Уходящий 2025 год не принес рынку премиальной жилой недвижимости ни бурных триумфов, ни внезапных потрясений, но сделал его участников более зрелыми и самодостаточными, считает управляющий партнер компании Stenoy Илья Фролов*. «За кажущимся спокойствием стоит прежде всего умение отрасли своевременно адаптироваться к предлагаемым условиям. Сейчас для девелоперов наступает время консолидации, переосмысления, поиска новых решений и точек роста. Рынок недвижимости сегодня уже не гонится за показателями и не ждет чуда, он ищет пути для устойчивого развития», — отмечает эксперт.

По его оценкам, рынок почти на треть сократился по объему ввода жилья, число игроков уменьшилось, и особенно это заметно в Москве. Изменилось и поведение покупателей, которые стали осознаннее подходить к процессу покупки после того, как ипотека перестала быть «доступным билетом в новую жизнь». При этом продажи, как и цены на новостройки, уверенно продолжают расти.

Компания Stenoy/stenoy.group

Совместные подсчеты компаний «Сумма элементов» и Nikoliers* тоже свидетельствуют, что за год премиальная недвижимость столицы подорожала на 27%. По данным на середину ноября 2025 года, в «старых» границах Москвы средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке премиум-класса составила 1,16 млн рублей; средняя площадь лота, находящегося в продаже, — 97,6 квадратного метра, а средний бюджет покупки в сегменте — 113,1 млн рублей. Для сопоставления: согласно промежуточным итогам, подведенным компаниями, с января по октябрь 2025 года в Москве реализованы свыше 1,7 тысячи премиальных лотов (+5% к аналогичному периоду прошлого года) общей площадью более 161 тысячи квадратов, так что средняя площадь проданного лота пока составляет 89,6 квадратного метра.

Фото: Компания Nikoliers/nikoliersdom.ru

«Премиальный сегмент демонстрирует устойчивость к общерыночным колебаниям. Спрос здесь в меньшей степени зависит от ипотеки и сохраняется на высоком уровне. При этом девелоперы из-за все еще высокого ключа ограничивают старт новых проектов, что ведет к дефициту предложения и росту цен. По нашим оценкам, продолжающееся снижение ключевой ставки, с одной стороны, повысит переток денег с депозитов в жилую недвижимость, с другой стороны, повлияет на работоспособность финансовых моделей и позволит девелоперам более активно выводить на рынок новые проекты. Таким образом, мы ожидаем как усиления спроса, так и увеличения предложения в сегменте», — говорит директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.

Согласны ли ее коллеги по цеху с такой оценкой перспектив высокобюджетного жилого рынка? Каковы их ипотечные прогнозы на 2026 год? «Выживут» ли, по их мнению, бизнес- и премиум-классы при минимальном присутствии ипотечников всех мастей, в том числе участников программы семейной ипотеки? Если коротко, то ипотека должна пойти в рост, и все безоговорочно выживут, уверены собеседники Бизнес ФМ. Хотя они все-таки расходятся в оценке влияния ипотеки на сегменты с серьезным ценником продаж.

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум»

«Значение ипотеки на первичном элитном рынке минимально и никак не влияет на устойчивость данного сегмента. В Москве наблюдается стабильный спрос на первичное жилье элитного и делюкс-класса, абсолютное большинство клиентов совершают сделки путем единовременной оплаты или используя рассрочки. Рынок элитных проектов привлекателен для инвесторов в том числе тем, что почти не реагирует на внешнюю социально-экономическую конъюнктуру и легко адаптируется даже к турбулентным условиям. В целом на рынке новостроек доля ипотеки в 2026 году почти наверняка продолжит расти по мере смягчения ключевой ставки. Однако элитный рынок по-прежнему не будет зависеть от кредитных инструментов. Причем даже те немногие клиенты, которые все же берут ипотеку на элитные новостройки, как правило, оформляют заем лишь на незначительную часть стоимости лота и предпочитают гасить кредит досрочно».

***

Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости компании CORE.XP

«Ипотека в высокобюджетных сегментах важна, но не является фактором «выживания». Льготные программы влияют скорее на стык сегментов: верх бизнеса и нижний премиум — там снижение ставки способно «подтянуть» дополнительный спрос, и если льготы будут сильно урезаны, это прежде всего замедлит сделки в пограничных проектах на стыке бизнес- и премиум-классов. Базовая логика при оценках перспектив 2026 года сейчас такая: после пиковых значений ключевой ставки, которые рынок переживает в 2024-2025 годах, регулятор будет стремиться к более устойчивому, рабочему диапазону. На этом фоне рыночные ипотечные ставки с высокой вероятностью останутся двузначными, но уже не экстремальными, при условии, что не произойдет новой инфляционной или геополитической встряски. Льготные программы, напротив, будут становиться все более точечными: жестче критерии, меньше охват, фокус на отдельных категориях и территориях. Доступность дорогих московских объектов, скорее всего, будет ограничена либо ценовыми порогами, либо регуляторными условиями. Для покупателя премиум- и делюкс-сегментов ипотека в 2026 году останется инструментом оптимизации капитала, как возможность не выводить средства из бизнеса и распределить долговую нагрузку во времени, пока объект сохраняет или наращивает стоимость».

***

Евгения Виниченко, директор по ценообразованию и аналитике компании Pioneer

«Ипотека, в том числе адресная семейная, останется самым востребованным инструментом продаж как на рынке в целом, так и в премиальном сегменте в частности. Размер собственных средств при покупке жилья в ипотеку в премиальном сегменте составляет 50% и более. При ужесточении ипотечных условий будет снижаться размер «кредитного плеча» и сокращаться средний срок кредита. ЦБ прогнозирует дальнейшее снижение ключевой ставки до 13-15% к концу 2026 года, а в более оптимистичном сценарии — до 12%. Мы ожидаем, что в следующем году доля ипотеки продолжит постепенный рост и стабилизируется на уровне 60-65% в целом по рынку московских новостроек».

Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco

«Основная часть сделок в элитном сегменте по-прежнему совершается без привлечения ипотечных средств, что делает этот сегмент менее чувствительным к кредитной политике и устойчивым к кризисам. Эта тенденция вряд ли изменится в ближайшие 5-10 лет, так как она отражает фундаментальные принципы поведения состоятельных инвесторов. Если рассматривать массовый сегмент, то в 2026 году по мере выравнивания ставки ЦБ и смягчения кредитно-денежной политики спрос на ипотеку может вырасти, но все же будет умеренным. В высокобюджетном сегменте, на который ипотека не оказывает особого влияния, ожидается оживление, поскольку за последние 1,5 года сформировался отложенный спрос. Деньги состоятельных покупателей, которые хранились на депозитах, теперь по мере поэтапного снижения ключевой ставки будут вкладываться в реальный сектор. В целом рост цен на новостройки в 2026 году продолжится. Этому способствует инфляция, высокие ставки по кредитам, повышение себестоимости строительства, дефицит кадров. В элитном и делюкс-сегментах этот рост может стать весьма существенным и достигнуть 30-40%».

***

Ксения Садкова, директор по продажам холдинга Legenda

«Ипотека остается основным инструментом для всех сегментов. Недвижимость — довольно дорогая покупка, и не так много людей обладают активами, которые покрыли бы всю сумму сделки. Кредитное плечо — это доступный способ покупки, в том числе в высокобюджетном сегменте. Если человек хочет приобрести семейный формат жилья, в массе своей без кредита не обойтись. А если один инструмент становится недоступным, начинается перекос. Мы это видели на примере первой половины 2025 года, когда на рынке появились различные рискованные форматы рассрочек. Конечно, в 2026 году уже не будет рассрочек с маленьким первоначальным взносом, ЦБ вовремя ввел ограничения. Но за неимением альтернативы покупатели будут заходить в рассрочку в надежде на то, что смогут перейти на ипотеку, когда ставка станет ниже. Мы уже сейчас видим, что из банков идут сигналы возвращения траншевой и субсидированной ипотеки. Эти инструменты довольно дорогие, поэтому они будут применяться точечно, но также будут служить альтернативой, которую клиенты смогут использовать, пока ключевая ставка не станет более рыночной. При этом сделки по семейной ипотеке тоже будут. Есть семьи с одним ребенком, для которых ставка в 12% гораздо привлекательнее рыночной в 18-20%. Есть семьи с двумя или тремя детьми, для которых сохраняются комфортные условия покупки по семейной ипотеке. Поэтому семейная ипотека останется, но в меньших объемах, чем в 2025 году».

***

Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»

«Так исторически сложилось, что элитный и премиальный сегменты рынка недвижимости практически не зависят от ипотеки: здесь покупатели в основном используют собственные средства. Что касается бизнес-класса, то, с моей точки зрения, новые условия выдачи семейной ипотеки приведут скорее к переформатированию спроса и изменению схем финансирования сделок в зависимости от возможностей клиента (например, к более широкому использованию комбо-ипотеки). Кроме того, предполагается, что после 1 февраля самую низкую ставку по ипотеке получат многодетные семьи. Поэтому мы ожидаем роста покупательского интереса к просторным многокомнатным квартирам».

Что-то прогнозировать в современных реалиях сложно, однако, если ключевая ставка продолжит снижаться, то ставки по стандартной ипотеке рано или поздно потянутся за ней, уверен эксперт. «При этом отмечу, что за прошедшие годы на рынке сформировался существенный отложенный спрос. На фоне дефицита предложения, вызванного сокращением вывода новых проектов, эта ситуация наверняка приведет к росту покупательской активности», — резюмирует Денис Герасимов.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ