Офисный рынок Москвы продолжает удивлять, хотя чему тут удивляться, вздыхают аналитики. Согласно данным компании Ricci, по итогам девяти месяцев 2025 года объем ввода в сегменте составил 537 тысяч квадратных метров — это на 43% выше аналогичных прошлогодних показателей (375 тысяч квадратов) и лишь на 6% меньше итогового результата всего 2024 года (569 тысяч квадратов). Ну и что? Ну и ничего: столь внушительный на первый взгляд прирост практически никак не повлиял на уровень вакансии, которая, по оценкам компании IBC Real Estate, на 19 ноября 2025 года составляла всего 4,8%. Большая часть офисных площадей была реализована еще до получения разрешения на ввод, так что в конце сентября для аренды или приобретения было доступно не более 11% (около 59 тысяч квадратных метров) от общего объема. Потенциальные арендаторы и покупатели продолжают грустить.

Конечно, грусть первых посерьезнее: подавляющее большинство новых проектов по-прежнему заявляются только к продаже, претендентам на аренду и выбирать-то почти не из чего — разве что из вторичных предложений от инвесторов, готовых сдавать ранее купленные площади. Но объем тут в основном раздроблен на мелкие лоты, в целом пока незначителен, и при этом большая его часть находится в состоянии shell&core, отмечают аналитики Ricci.

Что же касается вторых (то есть покупателей), то, по наблюдениям экспертов IBC Real Estate, на рынке сохраняется тенденция к приобретению объектов под собственные нужды: около 50% вложений в офисный сегмент приходится на подобные «конечные» сделки. Как отмечает коммерческий директор компании Capital Alliance Ленария Хасиятуллина, решение о покупке становится для многих компаний не просто операционным шагом, а частью стратегии управления активами.

Ленария Хасиятуллина коммерческий директор Capital Alliance «Мы замечаем, что компании возвращаются к стратегии долгосрочного планирования — не на один-два года, а на весь цикл развития. Это особенно видно по интересу к крупным блокам. В условиях, когда рынок меняется, когда растут требования к архитектуре, инфраструктуре, инженерии, когда крупные офисные пространства появляются в продаже все реже, бизнес рассматривает покупку площадей заранее, еще до ввода объектов в эксплуатацию — для контроля качества будущей среды и предсказуемости затрат».

С крупными офисными пространствами, особенно класса А, в Москве и правда давняя беда. Что-то не очень большое, в пределах 250 квадратных метров, подобрать еще можно, для покупки офисных блоков площадью 300-600 квадратов (этот диапазон в Capital Alliance называют золотой серединой для профессиональных инвесторов и представителей малого и среднего бизнеса) сегодня нужна изрядная быстрота и ловкость, а все, что выходит за границы 600 квадратных метров, смело можно называть столичным дефицитом. Безусловно, примеры покупки этажа, нескольких этажей и даже целых офисных зданий на рынке есть (достаточно вспомнить многотысячеметровые сделки этого года с бизнес-центрами «Легион I», «Белая площадь» или AFI2B), и все-таки получившая широкое распространение практика продажи бизнес-центров в мелкую нарезку сделала свое дело: чем больше нужен офис — тем сложнее его подыскать.

Что касается ближайших перспектив, то, во-первых, ключевая ставка, несмотря на ее начавшееся движение вниз, все еще остается на заградительно высоком уровне со всеми вытекающими, и до 12-13%, которые большинство экономистов считают пороговыми для заметной бизнес-активизации, еще очень далеко, а до поднятия НДС до 22%, наоборот, очень близко. Во-вторых, преимущественно из-за инфляционных процессов в экономике и серьезного роста себестоимости строительства средневзвешенная цена экспонирования новых офисных объектов по итогам трех кварталов увеличилась на 5,4% с начала года (10% за год) и достигла 492 тысяч рублей за квадратный метр, напоминают эксперты. Все это вместе уже привело к охлаждению офисного спроса (по итогам третьего квартала объем транзакций снизился на 38% год к году), на фоне чего к концу декабря рост ставок вроде бы обещает замедлиться. Но кардинально это ситуации пока не изменит: скорее всего, на офисном дворе по-прежнему будет стоять время продавцов и к ним по-прежнему будет выстраиваться покупательская очередь — где длинная, где покороче.

Стремление многих компаний стать не арендаторами, а полноценными «домовладельцами», которое за два последних года оформилось в мощный рыночный тренд, Ленария Хасиятуллина объясняет целым рядом причин. Тут и общеэкономические условия, и нескрываемое желание быть независимыми от колебаний арендных ставок, зафиксировать стоимость в условиях роста цен и дефицита качественных готовых объектов, полностью распоряжаться своим имуществом и спокойно капитализировать актив. Очень важна возможность организовать оптимальную планировку, сделать отделку с учетом собственных нужд и интересов и превратить офис в полноценную составляющую HR-бренда (а куда без этого в условиях жесточайшего кадрового голода).

«Конечно, крайне серьезная тема — гарантии безопасности сделок: защищенные механизмы в рамках договоров долевого участия, гибкие условия оплаты в виде рассрочки и ипотеки становятся все более востребованными» — об этом Ленария Хасиятуллина говорит, опираясь на опыт реализации бизнес-центра класса А AVIUM, который Capital Alliance строит в минуте ходьбы от станции МЦК «Зорге» и в семи минутах от станции метро «Октябрьское Поле».

Фото: Capital Alliance

Вряд ли для кого-то будет в новинку тот факт, что в условиях дефицита площадей внутри ТТК все более востребованными становятся так называемые локальные деловые кластеры, где еще можно найти «крупногабаритные» предложения. Так, в «Большом Сити» консультанты рекомендуют присмотреться к районам Хорошево-Мневники и Хорошевскому с представленными здесь комплексами Orbital II и «Магистральная 12»: первый относится к классу А, второй — к классу В+, но и там и там вроде бы еще остались масштабные офисные блоки.

Сам БЦ AVIUM — яркий представитель делового комплекса, находящегося вблизи объектов транспортной инфраструктуры. Такие проекты, расположенные вдоль строящихся линий метро и вокруг формирующихся транспортных хабов, выводят офисное предложение на новый уровень качества и представляют особый интерес для клиентов, ценящих транспортную доступность и полноценную инфраструктуру. И он тоже готов в максимальном объеме удовлетворить офисный спрос на размер XL. Для более детального понимания: порог входа в этот проект — от 43,8 млн рублей (при 100-процентной оплате расположенного на 27-м этаже лота площадью 96,58 квадратного метра) или от 323,5 тысячи рублей за квадратный метр (при 100-процентной оплате расположенного на пятом этаже лота площадью 243,5 квадрата). При этом беспроцентная рассрочка на 12 месяцев или до РВЭ (при первоначальном взносе от 60% — на 30 месяцев), отсрочка платежа, ипотека и оформление сделки по ДДУ выполняют роль дополнительных приятностей сделки.

Кстати, еще один фактор, заставляющий поторопиться с офисной покупкой. По оценкам компании Nikoliers, только за первое полугодие 2025 года средняя стоимость внутренней отделки и инженерного оснащения (fit-out) офисных помещений в Москве увеличилась на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, в 2026 году рост продолжится и может составить до 20%. Эксперты компании уверены: это уже не временное явление, связанное с пандемией или логистическими сбоями, а новая рыночная реальность. Так что в обозримом будущем крупные блоки на офисном рынке станут не только дефицитными, но и куда более дорогими для конечного потребителя. Хотя чему тут удивляться, вздыхают аналитики.