Ипотека премьер-лиги, часть I: кредитный профиль высокобюджетной Москвы

Долгое время после того, как ипотека с господдержкой закончилась, а семейная ипотека претерпела ряд существенных изменений, принято было считать, что этот рынок — все. Ну или почти все. Но вопреки мнению большинства ипотека пошла в рост. Так, по статистике аналитического центра экосистемы недвижимости М2*, основанной на данных самой платформы и Роскадастра, в ноябре 2025 года в целом по стране сегмент вырос на 34% в сравнении с прошлым ноябрем (а сделок без ипотеки стало меньше на 17%). «Такой рост говорит о перетоке спроса на ипотечный рынок на фоне снижения ключевой ставки. Годом ранее на него приходился 21% всех сделок, а на текущий момент доля сегмента выросла на 9 процентных пунктов — до 30%», — отмечает руководитель департамента аналитики и данных М2 Дмитрий Смирнов.

Что касается Москвы, то, по подсчетам компании Pioneer, в 2025 году в среднем доля ипотечных покупок увеличилась с 45% в первом квартале до 57% в третьем. Эксперты компании CORE.XP приводят даже более «жирные» цифры: «Ипотека, несмотря на высокую ключевую ставку, остается основным инструментом выхода в сделку. За год доля ипотечных покупок на первичном рынке столицы выросла с 48% до 62,5%. Это плюс 14,4 процентного пункта в структуре спроса».

Причем речь в данном случае идет не только о массмаркете, где ипотечников традиционно много. Аналитики Pioneer говорят, что в московских проектах бизнес- и премиум-класса ипотека также укрепила долевые позиции — с 32% до 47%. А в CORE.XP подтверждают: в нынешнем ноябре в комфорт-классе около 83% сделок шли с привлечением кредита, тогда как годом ранее — около 67%; в бизнес-классе доля ипотеки поднялась до 57%, прибавив примерно 15 процентных пунктов. Даже премиальный сегмент, традиционно более «наличный», существенно изменился: доля ипотеки и здесь выросла с 11% до 27%.

«Это связано со снижением ключевой ставки и ожиданиями сохранения данной тенденции. В конце года тренд усилился из-за обсуждения новых законодательных инициатив, что мотивирует покупателей действовать сейчас», — поясняет директор по ценообразованию и аналитике Pioneer Евгения Виниченко.

Евгения Виниченко директор по ценообразованию и аналитике компании Pioneer «В июле ключевая ставка снизилась на 2 процентных пункта — с 20% до 18%. Это стало самым значительным снижением в 2025 году, после которого начался рост доли ипотечных сделок на рынке жилья. В отдельных высокобюджетных проектах доля ипотечных сделок с августа увеличилась в несколько раз. В премиальных проектах компании Pioneer доля ипотеки выросла в среднем на 15-20 процентных пунктов. В нашем проекте бизнес-класса в третьем квартале доля сделок с ипотекой достигла 87%. Такая активизация в том числе свидетельствует об отложенном спросе, который начал реализовываться на фоне снижения ставок».

«В целом рост доли ипотечных сделок обусловлен несколькими факторами. Во-первых, отложенный спрос: часть покупателей переносили решение в 2023-2024 годах и теперь адаптировались к новым ставкам. Во-вторых, квартира в качественном проекте в Москве по-прежнему воспринимается как консервативный защитный актив: даже дорогая ипотека на длинном горизонте не отменяет ценности локации и продукта. В-третьих, девелоперы научились работать с экономикой сделки — субсидировать ставку на первые годы, предлагать рассрочки, гибко управлять скидками. И, наконец, качество продукта стало заметно выше: архитектурные бюро, продуманные дворы, набережные, коммерция у дома, парки и вода поблизости — все это превращает проект в готовую историю для конкретной аудитории. К тому же ипотека стала инструментом управления капиталом, поэтому активность покупателей резко выросла в ноябре 2025-го в связи с предстоящим изменением условий по предоставлению семейной ипотеки. Люди стараются использовать «последний шанс», количество запросов на покупку недвижимости, «чтобы использовать льготу», выросло в разы», — делится подробностями директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

«Востребованность ипотеки сейчас обуславливает в том числе неопределенность планов по дифференциации ставок льготного кредитования, которые могут вырасти для семей не только с одним, но и с двумя детьми. В следующем году популярность ипотеки будет зависеть даже не от роста заработных плат, а от уровня ключевой ставки, которая, по прогнозам, может снизиться до 13-15%», — приводят в Pioneer слова руководителя направления финансы и экономика Института современного развития Никиты Масленникова.

Оставим пока в стороне массмаркет — поговорим о жилье с высоким ценником: согласны ли другие игроки рынка, что ипотека в бизнес- и премиум-сегменте оживилась и очень заметно? Похоже, что да, согласны. Но настаивают на ряде уточнений. В частности, директор по продажам холдинга Legenda Ксения Садкова в своем комментарии Бизнес ФМ рассуждает о том, что снижение ключевой ставки и изменение условий семейной ипотеки — это разные процессы, которые по-разному повлияли на поведение покупателей.

Ксения Садкова директор по продажам холдинга Legenda «Когда ключевая ставка начала постепенно снижаться, мы увидели оживление рыночной ипотеки. В первую очередь это отразилось в сегменте высокобюджетных сделок. С одной стороны, клиенты перекладывали средства с депозитов в недвижимость и использовали рыночную ипотеку в надежде в скором времени рефинансироваться. С другой, всегда есть пул клиентов, которые не имеют возможности воспользоваться семейной ипотекой или рассрочкой, но при этом хотят купить недвижимость. Как только они увидели, что все стабилизируется и появляется надежда на постепенное снижение ключевой ставки, они вышли на рынок. И мы это почувствовали. Что касается семейной ипотеки, изменения в условиях встрепенули всех — и высокобюджетный сегмент, и низкобюджетный. Психологически любые ограничения человек воспринимает как некий «последний шанс». Покупатели понимают, что, возможно, таких выгодных условий в будущем может и не быть. Даже люди, которые, может, и не хотели брать две семейных ипотеки, сейчас планируют успеть реализовать эту возможность».

«Традиционно доля ипотечных сделок на рынке строящегося элитного жилья незначительна. Пиковых значений показатель достигал по итогам 2021 года — 21% ДДУ с использованием заемных средств, а за 11 месяцев 2025 года доля ипотечных сделок составляет всего 1%. Однако действительно сейчас, на фоне смягчения монетарной политики, состоятельные клиенты стали чаще прибегать к жилищным кредитам: по итогам ноября 2025 года доля таких сделок уже достигла 6%. Впрочем, говорить о некоем кардинальном развороте точно не приходится. При этом семейная ипотека вообще не влияет на элитный рынок. В высокобюджетных комплексах Москвы сейчас нет ни одной квартиры, которая соответствовала бы лимитам по госпрограмме. Даже в премиальном сегменте подобное предложение практически отсутствует. Семейное кредитования влияет только на массовый сегмент и отчасти бизнес-класс», — говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова.

По наблюдениям директора по девелопменту компании Rariteco Екатерины Борисовой, покупатели элитного жилья вообще практически не прибегают к ипотечному кредитованию. «По нашим данным, доля ипотечных сделок в элитном сегменте не превышает 5%. Покупатели высокобюджетной недвижимости, как правило, самодостаточны, обладают накопленным капиталом и значительными свободными средствами, часть из них — инвесторы, приобретающие недвижимость как защитный актив. Вместо ипотеки такие клиенты готовы рассматривать альтернативные схемы финансирования, например кредитные линии private banking или беспроцентные рассрочки от застройщика. Кредит для покупки элитного жилья если и берется, то чаще всего на юридическое лицо», — подчеркивает эксперт.

Переходя из элитного сегмента в сегмент бизнес-класса, директор по продажам ЖК «Лайм» Денис Герасимов отмечает, что в «бизнесе» семейная ипотека была и остается востребованной. «Причем в начале и в конце 2025 года мы наблюдали более высокую активность: в среднем в нашем ЖК около 35% сделок заключаются с использованием этого инструмента. Хотя примерно такая же доля сделок приходится на рассрочки и на прямые продажи. В некоторых случаях (а в последнее время все чаще) покупатели прибегают к так называемой комбо-ипотеке, то есть берут, например, 12 млн рублей по семейной программе, а оставшуюся часть суммы — по рыночной ставке. Сейчас, перед вступлением в силу новых правил выдачи семейной ипотеки, мы видим, что кредитные клиенты стремятся заключить сделку как можно скорее, для того чтобы успеть воспользоваться более выгодными условиями финансирования. Что касается стандартной ипотеки: если еще год или полтора назад мы наблюдали к ней редкий интерес, то сейчас покупатели стали чаще обращаться к нам с таким запросом. Хотя это, скорее, выжидательная позиция: ставка по-прежнему остается высокой», — подчеркивает эксперт.

Тогда вопрос: выживут ли высокобюджетные сегменты при минимальном присутствии ипотечников всех мастей, в том числе участников программы семейной ипотеки? Ведь экспертные прогнозы на следующий год не слишком радужны… Хотя, возможно, у игроков рынка иной взгляд на предмет? Продолжим.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ