемам. Изменения законодательства о долевом строительстве скорее обеспечат возможность сохранения платежеспособности застройщика на весь срок реализации проекта».

Понятно, что в условиях недостаточности финансирования выживет сильнейший, поэтому на рынке останутся только крупные застройщики, что повлечет за собой снижение конкуренции, монополизацию рынка и, опять-таки, повышение цен. Впрочем, углубляться в пессимистические прогнозы пока рано: всегда есть надежда, что государство найдет изящное, хоть и затратное для бюджета решение этой проблемы, как, например, это было с субсидированием ипотечных ставок, которое позволило не допустить обвала на рынке жилья в связи с кризисом.