С председателем комитета государственного строительного надзора города Москвы Антоном Слободчиковым Бизнес ФМ беседовала в самом конце 2025 года. Обсуждали, с каким настроением ведомство и его «подопечные»-застройщики завершают год, какие планы строят на 2026-й и почему в Мосгосстройнадзоре уверены, что контроль — это инструмент не наказания, а развития.

Традиционно начнем с подведения итогов и сосредоточимся на долевом строительстве — на том, что всегда и всех волнует больше всего. Как вы оцениваете результаты 2025 года?
Антон Слободчиков: Мы подошли к концу года с позитивным настроением. Объемы строительства жилья, несмотря на всю сложную ситуацию, не только сопоставимы с результатами 2024 года, но даже чуть выше: в 2024 году было введено жилья на 5,9 млн квадратных метров, в 2025 году ввод составил в районе 6,8 млн.
И это несмотря на все разговоры о том, что застройщики начинают «замораживать» объекты...
Антон Слободчиков: Тут двоякая ситуация. С одной стороны, мы действительно имеем пока положительную тенденцию с точки зрения объемов объектов, которые находятся в строительстве и сдаются. Те проекты, которые стартовали три года назад, достраиваются, все застройщики стараются закончить все то, что у них в стройке. Но при этом выход новых проектов немного снижается: в 2025 году мы наблюдаем снижение примерно на 20% в квадратных метрах объемов жилья. У этого есть объективная причина — высокая ключевая ставка, которая способствует удорожанию процесса строительства.
Позиция банков здесь играет ключевую роль?
Антон Слободчиков: Безусловно. За последние пять лет стройка стала крайне зависима от банков. Напомню, что у нас прошла реформа системы долевого строительства, инициированная Центральным банком: застройщики перешли от использования средств дольщиков для стройки к использованию банковского проектного финансирования, которое обеспечивается привлекаемыми застройщиками средствами по ДДУ, размещенными на счетах эскроу. И фактически застройщики очень сильно зависят от банков. Но утверждать, что они не строят, потому что банки не дают денег, наверное, будет не совсем правильно. Потому что, если мы говорим о крупной компании, о каком-то застройщике, который имеет достаточное обеспечение, портфель и компетенции, банки будут вполне готовы дать ему финансирование. Только дело в том, что на текущих условиях это финансирование будет очень сильно съедать рентабельность, на которую застройщик рассчитывал.
Как вы думаете, сокращение объемов строительства — это вообще проблема для такого города, как Москва?
Антон Слободчиков: Мы считаем, что последние три-четыре года рынок был сильно разогрет. И было много факторов, которые этому способствовали, в том числе и льготная ипотека, и возможность застройщикам на льготных условиях получать бридж-кредиты. И многие начали активно этим пользоваться. Сейчас показатели чуть выше, чем в целом привычно для города. Поэтому нельзя сказать, что возможное снижение объемов приведет к какому-то коллапсу.
Но поскольку Москва — очень привлекательный рынок для застройщиков, в том числе региональных (потому что ценообразование в столице предполагает намного большую рентабельность), единственное негативное потенциальное последствие, которое будет у снижения объемов, — рост стоимости недвижимости. И здесь будет все зависеть от спроса. Деньги у граждан есть: весь год мы видели рост стоимости где-то на 15%, при этом был заметен и рост продаж. Люди готовы инвестировать в недвижимость, они доверяют этому консервативному инструменту. И я думаю, что каких-то коллапсов в 2026 году ожидать не стоит.
Региональных игроков рынка действительно становится все больше и больше в Москве. Вы непосредственно имеете с ними дело. Есть какое-то принципиальное различие между классическими столичными застройщиками и варягами из регионов, которые приезжают покорять столицу?
Антон Слободчиков: Я бы сказал, что этот процесс довольно динамичный. Региональные застройщики в целом в городе были всегда. Какие-то из них уже стали «местными», кому-то это так и не удалось. И еще это процесс довольно постоянный: всегда в столицу стремится какой-то региональный игрок, который в силу наработанных компетенций хочет выйти на новый для себя рынок. Поэтому их стало не больше, чем было раньше. Региональные игроки стараются создавать продукт, который позволил бы им конкурировать. В Москве требования и к архитектуре, и к организации строительного процесса довольно высокие, и если не иметь эффективную команду, которая могла бы выполнение этих требований обеспечивать, то, конечно, у регионального застройщика могут быть сложности. Но, в целом, те, кто заходит на московский рынок, пока показывают неплохую динамику.
Все последнее время мы говорим о том, что рынок недвижимости укрупняется. Слияния, поглощения, кто-то с кем-то вступает в коллаборации. Исчезают маленькие, даже средние игроки, все оказывается в руках довольно серьезных компаний. Вы согласны с такой оценкой развития событий?
Антон Слободчиков: Я бы сказал, что это определенная тенденция. Сказать, что прямо весь рынок строительства оказался у крупных игроков, нельзя. Но если мы взглянем на цифры, то да — более 80% недвижимости сосредоточено либо у крупных, либо у средних игроков. На наш взгляд, это соответствует общеэкономическим тенденциям. Если говорить о причинах, то основная связана с возможностями крупных игроков управлять строительным процессом, привлекать финансирование, получать документацию. Им проще, потому что у них есть большой накопленный объем компетенций, денежный и экспертный ресурс, которые позволяют переваривать те объемы, которыми они занимаются. Как правило, у мелких игроков с этим могут возникать сложности.
Согласна, в диалоге с банком крупному игроку куда проще отстаивать свою позицию, но ведь мы же с вами были свидетелями, как рушатся даже крупные игроки. И это создает проблемы, которые десять мелких не создадут вместе. Мы же тоже это должны учитывать.
Антон Слободчиков: Безусловно, это проблема, и, если падает крупный игрок, эта проблема будет очень серьезна как для дольщиков, так и для города, в котором строятся эти объекты. Но все примеры, которые мы знаем, были связаны с определенным правовым регулированием. А сейчас те обстоятельства, которые позволяли создать подобные ситуации, во многом исключены.
Более того, сегодня мы находимся в ситуации так называемого идеального шторма, когда одновременно была отменена льготная ипотека и повысилась ключевая ставка, что привело к удорожанию строительства и проектного финансирования. При этом были введены ограничения на поставки иностранных материалов, предусмотренных в объектах. И вот с этой сложной ситуацией застройщики сумели справиться.
Еще одна краска этого идеального шторма — отмена моратория на выплату штрафов за задержку ввода объектов. Не Москва это придумала, но тем не менее, и московские застройщики будут иметь с этим дело. Как вы оцениваете масштабы проблемы в столице?
Антон Слободчиков: Проблема, связанная с задержками сроков, существует. И у этого есть две причины. Первая объективная причина связана с внешними факторами, в первую очередь, с ключевой ставкой. Застройщики замедляли финансирование, чтобы не платить повышенные проценты по кредитам.
И второй фактор — субъективный. Застройщики, стремясь сохранить свою экономику и понимая, что дольщики не смогут предъявить претензии, не слишком оптимально подходили к организации процесса завершения строительства, что, конечно, не очень хорошо. Мы видим, что все застройщики последние полтора года понимали: в итоге нужно будет ускоряться для того, чтобы своевременно передавать объекты дольщикам. Поэтому в целом они к этому готовились.
То, что мораторий отменят в январе 2026 года, конечно, для многих на рынке стало сюрпризом. Компании рассчитывали, что он сохранится где-то до середины 2026 года. С точки зрения интересов дольщиков — это было правильное решение. Однозначно для застройщиков отмена создаст дополнительные проблемы. Для каких-то это будет сильным обременением — для тех, которые не смогли свой процесс организовать и сильно затянули.
И много ли тех, кто оптимистично оценил свои ресурсы, но не уложился в срок?
Антон Слободчиков: Таких много. Но есть самый проблемный блок — он связан с квартирами с отделкой.
Как мы с вами видим, сейчас застройщики в новых проектах предпочитают вообще отказываться от отделки.
Антон Слободчиков: Если мы говорим про новые проекты, про проекты в строительстве, то порядка 30-35% пока еще идут с отделкой. Отмечу, что многие застройщики здесь попали в ловушку. Они должны были построить объект и передать квартиру с отделкой, но не смогли обеспечить это в срок. Сложно управлять качеством, потому что помимо самих рабочих, которые должны хорошо выполнять эту отделку, нужны руководители проекта, промежуточный персонал, который контролирует и организовывает их работу. И на всех этих уровнях объема кадров, конечно, не хватает.
Это решаемая проблема?
Антон Слободчиков: Решаемая. Но проблема, связанная с подготовкой кадров, носит исторический характер, и она не может быть решена в моменте. Тупиковых проблем, на мой взгляд, здесь нет. Вопрос в совокупности обстоятельств, которые за последнее время сформировались, в том, что мы назвали идеальным штормом. Это был очень серьезный вызов для рынка, и хорошо, что он пока отвечает на этот вызов стабильностью. Надо понимать, что накопленная напряженность от этих вызовов еще полностью не исчезла, но ситуацию можно держать под контролем.
Антон, ваше ведомство приходит, когда проект уже согласован и получено разрешение на строительство. Поскольку наша аудитория — не только конечные потребители рынка недвижимости, покупатели квартир, инвесторы, но и профессионалы, то им важно знать, какие главные проблемы вы видите сегодня на рынке? О чем хотели бы попросить девелоперов?
Антон Слободчиков: На мой взгляд, основная проблема девелопмента состоит из двух моментов. Первый — отсутствие достаточной вовлеченности, а второй — отсутствие надлежащего контроля и управления процессом. В принципе, стройка — это производственный процесс, но с особенностями. Потому что это производство осуществляется не в цеху, а на самом объекте. И, как и у любого производства, чем лучше налажены процессы, тем качественнее результат. Если у компании нет выстроенного производственного процесса, она однозначно начнет сталкиваться с проблемами. А если компания еще и не умеет их решать, то в какой-то момент станет совсем сложно.
А проблемы — это все та же задержка строек, ну и, собственно, финансовые аспекты?
Антон Слободчиков: Вы знаете, это определенная матрица. Задержка сроков — это симптом, у которого может быть целый ряд причин. И если мы начнем раскручивать эти причины, то там может оказаться и неэффективное управление процессом, и проблемы с финансированием, и проблемы с тем, чтобы в целом проект довести до конца. Опять же, девелоперы растут, это правда, потому что мы в городе, например, стараемся не останавливаться — планка все время поднимается. И компетенции девелоперов не везде равномерны. Более того, у крупных игроков есть отдельные блоки, которые могут работать чуть лучше, могут работать чуть хуже. Они могут быть великолепны в маркетинге, но очень слабые в стройке, например. Или великолепны в вопросах получения финансирования, прогнозирования, но плохо строить или продавать.
А вы можете им помочь? Я понимаю, что надзор предполагает, в общем, несколько другие функции, но, тем не менее, к вам можно обратиться за помощью, за советом, за аналитикой?
Антон Слободчиков: Это то, к чему мы стремимся. Мы хотим уйти от классического представления о контроле, когда его основная задача — это найти и наказать. Мы работаем на результат. Для Сергея Семеновича результат — это развитие города. И в этой ситуации контроль тоже должен стать инструментом развития. Мы должны быть как иммунная система. Подсказывать, что что-то в организме происходит не так, бороться с инородными телами, которые могут привести к большему заражению. И, конечно, мы стараемся застройщикам помогать.
Но что это значит? Что для тех, кто работает плохо, мы должны создавать условия, в которых им захотелось бы работать лучше, в том числе через применение административных мер и ограничений. А тем, кто работает хорошо, мы стремимся помогать и их поддерживать. Поэтому, да, конечно, мы стараемся выстроить взаимодействие с бизнесом таким образом, чтобы им было работать проще и чтобы они стремились к повышению эффективности своей работы.
Еще одна тема, которой занимается ваше ведомство, — это безопасность, технологичность. Я не большой специалист, но догадываюсь, что и здесь Москва уж точно впереди всей России. Или нет?
Антон Слободчиков: Мы делаем многое, чтобы ситуацию улучшать, в том числе в части безопасности, технологичности и комфорта горожан. За последнее время было реализовано много решений. С этого года мы сделали обязательным для застройщиков оснащение строительных площадок техническими средствами. Мы изучали разные варианты, но пришли к выводу, что самый дешевый и простой — это камера. Нам надо было решить задачу, чтобы камеры покрывали весь периметр того, за чем нужно следить (а следить тут нужно за физическим состоянием объекта). И сейчас на 90% по этим новым требованиям стройки оснащены камерами.
В среднем на одну стройку приходится по шесть камер. Но это не просто камера. Дело в том, что камеры нужны нам для того, чтобы обрабатывать с них видеопоток, чтобы не человек анализировал эти данные (ведь человек не может охватить все и сразу), а машинное зрение.
Мы для себя в какой-то момент определили, что мы хотим стройку сделать технологичнее, помочь в этом застройщикам, решить какие-то их проблемы, но при этом нам нужны не какие-то невероятные решения, которые мы будем годами внедрять, а то, что будет приносить пользу здесь и сейчас. Мы проработали с застройщиками вопрос, они установили камеры, теперь мы обрабатываем видеопоток, и благодаря этому научились выявлять целый ряд проблем, связанных с организацией работ на площадке, и уведомлять застройщиков.
А проблемы — это, как правило, то, что больше всего вызывает негатив у граждан. Например, грязь, или какие-то работы, которые мешают проходу, или то, что влияет на безопасность. Потому что Москва — самая большая стройка в стране, и на такой большой стройке с такими темпами работ могут возникать проблемы, связанные с травматизмом.
Как правило, причина у этого всегда одна — несоблюдение техники безопасности. Соответственно, вторая проблема, которую мы решили — соблюдение техники безопасности: наличие ограждений, защитных поясов, касок, отсутствие складирования взрывчатых материалов, горючих, разделение потоков. То есть мы выявляем простые с точки зрения видеопотока нарушения, что потенциально может дать хороший эффект. И мы предложили застройщикам инструмент, которым они тоже могут пользоваться для того, чтобы самим видеть и исправлять ситуацию, и отчитываться нам об этом в автоматическом режиме.
Мы много говорим об искусственном интеллекте, о технологических прорывах на стройке, но стройка до недавнего, по крайней мере, времени была такой ненаукоемкой, технологически сопротивляющейся отраслью. Меняется ситуация?
Антон Слободчиков: Ситуация однозначно меняется, но с вашим посылом я соглашусь. Стройка — важный для экономики сегмент, особо денежноемкий. Только в долевом строительстве крутится порядка трех триллионов средств дольщиков. Но при этом рынок крайне консервативный, с низким коэффициентом производительности труда, с низкой долей использования цифровизации. И это, наверное, один из главных вызовов. Москва идет в направлении цифровизации, очень многое делается. И мы такие задачи как участники этого процесса в части строительства перед собой ставим.
Под финал принято спрашивать о планах. Наверное, мы с вами тоже поговорим о планах. На что бы вы хотели направить фокус своего внимания?
Антон Слободчиков: Я бы отметил первую потенциальную проблему, о которой вы сказали, — накопленный багаж напряженности в силу объективных факторов. Пока рынок с этим хорошо справляется, но нужно за ситуацией внимательно следить и стараться активно помогать на тех направлениях, где появляются какие-то провисания. Мы планируем продолжать этим заниматься в 2026 году.
Вторая составляющая — это вопросы повышения стандартов организации строительного процесса и стандартов качества продукта, который застройщики предлагают дольщикам. Город уже в этом направлении движется — как с точки зрения архитектуры, так и с точки зрения инфраструктуры. И мы сейчас работаем с застройщиками над тем, чтобы тот продукт, который они создают, был максимально качественным, и Москва была бы в этом плане образцовым примером. Тут, конечно, предстоит еще большая работа, но в целом застройщики в этом заинтересованы.
Мы не ждем каких-то новых требований со стороны вашего ведомства или города? Каких-то новых стандартов, новых установок? Работаем в прежнем русле?
Антон Слободчиков: Мы уже установили определенную планку. Например, два года назад мы активно взялись за проблему, чтобы застройщики в те сроки строительства, которые они для себя запланировали, сдавали полностью готовый объект. Мы с ними проводили большую работу, и в целом застройщики сейчас уже понимают, что объекты должны быть готовы к обещанным срокам. Мы стараемся, чтобы заказчик осознавал, что задержки могут привести к репутационным рискам.
Антон, а не кажется ли вам, что у Москвы слишком уж высокие требования?
Антон Слободчиков: Я, наверное, здесь не очень соглашусь по двум причинам. Во-первых, Москва — это столица с большим запасом в ценообразовании, с высокими стандартами, и тот продукт, который здесь создается, должен, конечно, этим стандартам соответствовать. С точки зрения требований, которые возникают — это как в любом деле: для того, чтобы развиваться, нужно выходить из зоны комфорта. И если мы говорим о развитии, то, конечно, застройщикам нужно менять процедуры, к которым они привыкли.
Я не соглашусь с выводом, что создаются какие-то барьерные условия. Скорее речь идет о том, что процесс взаимодействия с застройщиками совершенствуется — для того, чтобы в итоге создавались более качественные продукты и чтобы москвичей радовала лучшая городская среда.