Основной объем предложения, который выводится сейчас на офисный рынок Москвы, — это офисы в формате shell & core, то есть фактически без отделки (не считая черновых работ, таких как выравнивание полов и стен, прокладка основных инженерных коммуникаций и так далее): более 80% сделок сегмента совершаются сегодня именно в этом формате. И ожидать существенного смещения структуры предложения в сторону готовых офисов в ближайшей перспективе вряд ли стоит. Так опрошенные Бизнес ФМ эксперты охарактеризовали нынешний столичный расклад, подчеркнув, что арендаторов и покупателей расклад этот устраивает, конечно, не очень.

Александр Алейников, управляющий партнер, коммерческий директор компании Pridex

«Большинство конечных пользователей смотрят в сторону готовых рабочих пространств. Малый и средний бизнес не готов вкладываться в CAPEX и ищет более гибкие модели, которые позволят перевести эти расходы в операционные и не заниматься отделкой самостоятельно — даже если это означает переплату на длинной дистанции. Исключением можно назвать крупные корпорации, хотя и в этом сегменте ситуация неоднородна. Они все чаще рассматривают офис как ключевую составляющую HR-бренда и хотят, чтобы он был максимально адаптирован под потребности сотрудников и задачи именно их бизнеса. Это требует более глубокой кастомизации, что сложно достижимо в случае с уже готовой отделкой: переделки планировок и дизайна в итоге могут обойтись дороже, чем реализация fit-out-проекта с нуля. Однако количество таких запросов на рынке несравнимо ниже».

***

Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group

«Устраивает ли положение дел покупателей и арендаторов? Скорее нет, чем да. Для бизнеса время — критический ресурс. Конечные пользователи заинтересованы в быстром переезде и минимальных издержках на подготовку помещения. Готовое решение отвечает этому запросу. Так, когда в один из наших проектов пришел покупатель, которому важно было наличие отделки, последний лот в офисной части комплекса был продан: дизайнерский ремонт стал для компании решающим фактором в принятии решения».

***

Марина Маловик, соучредитель October Group

«Чаще всего девелоперы стремятся сохранять универсальность офисных пространств, чтобы они подходили под широкий спектр запросов будущих арендаторов. Именно поэтому сегодня в новых бизнес-центрах большинство помещений выводятся на рынок в формате предчистовой отделки (white box). В целом рынок адаптировался к существующей модели, и большинство компаний воспринимают ее как удобную и логичную. Формат предоставляет бизнесу возможность создать пространство, полностью соответствующее его сценариям работы, корпоративной культуре и требованиям сотрудников. Часто у компаний нет собственных специалистов для ремонта будущего офиса. Именно поэтому активно растет спрос на услуги «ремонт под ключ», когда управляющая компания берет на себя весь цикл — от проектной подготовки до сдачи помещения. В итоге девелопер или УК предлагает понятные, быстрые и качественные механизмы доведения пространства до рабочего состояния, и арендатору не приходится самостоятельно заниматься техническими вопросами, что значительно упрощает процесс и снижает риски».

По наблюдениям архитектора и генерального директора Nefa Architects Елены Мерцаловой, сегодня офисные покупатели и арендаторы, существующие в мире тотального доминирования shell & core и white box, подходят к отделке и ремонту «с запросом не просто на качественное пространство, а на осмысленную среду с характером.

Офис ДКС от Nefa Architects. Фото: пресс-служба Nefa Architects

Рынок стал более зрелым: заказчики понимают, что офис — это инструмент работы с людьми, брендом и корпоративной культурой, а не только набор рабочих мест».

Елена Мерцалова архитектор и генеральный директор Nefa Architects «Задача, которую заказчики ставят перед архитекторами и дизайнерами, — найти уникальное решение, способное выделить компанию, отразить ее ДНК, создать эмоциональный отклик у сотрудников. Это стало максимально важным инструментом HR-отдела для привлечения новых работников. К нам приходят именно за этим — за другим взглядом и смелыми решениями, за уникальным ответом на конкретный запрос бизнеса. Современный офисный дизайн все дальше уходит от набора обязательных «развлекательных» атрибутов. Все устали от массажных комнат и теннисных столов как универсального решения. Сегодня рабочие зоны становятся более сдержанными и функциональными — с чистой, серьезной архитектурой, ориентированной на концентрацию и эффективность. При этом зоны отдыха и общения не исчезают, а выносятся в отдельный блок или даже на целый этаж, где сосредоточены все нерабочие сценарии. Такой подход делает офис более честным и логичным: работа и отдых больше не конкурируют друг с другом».

А вот теперь самое время вспомнить приведенные в первой части материала слова генерального директора компании Manufaqtury Ольги Володиной: цены на ремонт и отделку продолжают расти не только из-за инфляции, роста производственных издержек, дефицита квалифицированных кадров и прочих внешних факторов, но и из-за решений самих заказчиков. И ошибки в планировании часто обходятся даже дороже последствий подорожания стройматериалов и налоговых реформ.

По оценкам Ольги Володиной, часты случаи, когда компании начинают с картинки из Pinterest, а заканчивают перерасходом бюджета на миллионы. Открытый потолок увеличивает смету на 20%, винтовая лестница для VIP-этажа — еще на 5 млн рублей. Любая деталь требует инженерного расчета, цена отделки значительно зависит от локации проекта, типа здания и задач бизнеса, чем меньше офис, тем дороже каждый метр (ремонтная разница между 100 и 1000 квадратов может достигать 20%).

Но главная переменная — не метраж, а понимание заказчиком собственных задач. «Оптовые» игроки (крупные компании с постоянным потоком ремонтных проектов), как правило, прекрасно знают, чего хотят. У них есть внутренняя команда технадзора, база подрядчиков и поставщиков, актуальный срез цен. Другое дело — «розничный» клиент без большого опыта управления проектами и с нехваткой внутренних ресурсов для точного бюджетирования, планирования и контроля работ. Главное правило: мечты о дизайне должны соответствовать реальному бюджету и срокам», — рекомендует собеседница Бизнес ФМ.

Как свидетельствует ее опыт, главных ремонтных ловушек три, и первая из них — неподготовленная площадка. «Без исполнительной документации и технических условий невозможно точно оценить смету: скрытые дефекты всплывают уже в процессе демонтажа, а стоимость материалов к тому моменту нередко вырастает», — поясняет эксперт.

Ловушка № 2 — экономия на инженерии. «Мы до сих пор видим, как компании пытаются сэкономить на системах вентиляции, освещения или кондиционирования. Инженерные системы составляют 35-40% бюджета проекта, и это не тот случай, когда стоит жадничать: ошибка оборачивается быстрым износом оборудования и жалобами сотрудников. И далее мы получаем низкую производительность труда в части HR-метрик и меньшую привлекательность офисного помещения как объекта инвестиций», — утверждает Ольга Володина.

Наконец, третья ловушка — переоценка сроков. «Компании часто формируют нереалистичный график. Если офис находится в бизнес-центре с торговой галереей или отелем, шумные работы могут быть разрешены только ночью или по два часа в день. При этом подрядчики все равно выставят оплату за полный день. Зачастую компании неверно закладывают сроки поставок материалов из-за границы. Например, заказчик рассчитывал закупить ковровую плитку на этаж площадью 1,5 тысячи квадратных метров в Москве, но, как правило, на складах в остатках доступно 20-100 квадратных метров. В результате ему приходится ожидать фуру из Европы с таможенным оформлением минимум четыре недели», — приводит примеры эксперт.

На сроки и деньги влияют даже «мелкие» детали, не важные, на взгляд неподготовленного человека: наличие грузового лифта и правила его использования, высота рампы в паркинге и возможность заезда туда высоких фур или малогабаритных грузовичков, специальные доступы или согласования. В старых особняках вообще может не быть лифтов или может действовать запрет на их использование для перевозки материалов, поэтому стоимость доставки растет с каждым этажом, а сроки — вместе с ней.

Короче говоря, даже идеально спланированный проект нуждается в резерве, и к бюджету стоит добавлять не менее 10-15%. «На практике планы могут поменяться уже в процессе: сменился административный директор — и решили добавить кабинеты вместо open space или кардинально обновить мебельный парк и закупить полностью новые рабочие места для топ-менеджеров. И смета мгновенно выросла», — резюмирует Ольга Володина.

К тому же, утверждает эксперт, многие компании до сих пор не понимают отличия классического ремонта от fit-out. На первый взгляд второй дороже: там, где классический ремонт обойдется примерно в 120 тысяч рублей за квадратный метр (скажем, около 150 млн рублей за весь объект без НДС), fit-out — в 150 тысяч рублей и в 187,5 млн рублей соответственно. Но если считать не смету, а всю экономику проекта, результат оказывается противоположным.

Ольга Володина генеральный директор компании Manufaqtury «Классическая схема — это десятки подрядчиков, тендеры и согласования. Каждый этап — отдельный договор, отдельные сроки, отдельная зона ответственности. Необходимо предусмотреть сопутствующие расходы — разработку документации, авторский архитектурный и инженерный надзоры, техсопровождение и оплату труда собственных специалистов, курирующих ремонт, — все это наращивает бюджет. Fit-out же реализуется в формате «одного окна»: единый договор, фиксированный бюджет и генеральный подрядчик, который берет на себя весь процесс — от дизайн-проекта до меблировки и финальной уборки. Заказчику не нужно тратить месяцы на тендеры и координацию, а ведь в среднем каждая тендерная процедура занимает 24 дня, а каждое согласование с УК — еще три недели. Для офиса площадью 1250 квадратных метров классический ремонт «из бетона» в среднем длится 12-15 месяцев, при fit-out — 8-12 месяцев. Если речь идет о реновации, то сроки примерно составляют 9-12 и три-девять месяцев соответственно. Это означает, что fit-out дает возможность сэкономить на арендных платежах».

При этом эффективность подхода растет по мере роста ставок аренды. В 2025 году сценарий «одного окна» давал преимущество всего в 589 тысяч рублей, сегодня — почти 19 млн рублей. Поэтому fit-out нельзя считать универсальным решением, но он точно проще, прозрачнее и быстрее для большинства компаний, особенно тех, кто не занимается строительством профессионально, думает Ольга Володина.

Своим опытом с Бизнес ФМ поделился и управляющий партнер компании «Территория дела» Денис Троценко, по словам которого люди удивительно стабильны в своем умении наступать на одни и те же грабли. «Первая ошибка — начинать с картинки, а не с инженерии и ограничений здания. Сначала выбирают красивый лофт, потом внезапно выясняется, что мощностей не хватает, вентиляция/холод не тянут плотность, мокрые точки нельзя, нагрузка на перекрытия ограничена, пожарка и дымоудаление требуют переработки… а ты уже делаешь ремонт», — начинает перечислять эксперт.

Денис Троценко управляющий партнер компании «Территория дела» «Ошибка № 2 — не считать совокупную стоимость владения, считать только CAPEX. Экономия «на скрытом» (автоматика, балансировка, качество воздухораспределения, доступность обслуживания, нормальные материалы) почти гарантированно превращается в дорогой OPEX и хронические поломки. И, как следствие, финмодель, единственный объективный показатель экономики проекта/объекта, летит в тартарары. Идущая следом третья ошибка — игнорирование гейтовой модели управления: проект не «замораживают», изменения идут до последнего, дизайн и планировки меняются по ходу стройки, закупки срываются, подрядчик ориентируется на ходу, сроки едут, бюджет ломается — вся система не выдерживает критики. Следующая ошибка — кошмарный сон УК: ремонт без сценариев эксплуатации и без нормальной приемки. Офис «сдали», а он не настроен: системы не отбалансированы, BMS живет отдельной жизнью, датчики врут, IT-стойки греются, жалобы начинаются на второй неделе. Здесь важно помнить, что баланс между сроком ввода в эксплуатацию и плановой/предективной эксплуатацией после ввода, конечно, важный аспект, но заселять людей в комплексно непроверенный бетонный саркофаг — так себе идея. Наконец, ошибка № 5 — документация «для галочки». Это когда нет исполнительной документации, нет так называемых «измов (изменений в проекте)», нет паспортов материалов, нет реестра оборудования, нет инструкций, нет гарантийных границ… Потом УК становится или экстрасенсом («угадай, где что проложено»)», или тратит огромное количество человеко-часов на аудит запотолочного пространства, или просто эксплуатирует по наитию».

Как всего этого избежать? Если коротко, то вот что советует Денис Троценко. До подписания договора необходим технический DD помещения плюс матрица ограничений (мощности, вентиляция, пожарка, мокрые зоны, нагрузки). На старте работ: бриф пользователя плюс эксплуатационные требования, а не только дизайн. В процессе: гейтированная модель управления (концепт — проект — закупки — стройка), контроль изменений, прозрачные сметы. Перед въездом: приемка/пусконаладка по системам, а не «красиво/некрасиво». На финише: полная исполнительная документация, реестр активов, инструкции, гарантийные границы.

Может ли УК быть советником и помощником в деле ремонта и отделки офиса? «Не просто может: если УК не в деле, вы почти гарантированно переплатите и получите проблемы в ходе эксплуатации, потому что ремонт без эксплуатации в голове равно очень дорогая ошибка. Сегодня офисная отделка — это не про «красиво». Это про скорость запуска бизнеса, управляемый бюджет и предсказуемую эксплуатацию», — утверждает Денис Троценко.

«Что УК реально может сделать (и это не теория)? Провести оценку помещения до сделки и выявить «красные флаги» по инженерии, пожарке, доступам, ограничениям здания. Дать FM-рецензию проекта: проверка решений на ремонтопригодность, доступность обслуживания, долговечность материалов, корректность узлов и так далее. Продумать согласование и контроль границ ответственности (кто что обслуживает, где «заканчивается» арендодатель и «начинается» арендатор). Организовать подбор и оценку квалификации подрядчиков (не по принципу «я его знаю», а по компетенциям и кейсам). Обеспечить контроль качества и приемку работ. И это еще не весь список. И да, тут важная мысль: УК выгодно быть «адвокатом эксплуатации», потому что потом именно УК разгребает последствия чужой романтики», — ставит точку Денис Троценко.