Проверка на прочность: рынок коммерческой недвижимости — об итогах года

Текущий год был полноценной проверкой на прочность. «Но именно он стал наиболее эффективным, наиболее прорывным в части совершенствования продукта, в том числе нашего», — такими словами управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито» Олег Изотов открыл мероприятие, на котором компания вместе с приглашенными экспертами по традиции подводила итоги уходящего года.

Год действительно оказался «полноценной проверкой на прочность», причем не только для торговой недвижимости, которую лихорадит все последнее время, но и для не сдающих лидирующие позиции офисов, некогда сверхприбыльных для девелоперов и инвесторов складских комплексов, и даже для готового арендного бизнеса (хотя теперь уже не склады, как еще совсем недавно, а именно ГАБы называют не иначе как «новой нефтью» рынка недвижимости).

Если бы вслед за Кембриджским словарем, российским институтом Пушкина и прочими уважаемыми структурами игроки коммерческого сегмента выбирали слово года, то, по мнению «Авито», это было бы слово «корректировка». Одна из особенностей 2025 года заключается в том, что сравнивать его приходится с мощным, по большинству показателей удачным, а местами рекордным 2024 годом, и сравнение это, конечно, нынешнему году не выиграть. А на предложение попробовать провести параллели с 2023 годом Олег Изотов ответил, что тогда аналитика содержала бы слишком много уточнений и оговорок, поэтому эксперты «Авито» и других компаний все-таки пошли традиционным путем.

Согласно статистике, которую приводят в «Авито», и в этом году рекорды были: по части предложения коммерческая недвижимость росла, росла и в итоге выросла в сегменте продажи на 9%, аренды — на все 20%. Причем положительная динамика наблюдалась везде: увеличился выбор складов, офисов, торговой недвижимости, помещений свободного назначения. А вот спрос (как на аренду, так и на покупку), напротив, вступил в зону отрицательной динамики и снизился во всех сегментах, кроме складского.

Тут, пожалуй, отдельно стоит сказать об офисах, о которых весь год принято было рассуждать как о дефицитном товаре. Подсчеты «Авито» гласят, что по итогам 2025-го в целом по России спрос на офисную аренду упал на 5%, а на покупку — на 11%. При этом российский бизнес куда чаще ориентировался на съем, а не на приобретение офисных площадей — процентное соотношение тут 89:11.

Что касается Москвы, то о положении дел в ее офисном сегменте все скажут несколько показателей, которые привел партнер, руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости компании CMWP Дмитрий Венчковский. По данным за январь-ноябрь 2025 года общее предложение офисных площадей классов Prime, A и B в столице составляло 21 млн квадратных метров, новое строительство — 510 тысяч квадратов (+11% к аналогичному периоду прошлого года, а всего за год получится примерно 628 тысяч), вакансия — 4,9% (+1,1 п.п.), сумма купленных и арендованных площадей — 1,1 млн квадратных метров (-52%), в целом по году будет немногим больше — 1,38 млн. Офисный рынок остывает, многие девелоперы тормозят проекты, так что прогнозный ввод следующего года — всего около 500 тысяч офисных квадратов.

Отдельно добавим, что в офисных объектах Москвы, в целом заявленных к вводу с 2025 по 2027 годы, доля офисных площадей, реализуемых жилыми девелоперами, — 37%. Благодаря ставке города на комплексное развитие территорий (КРТ) и действующей в Москве программе по созданию мест приложения труда (МПТ), «жилищники» вообще начинают играть все более заметную роль на рынке коммерческой недвижимости. В частности, по данным партнера, директора департамента брокериджа компании RRG Светланы Яровой, ежегодно в Московском регионе вводится 600-700 тысяч квадратных метров коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов. При этом доля этих помещений в новых ЖК за последний год выросла на 10-20% и продолжает расти, и конкретно в 2025 году таких площадей было введено почти на 30% больше, чем год назад.

«Ежегодно с открытого рынка в Москве продается 400-500 тысяч квадратных метров коммерческих помещений на первых этажах, при этом дополнительно город с торгов продает еще 60-80 тысяч квадратов. Это активный с точки зрения инвестиций сегмент, есть крайне успешные стратегии, но вакансия растет, круг операторов ограничен, и ставки стабилизировались. Сегодня фокус девелоперов — на более четкую функциональную программу, разворот от продажи к управлению: теперь девелоперы предпочитают до 30% площадей оставлять себе, принимать участие в выборе арендаторов и активно продавать ГАБы», — говорит Светлана Ярова.

Олег Изотов согласен с коллегами: коммерческие помещения в новых ЖК получают все больше рыночного внимания, а жилые девелоперы — все больший вес практически в каждом из коммерческих сегментов.

Олег Изотов управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито» «Этот тренд все более заметен в свете концепции «15-минутного города». Если мы говорим про процент коммерческих площадей на первых этажах ЖК, то, как правило, это в районе 10-12%. И с учетом запроса на сокращение площадей даже от крупных ретейлеров появляются форматы в 100-150 квадратных метров, что позволяет закрывать потребности жителей данных ЖК, так сказать, на 360 градусов. Однако в рамках МПТ и КРТ под коммерческой недвижимостью можно понимать также строительство офисных площадей, что в целом увеличивает долю коммерции у застройщиков. Раньше это было в лучшем случае упомянутые 10%, сейчас у некоторых девелоперов эта доля в квадратных метрах может доходить до 30% и даже до 40%».

Впрочем, нельзя не отметить: куда больше торговый сегмент сегодня волнует тема взаимоотношений с маркетплейсами. Заметное давление, которое электронная коммерция оказывает на ТЦ, изменение законодательства и налоговой системы, размывание жесткой классификации, конкуренция с другими инвестиционными инструментами и площадками — все это формирует принципиально новые условия ведения бизнеса на рынке торговой недвижимости, заставляет его игроков вырабатывать новые стратегии, оптимизировать старые и проявлять заметную гибкость. В итоге торгово-развлекательные центры все быстрее трансформируются в многофункциональные комплексы, все больше места в них начинают занимать фудкорты, термы, склады, словом — многочисленные представители не торговли, а в диалоге с маркетплейсами со стороны ТЦ все громче звучат призывы к различным коллаборациям.

В конце прошлого декабря мало кто мог подумать, что всего через год складской сегмент столкнется с таким серьезным дисбалансом спроса и предложения. Однако же факт: по словам регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости, земли компании Nikoliers Виктора Афанасенко, на сегодняшний день ввод составляет рекордные 7670 тысяч квадратных метров (+68%), а спрос — 3020 тысяч квадратов (-43%), и вакансия прибавила 2,1 процентного пункта, дойдя до отметки 3,1%.

Пока такие складские форматы, как light industrial, многоэтажный light industrial, многоэтажный big box, находятся в зоне роста, однако очень близки к зоне насыщения, после которой неминуемо наступает зона замедления. Классический big box, напротив, уже сейчас в зоне замедления и теоретически затем должен вступить в зону оживления, хотя когда конкретно это произойдет, наверное, точно не скажет никто. Но, по крайней мере, по прогнозам Nikoliers, в 2026-2027 годах ввод складских площадей будет сокращаться, а спрос расти, так что разрыв между ними перестанет выглядеть таким пугающим.

А вот ГАБы в этом году выстрелили настолько, что заставили экспертов «Авито» смотреть на себя как на отдельный рыночный сегмент.

«Тему ГАБов можно разделить на два блока — это упаковка готового арендного бизнеса и его покупка инвестором. И касается это не только торговых помещений, но и офисов, и складской недвижимости. Видно, как некоторые девелоперы начинают сначала сдавать в аренду свои площади, а потом уже продают как готовый актив. В случае с готовым арендным бизнесом мы видим, что он показал рост спроса в районе 6%, хотя в отдельных регионах динамика заметнее: в Санкт-Петербурге за год рост составил 44%, в Московской области — 33%, Москве — 32%, в Самарской области — 22%. Одновременно произошел и рост предложения — в целом около 23% год к году, но опять же кое-где еще серьезнее: так, предложение на «Авито Недвижимости» год к году выросло в Санкт-Петербурге — на 57%, Москве — на 30%, Тюменской области — на 31%, Московской области и Краснодарском крае — на 25%», — рассказал Олег Изотов.

По мнению основателя Академии готового арендного бизнеса Дмитрия Новикова, будущий год в этом сегменте будет ознаменован развитием малых форматов продуктового ретейла площадью 150-200 квадратных метров, а также ростом доли жестких дискаунтеров, дарксторов и e-grocery, кладовых помещений и мультибрендовых ПВЗ. Во многом это произойдет за счет расширения географии проектов на малые населенные пункты, в частности на те, где проживают менее 50 тысяч человек — соответствующие примеры уже есть.

Пожалуй, единственный из ключевых сегментов, оставшийся за бортом обсуждения, — гостиницы. Но Олег Изотов не исключает, что в следующий раз «Авито» и приглашенные компанией эксперты обсудят и его. Тем более что 2026 год обещает дать рынку коммерческой недвижимости множество поводов для напряженного, содержательного диалога.