Партнер и генеральный директор девелоперской компании Hutton Илья Давыдик. Фото: Hutton

Можно ли при консервативном подходе за неполные 10 лет кратно вырастить бизнес? Каким должен быть многоквартирный дом, чтобы найти отклик в сердцах, а главное — в кошельках современных потребителей? Чем жилые комплексы похожи на офисные центры и почему вместе они кардинально отличаются от промышленно-логистических объектов? Собеседник — партнер и генеральный директор девелоперской компании Hutton Илья Давыдик.

В следующем году Hutton отмечает 10 лет. За это время из девелопера, который был известен как создатель клубных домов, Hutton вырос в многопрофильную компанию, в портфолио которой футуристический деловой и жилой квартал Lunar, несколько клубных домов — Lumin рядом с парком «Зарядье» и «Цвет-32» на Цветном бульваре, проект делюкс-класса DUO на Софийской набережной, а также бизнес-центры класса А Geolog и Geolog2 и даже два промышленных парка — Noman в районе Люблино и Naos на Салтыковской улице. Конечно, сразу возникает вопрос: как вам удалось так вырасти за 10 лет?
Илья Давыдик: Соглашусь, мы значительно выросли и показали хорошие результаты в разных направлениях, но я бы не стал утверждать, что это колоссальный рост. На самом деле, мы довольно аккуратно развивались, не брались за то, чего боялись не сделать. Планомерно наращивали объемы и в стройке, и в числе проектов, которые мы параллельно ведем. Когда в 2016 году мы вышли на рынок, первые год или полтора делали только один проект. Потом взяли практически параллельно Летниковскую улицу и Славянскую площадь, потом потихонечку начали увеличивать портфолио. Признаюсь — дальше мы планируем расти немного быстрее, поскольку делать это предстоит уже не с нуля, но наш консервативный подход, наверное, будет сохраняться.
Вы начинали с премиальных домов, так почему было не двигаться в этом направлении, особенно с учетом высокой емкости столичного рынка? Откуда вдруг взялись бизнес-центры, промышленные парки?
Илья Давыдик: Любопытство, наверное. Нам до сих пор нравится делать клубные дома в центре Москвы. Мы хорошо освоили эту экспертизу и давно приняли решение двигаться в разных направлениях. Первый бизнес-центр Geolog у нас появился в 2018 году. Мы хотели знаний и опыта в других областях, при этом понимали, что есть рыночная конъюнктура, сегодня рынок такой, а буквально завтра — совсем другой. Скажем, шесть-семь лет назад мы видели большой потенциал в строительстве бизнес-центров. Это сейчас их много на стадии строительства, а на тот момент практически не было. Мы одни из немногих выводили в продажу новые офисные площади, причем по ДДУ.
Примерно такая же история с нашим выходом в сегмент промышленных парков. Мы понимали, что рынок меняется, и увидели новую для себя нишу. Умение трансформироваться, работать в разных сегментах — для современного девелоперского бизнеса это неизбежность. Тут, конечно, не все просто: промпарки — действительно иное направление. У жилья с офисами куда больше общего, чем у промышленных парков и бизнес-центров. Но мы верили в свои силы, понимали, что все возможно, если уделить этому достаточно времени и энергии, и в итоге все получилось.
Давайте честно: вы ни разу не пожалели, что вот так масштабировались по рынку?
Илья Давыдик: Однозначно нет, мы точно этому рады. И сейчас смотрим, куда можно еще масштабироваться, чтобы получить новый опыт, просто в моменте пока не видим принципиально нового направления. Когда строишь бизнес-центр или промпарк, ты получаешь знания, которые можно применять и в других сегментах, в том же жилье. Мы это уже проходили на своих проектах.
Любопытство, экспертиза, новый опыт — да, это понятно. Но ведь построить мало, надо еще реализовать. Вы свои проекты считаете успешными? Если да, то почему? И что надо делать девелоперу на современном рынке, чтобы его проект был успешным?
Илья Давыдик: Безусловно, мы считаем все свои проекты успешными. Да, какие-то в большей, а какие-то в меньшей степени, это нормально для любого девелоперского или, скажем, банковского проектного портфеля. В любом случае мы довольны результатами, все наши объекты, введенные в эксплуатацию, пользовались успехом у клиентов. К примеру, Lunar, который мы сдали чуть больше года назад. Там есть и офисная часть, и жилая, и торговая. Всего коммерческих помещений в проекте продано на 82%, жилья — на 86%. Офисная часть была полностью реализована еще до ввода объекта в эксплуатацию. Сегодня, если там что-то и есть в продаже, то только на вторичном рынке. Все обязательства перед банком у нас закрыты. Повторю, при всем нашем любопытстве мы во многом консервативные. Продажи Lunar идут четко по графику, мы предполагаем, что до конца второго квартала он будет полностью реализован.
Жилой и деловой квартал Lunar. Фото: пресс-служба Hutton
Так что надо делать, чтобы с реализацией все получилось хорошо?
Илья Давыдик: Надо хорошо делать свою работу. Нужно понимать локацию, клиента, и на пересечении — что нужно строить в этом конкретном месте, какого класса и с какой нарезкой. Себестоимость строительства, заявленные и реально соблюдаемые сроки, репутация девелопера — все это тоже очень важно. Еще нужно очень много времени уделять не только строящемуся, но и сданному проекту. К примеру, Lunar введен больше года назад, а у меня все равно еженедельные объезды проекта. Эксплуатацией квартала занимается наша управляющая компания Essent. Это позволяет добиваться того качества, которое требуется. Мы заложили хорошие решения, реализовали их, ввели в эксплуатацию, но этого мало. Чтобы все работало, нужно еще, чтобы объект не бросали.
То есть вы сторонник создания девелоперами собственных управляющих компаний?
Илья Давыдик: Да. Притом мы работаем в рыночной экономике и не создаем свою строительную компанию-генподрядчика, это отдельный бизнес, как и управляющая компания. Но по опыту своей работы отмечу, что хорошие сторонние УК есть. При этом они либо очень маленькие, либо мы просто не нашли структуру того уровня, который нас удовлетворит. В итоге сделали свою компанию и уверены, что у нас с управлением получится лучше. Но подчеркну, что это только в рамках проектов Hutton. Мы не собираемся выходить с нашей УК на рынок, она является только поддержкой основному, девелоперскому бизнесу.
Продавать жилье, офисы, промышленные площади — это вообще разные вещи или плюс-минус одно и то же? Вот вы сказали, что какие-то подходы, технологии, решения свободно и удачно перетекают из одного сегмента в другой. А с технологиями продаж как?
Илья Давыдик: Я бы сказал, что продажи жилья и бизнес-центров сильно похожи. Многие, наверное, со мной не согласятся, но они, скорее всего, не строили промышленные технопарки. Вот там действительно совершенно другие продажи и клиенты. Они по-другому смотрят на продукт, подходят к сделке, у них другие требования. Часто жилые и офисные покупки пересекаются: люди берут у нас квартиру, потом офис или, наоборот, сначала офис, потом квартиру. Пока у нас еще маленький объем промышленных парков, но мы не видим там потенциальных пересечений подобного рода.
Промпарк — его вообще сложнее продавать, чем бизнес-центр и жилой комплекс? Или просто по-другому, но по сложности плюс-минус одинаково?
Илья Давыдик: Давайте не забывать, что у нас выборка достаточно небольшая. Первый объект — промышленный парк Noman. Год назад мы получили разрешение на его строительство. Сейчас он практически готов, в первом квартале следующего года вводим его в эксплуатацию. Мы считаем его очень успешным, потому что реализовали 71% производственных площадей. Меньше двух месяцев назад там состоялась крупная сделка — компания Geltek приобрела 4,5 тысячи квадратных метров. Это один из лидеров рынка медико-косметической продукции в России и СНГ. Но все-таки Noman — только один проект. В нашем портфеле есть еще промышленные парки, их опыт будет более показателен. В целом в Hutton мы верим, что это хороший рынок, где можно работать. По ощущениям, он более ограниченный, зато покупатели и арендаторы здесь крупнее.
На сегодняшнем московском рынке бизнес-центры часто появляются в составе жилых комплексов. По подсчетам аналитиков, едва ли не половина офисных зданий, которые будут введены в ближайшее время, — это как раз те, что жилые девелоперы строят в рамках программы МПТ. На всякий случай напомню, что это программа московского правительства, которая стимулирует застройщиков к созданию мест приложения труда — в частности, вот к строительству бизнес-центров.
Илья Давыдик: Да, и благодаря этому застройщики получают льготу по арендной плате за земельный участок под строительство многоквартирного дома или по плате за изменение вида разрешенного использования участка на вид разрешенного использования, предусматривающий возведение этого многоквартирного дома.
Точно. Участвовать в этой программе бросились многие, и сегодня есть такое, с моей точки зрения, вредоносное мнение, что вот построил ты бизнес-центр в составе, скорее всего, немаленького по размеру жилого комплекса, и этого уже достаточно, чтобы БЦ был успешным — населения вокруг много, а офисов на рынке мало. Ваш опыт подтверждает это?
Илья Давыдик: Есть такое мнение, я с вами согласен, но мы по-другому подходим к этому вопросу. Сейчас в нашем портфеле три бизнес-центра. Первый — Geolog, мы его построили и реализовали. МПТ там не использовали, потому что, когда этот актив приобретался, программы еще не было.
В составе Lunar у нас есть офисный корпус. Возможности использовать МПТ там тоже не было, потому что офис мы начали делать не с самого начала, а при предоставлении льготы в рамках программы есть масса ограничений. В частности, должно пройти не больше года с момента получения разрешения на строительство.
Теперь о Geolog2. Может показаться, что Geolog и Geolog2 — фактически единый комплекс, ведь это два соседних участка. У них даже строительные адреса одинаковые, но на самом деле это совсем разные проекты, на которых у нас разные партнеры.
Я знаю, что одни застройщики вынуждены, а другие по разным причинам сами стремятся использовать МПТ-льготу. Это хорошая, эффективная программа, но мы считаем, что бизнес-центр должен быть самодостаточным, чтобы работать и без льгот. Hutton строит проекты с таким расчетом.
Сейчас мы внимательно изучаем офисный рынок, аккуратно рассматриваем участки, далеко не всегда нам попадаются льготные. Если это участок ближе к центру, то льгот там обычно нет, но для нас это не критерий. Хорошая, востребованная у работодателей локация, в которую мы верим как в городскую бизнес-единицу, близость к метро и деловым центрам Москвы — такие УТП куда важнее. Льгота — безусловное преимущество, но на нее одну мы не ориентируемся.
Честь вам и хвала за это. Отдельно хочу подробнее поговорить про Noman — про то, как там в целом идут дела и приходится ли вам преодолевать определенный скепсис покупателей и инвесторов по отношению к формату light industrial. Ведь все игроки сегмента говорят: невзирая на то, что light industrial набирает обороты и по ряду критериев является нынешним лидером рынка коммерческой недвижимости, многие продолжают смотреть на него с непониманием и откровенным недоверием.
Илья Давыдик: Когда мы приняли решение пойти в этот сегмент, в наш первый проект Noman, расположенный на юго-востоке, мы прекрасно понимали все риски. Поэтому решения принимали соответствующие. Мы взяли относительно небольшой участок, но в границах старой Москвы. Можно было взять участок побольше в Новой Москве? Можно, но там нам было бы сложнее быстро объяснить самим себе, кому и как его реализовывать, а на сегодняшнем рынке решения надо принимать быстро. Не поймите неправильно — новомосковский рынок тоже есть, и сейчас мы на него выходим. Но год назад нам было понятно и сейчас ничего не изменилось: производство в городе должно быть, особенно то, где требуется по-настоящему высококвалифицированный труд.
Такие специалисты живут в Москве. Они не очень хотят ездить в ТиНАО, поэтому некоторым промышленникам площади нужны именно в старой Москве. Проект Noman это еще раз подтвердил. У нас и себестоимость, и цена продажи выше, чем в Новой Москве, а выбирают все равно нас. Я понимаю, что для промышленных парков в рамках страны Noman — совсем небольшой. И вообще те, кому нужны тысячи квадратных метров, вряд ли будут смотреть на столичные проекты. В Москве найти такие объемы сложно, а обосновать экономическую эффективность использования именно столичных площадей еще сложнее. Но есть производства, которым не нужны большие помещения, зато важно центровое присутствие. Например, я уже упоминал сделку с Geltek. Это очень крупная компания, у них есть производство не в столице, но когда они задумали расширяться, то приняли решение приобрести площади в Noman. То есть не там, где дешевле, а там, где им удобнее.
Промышленный парк Noman. Фото: пресс-служба Hutton
Илья, обычно под финал принято спрашивать про планы. Я не буду оригинальна: куда планирует идти Hutton? Может быть, у вас уже есть проектная конкретика? А может, есть только мысли о направлении движения?
Илья Давыдик: Мы намерены двигаться все в тех же направлениях. Активно развиваем нашу жилую экспертизу и планируем в следующем году выйти с несколькими крупными проектами. Один уже хорошо известен, мы им занимаемся больше года, он расположен на западе Москвы, на улице Толбухина. Общий объем застройки будет составлять около 400 тысяч квадратных метров, будет три жилые очереди, появятся школа и большая ледовая арена. Также сейчас у нас в сделке два новых жилых проекта. Возможно, в одном из них появится бизнес-центр, мы думаем, будет ли целесообразным его появление. А МПТ там точно не будет — участок не предусматривает эту льготу. Еще намерены дальше развивать промышленные парки. Вы правильно сказали, у нас два проекта в Москве, и есть еще один в Троицке. Его мы реализуем в формате build-to-suit для Уральского агропромышленного холдинга. В следующем году планируем приступить к строительству. Задумываемся взять еще одну площадку под промышленное назначение. Мы намерены базово развивать все, что у нас есть, только в более крупных масштабах. Не устаю повторять: мы были консервативными и остаемся таковыми. Но по мере роста компании и ее экспертизы — трансформируемся. Инвестиции становятся масштабнее, объемы строительства серьезнее, но и те, и другие по-прежнему довольно аккуратные.
И что, вам никогда не хотелось махнуть рукой: а, была не была — рискнем сделать вот это?
Илья Давыдик: Ну это вопрос соотношения рисков. Наверное, схожая позиция была, когда мы принимали решение строить промышленные парки. Мы просто знали, что если все пойдет по плохому сценарию, проект будет мало востребован или не будет продаваться, то компания все равно с этим справится.
Все равно это была не авантюра, потому что авантюра — нерассчитанный риск. Элемент неопределенности всегда присутствует, особенно когда ты выходишь в новую нишу. Но идти в проект как в рискованное приключение — это не про нас. Мы ценим свое время и время сотрудников. За последние девять лет мы проделали большую работу, поэтому предпочитаем быть более консерваторами, чем авантюристами.