Коммерческая недвижимость: игра в предлагаемых налоговых обстоятельствах

Рынок недвижимости продолжает обсуждать грядущие налоговые изменения и то, как они могут отразиться на игроках сферы Real Estate. И, оказывается, единства в оценках нет. Так, владелица АН «AVG Недвижимость» Анна Гусева* считает, что введение НДС для индивидуальных предпринимателей с годовым оборотом от 10 млн рублей в год может стать двойным ударом по малому бизнесу. Налог затронет не только самих предпринимателей, но и владельцев помещений, сдающих их в аренду как ИП: в результате нагрузка возрастет сразу с двух сторон — у арендаторов и у арендодателей.

«Пострадают привычные сегменты уличной торговли и услуг: кофейни, салоны красоты, овощные лавки, небольшие магазины у дома. Но мало кто учитывает, что среди арендодателей много индивидуальных предпринимателей. НДС коснется и их, а значит, арендные ставки начнут расти», — поясняет эксперт. По ее мнению, владельцы помещений будут искать способы компенсировать новые расходы: «Одни станут повышать стоимость аренды, другие переходить к неформальным схемам. Будут ситуации, когда арендодатель предложит часть платить официально, а остальное — наличными. Из-за этого рынок станет менее прозрачным, и честные игроки окажутся в невыгодных условиях».

Первые месяцы после введения налога будут особенно сложными: возможен рост вакантности в уличной торговле и уход части бизнеса в тень, считает Анна Гусева. Хотя, по ее оценкам, рынок со временем адаптируется, как это происходило при предыдущих изменениях налоговой системы, и малый бизнес не исчезнет, но ему предстоит пройти сложный этап перестройки. Так что Анна Гусева и многие ее коллеги уверены, что во избежание массовых закрытий важно предусмотреть переходный период и послабления для ключевых сфер услуг (примерно об этом же говорят и в Госдуме).

Управляющий партнер компании Stenoy Илья Фролов* думает, что инициатива Минфина повысить НДС до 22% на продаже жилых объектов скажется незначительно, но неминуемо приведет к росту стоимости сделок с коммерческой недвижимостью. «Особенно ощутимо это скажется на компаниях, работающих на УСН: для них НДС — это прямой дополнительный расход, который нельзя компенсировать. Для бизнеса на общей системе налогообложения влияние будет менее заметным — можно принять налог к вычету. Рост НДС приведет к увеличению стоимости услуг подрядчиков, закупочных материалов и других составляющих строительства и обслуживания. В результате эти изменения отразятся на конечной цене коммерческой недвижимости и арендных ставках, поскольку все дополнительные расходы неизбежно закладываются в итоговую стоимость объектов», — уверен эксперт.

«Повышение ставки НДС с 20% до 22%, а также обсуждаемое снижение лимитов по УСН следует рассматривать не изолированно, а в контексте устойчивости арендаторов и общей адаптивности рынка коммерческой недвижимости к изменениям: эту способность к адаптации он будет демонстрировать через эластичность спроса, договорные механизмы, гибкость ставок и оптимизацию площадей», — такое мнение высказал в беседе с Бизнес ФМ управляющий директор компании Manufaqtury Андрей Кулагин.

Андрей Кулагин управляющий директор компании Manufaqtury «Во-первых, реакция рынка будет неоднородной и сильно будет зависеть от секторальных особенностей, качества объекта, устойчивости арендаторов и сегмента рынка. В премиальных и востребованных объектах — офисах класса А, торговых помещениях на центральных улицах, проходных торговых центрах с якорными арендаторами — изменений не ожидается. А вот в чувствительных к изменениям сегментах, а это торговые объекты вне топовых и центральных локаций, объекты с невысокой проходимостью, арендаторы с ограниченной финансовой устойчивостью, периферийный ретейл, малый бизнес, ПВЗ, HoReCa, офисы классов B и C — возможны корректировки рынка и процесс адаптации арендаторов. Во-вторых, рынок постепенно смещается в сторону решений, направленных на оптимизацию затрат и повышение операционной эффективности. Тенденции следующие: внимание к периферийным платежам (коммунальные услуги, переменная арендная плата, эксплуатационные сборы, охрана, клининг) становятся предметом детального анализа и переговоров — арендаторы потребуют прозрачности и прогнозируемости совокупных расходов, включая их в модель принятия решений; рост интереса к умным и энергоэффективным решениям, позволяющим контролировать и снижать затраты (автоматизация учета ресурсов, энергоэффективные системы, цифровые инструменты управления объектами), что особенно актуально в логистике, офисах и ретейле с большим потреблением ресурсов; укрупнение и консолидация арендуемых объектов, сокращение числа площадок в пользу более крупных и эффективных, объединяющих несколько функций, — это снижает постоянные расходы, упрощает управление и дает масштабируемость; повышенный интерес к гибким форматам (коворкинги, pop-up-форматы, короткие договоры, частичная аренда помещений), что особенно востребовано в условиях неопределенного спроса и у арендаторов, чувствительных к издержкам; переоценка локаций — если раньше выбор помещения делался в первую очередь по принципу «максимального трафика», сейчас возрастает значимость фактора совокупных издержек, что может стимулировать перераспределение спроса от дорогих, но затратных локаций к более сбалансированным по цене и эффективности».

«Для большинства арендодателей прямых рисков нет. Рынок уже перешел на договорные конструкции, где арендная плата указывается без учета НДС, а налог добавляется сверху — по действующей ставке. Это означает, что ее увеличение с 20% до 22% не затронет арендодателей, а будет компенсировано действующими формулировками в договорах, без необходимости пересмотра договоров и без потерь доходности», — уверен эксперт.

Что касается влияния на арендаторов на ОСНО (на общей системе налогообложения), то прямой налоговой нагрузки в договорах аренды нет, напоминает Андрей Кулагин: НДС к уплате в бюджет рассчитывается как разница между «исходящим» (то есть начисленным на доходы) и «входящим» (полученным по закупкам и аренде). «Иными словами, если раньше компания платила 20% НДС арендодателю и потом зачитывала этот налог в своих расчетах с бюджетом, теперь она будет платить 22% — и точно так же зачитывать. По сути, для нее меняется лишь поток: эти 2 процентных пункта она теперь передает арендодателю, который уплачивает их в бюджет. Это не рост налоговой нагрузки, а перераспределение», — поясняет эксперт.

Для арендаторов на УСН или с невысокой маржинальностью изменения могут увеличить фактические расходы, особенно если они не могут зачесть налог. Но, по мнению Андрея Кулагина, это может стимулировать оптимизацию: сокращение площадей, переход на на краткосрочные договоры и гибкие форматы аренды, отказ от премиальных объектов. «Рынок коммерческой недвижимости, как показывает ретроспектива, быстро адаптируется к внешним изменениям, в том числе к росту налоговой нагрузки — прежде всего через ребалансировку условий аренды. В случаях, когда речь идет про незащищенные формулировками договоры или про высококонкурентные секторы, повышение ставки НДС с 20% до 22% не становится односторонним ударом по арендатору или арендодателю, а приводит к перераспределению издержек — через корректировку арендных ставок, предоставление скидок, отсрочек или изменение условий расчетов», — делится подробностями эксперт.

В конкурентных сегментах возможны, в частности, сценарии, при которых дополнительные расходы, вызванные ростом НДС, равномерно распределяются между сторонами. Арендодатели предоставляют гибкие условия, временные уступки или частичные компенсации, арендаторы со своей стороны соглашаются на незначительное удорожание при продлении договоров. Так что ни о каких резких колебаниях речи не идет — рынок будет адаптироваться к новым условиям через плавные корректировки в договорных отношениях, структуре спроса и арендных предпочтениях, констатирует Андрей Кулагин.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ