Жилой рынок: прагматики — о правильных инвестициях, эмотивы — о правильных интерьерах

На инвестиционном флаге, с которым рынок жилой недвижимости подходит к концу 2025 года, ярко сияет надпись: деньги на паузе. В 2025 году было снижение ввода жилья и запуска новых проектов, падение покупательской активности, в том числе в элитном сегменте, но при этом цены летели и продолжают лететь вверх. На этом фоне частные инвесторы, которые раньше активно вкладывались в недвижимость, сменили стратегию, подчеркнула в беседе с Бизнес ФМ основатель экосистемы «Флагман-кредитор» Эльвира Глухова.

«Настроения инвесторов в уходящем году можно охарактеризовать как сдержанные. Эту тенденцию мы видим и в массовом сегменте, со стороны людей, которые покупают объекты за условные 30 млн рублей, и в элитном, где инвесторы — состоятельные люди с большим капиталом, а объекты оцениваются в сотни млн рублей. В обоих сегментах спрос замедлился, и здесь можно выделить несколько причин, которые сыграли роль в комплексе», — считает эксперт.

Во-первых, сдержанность, понятное дело, обусловили высокая ключевая ставка ЦБ и все, что с этим связано: рост стоимости недвижимости и замедление вывода новых объектов, увеличение ставок по вкладам и переток денег в банки и так далее. Во-вторых, отмена льготной ипотеки и ужесточение условий по семейной продолжают влиять на частного инвестора в массовом сегменте, где значительная часть сделок проходила именно с кредитными деньгами. А учитывая уже упомянутую высокую ключевую ставку, обычная ипотека как способ инвестировать деньги в недвижимость стала спорным решением, напоминает Эльвира Глухова.

«Для состоятельных инвесторов, которые преимущественно рассматривают элитную недвижимость, поскольку здесь больше потенциально ликвидных объектов, чем в массовом сегменте, обычно ипотека роли почти не играет. Но и они предпочли занять выжидательную позицию и удержать деньги в банковских депозитах. Наши наблюдения подтверждают рыночные цифры: по данным Kalinka Ecosystem, в третьем квартале 2025 года число продаж элитных новостроек снизилось на 13% год к году. В премиум-сегменте просадка составила 11% (362 сделки), а в сегменте «делюкс» — 26% (62 сделки)», — делится подробностями эксперт.

Эльвира Глухова основатель экосистемы «Флагман-кредитор» «Инвесторов сдерживает и то, что, хотя недвижимости на рынке много, ликвидных объектов, которые становятся хорошими активами, мало. Причем объем предложения ограничен не только в новостройках (в том числе элитных), но и на вторичном рынке. Владельцы потенциально доходных объектов не спешат выводить их на рынок и ждут, когда улучшится экономическая ситуация, чтобы продать дороже. Это в сочетании с недавним «эффектом Долиной» охладило интерес инвесторов ко вторичному рынку. По мере снижения ключевой ставки и благодаря предложениям рассрочки от застройщиков во второй половине года инвесторы начали «оттаивать», но пока это происходит медленно. В итоге мы видим, что частные инвесторы находятся в режиме ожидания. В первую очередь ожидания, когда снизится ставка, — хотя бы до 10-12%. Этого показателя будет достаточно, чтобы поведение инвестора изменилось: и массового, и «элитного». Когда экономическая ситуация улучшится, деньги снова найдут свое применение на рынке недвижимости».

Даже не самый «правильный» объект, в не лучшем районе, с не самой удачной планировкой, инфраструктурой и так далее за условные пять лет подорожает. Как минимум на уровень инфляции. Поэтому, безусловно, и сами инвестиции в недвижимость остаются востребованы — как инструмент сохранения капитала, утверждает эксперт. «Соответственно, и покупать жилье в 2026 году с инвестиционными целями люди продолжат, несмотря на медленно снижающуюся ставку и на растущие цены. Это имеет смысл, если у инвестора есть свободные деньги или условная взятая для квартиры ипотека не станет для него неподъемной ношей», — прогнозирует Эльвира Глухова.

Сбудутся ли эти прогнозы, узнаем совсем скоро. А пока оставим в стороне цифры, факты и комментарии и вспомним, что впереди длинные новогодние праздники, которые многие наверняка посвятят если не полному, то частичному переустройству своих квартир. А значит, самое время отправиться туда, где встречаются недвижимость и психология.

Как утверждают эксперты архитектурного бюро Pergaev Bureau (и нет оснований им не доверять), когда мы выбираем квартиру или создаем интерьер, мы редко задумываемся о своем темпераменте. Но именно он во многом определяет, как мы чувствуем себя в помещении, как реагируем на свет и шум, как предпочитаем проводить время дома. За годы работы архитекторы убедились: одинаковые по метражу и планировке квартиры могут вызывать совершенно разные чувства. Психологи считают — на то, как человек воспринимает пространство, напрямую влияет его психотип: кто-то чувствует себя живым только в динамичной среде, кому-то жизненно необходима тишина и закрытость, а для кого-то комфорт — это четкая структура и контроль.

Когда интерьер совпадает с темпераментом, вы расслабляетесь, восстанавливаетесь и живете «в своем ритме». Специально для Бизнес ФМ стратегический психолог, бизнес-тренер Ольга Кравчук объяснила, какие эмоции и виды пространства нужны каждому типу личности, а архитекторы Pergaev Bureau посоветовали, как создать такой интерьер с помощью материалов, освещения, игры с объемом и планировочными решениями.

Сангвиник: мир, который дышит движением

Сангвиники — природные организаторы жизни. Они общительны, быстро переключаются и буквально оживают в среде, которая допускает импровизацию. Их ключевая потребность, по мнению Ольги Кравчук, движение, жизнь, энергия общения. Поэтому интерьер для сангвиника — это не фиксированный набор мебели, а гибкая сцена для разных сценариев: от тихого кофе утром до вечеринки с друзьями. Такая обстановка не давит, а подталкивает к действию, оставляя пространство для спонтанности. Социальным ядром квартиры является кухня-остров, место притяжения компании — открытая и наполненная светом.

Чтобы создать ощущение «дышащего движения», архитекторы Pergaev Bureau предлагают использовать легкие и подвижные решения: убрать лишние стены, позволить маршрутам «течь», приобрести модульную мебель, которую можно переставить под настроение. Особое внимание следует уделить большим окнам без тяжелых штор, потолкам разной высоты, локальным нишам, ступеням, растениям и натуральным фактурам. Также стоит учесть элементы импровизации: доска для идей, стена под постеры, место для сменных арт-объектов. Предусмотрите сценарии освещения: яркий — для активной жизни, теплый приглушенный — для отдыха. Для базовых цветов подойдут белый или бежевый, но важно добавить акцентные детали синего, зеленого или красноватого оттенка.

Холерик: мир силы и фокуса

Холерику нужен интерьер-стратегия. Ольга Кравчук описывает его природу как стремление к воле, концентрации и достижению цели. Это люди с ярким импульсом, которым важно ощущать контроль и структуру вокруг себя. Когда пространство «расплывчатое», холерик чувствует внутреннее напряжение. Цвет здесь работает как акцент силы: глубокий красный, янтарный или изумрудный, но всегда дозированно. Свет — направленный, точный, подчеркивающий архитектуру, а не создающий уют. Такой интерьер напоминает командный центр личности, в котором все устроено логично и отвечает на главный запрос холерика — эффективность без хаоса.

В Pergaev Bureau считают, что реализовать данный запрос помогут четкие линии, визуальные оси и симметрия — все, что собирает внимание и создает ясность. Предметы должны иметь четкие границы: например, стеклянные перегородки, встроенные шкафы до потолка, минимальные зазоры. Мебель следует выбрать геометрическую, формы — строгие, материалы — сильные (стекло, металл, камень, плотное дерево). В качестве фактуры подойдут гладкие и шероховатые, матовые и глянцевые поверхности. Ядром такой квартиры является рабочая зона или кабинет. Гостиная должна быть строгой и собранной, больше напоминающей «зону переговоров», либо лаунж с четкой композицией, кухня — рациональная, технологичная, со встроенной техникой.

Меланхолик: мир тишины и глубины

Меланхолики — люди тонкой чувствительности. Они замечают детали, реагируют на шум, остро чувствуют эмоциональную атмосферу. Ольга Кравчук говорит о них так: «Чувство, глубина, созерцание, смысл». Меланхоликам жизненно важно иметь пространство, в котором можно безопасно замедлиться и услышать себя: это не демонстрация вкуса, а эмоциональное убежище, где можно восстанавливаться. Поэтому эксперт рекомендует создавать для меланхоликов мягкие, укутывающие интерьеры, где тишина будто встроена в архитектуру.

Чтобы спроектировать такое пространство, архитекторы Pergaev Bureau предлагают в первую очередь уделить особое внимание хорошей звукоизоляции. Кроме того, необходимо исключить резкие контрасты: цвета переходят один в другой, как акварель. Идеально подойдут пыльно-голубой, дымчато-зеленый, серо-бежевый, молочный, слоновая кость. Для личного уединенного уголка следует предусмотреть нишу, альков, подоконное место или тихую комнату с плотными шторами. Ядром должна стать зона отдыха и чтения, а центром притяжения — спальня, тихая и текстильная. Мебель подойдет с округлыми формами и глубокими сиденьями, а в качестве материалов — древесина, шерсть, лен, хлопок, матовое стекло, бумага, керамика. Идеально использовать светотень, которая работает нежнее, чем обычное освещение.

Флегматик: мир устойчивости и спокойного ритма

Флегматики ценят равновесие, предсказуемость и ритуалы. Это люди, которые восстанавливают силы через порядок, тишину и привычные вещи. По мнению Ольги Кравчук, их ключевые слова — равновесие, стабильность, надежность. При работе с пространством следует учесть тип планировки — рациональная, сбалансированная. Здесь особенно важна логика пространства: флегматику нужен понятный и предсказуемый дом, который «не давит» и не требует от него постоянных решений. Такой интерьер поддерживает его внутренний спокойный ритм.

Чтобы реализовать советы психолога, архитекторы Pergaev Bureau предлагают создать симметрию по принципу золотой середины, где предметы не конкурируют между собой. Интерьеры выполняются без визуального шума: открытые поверхности, встроенные системы хранения, аккуратные линии, повторяющиеся элементы. Цветовая палитра — спокойная, природная, с мягкими бежевыми, песочными, светло-серыми, оливковыми, теплыми серо-зелеными, пшеничными оттенками. Свет — рассеянный, мягкий, без резких бликов, предпочтение отдается естественному. Материалы — теплые и долговечные: дерево, плотный текстиль, кожа, мягкие матовые поверхности. Ядро квартиры — уютная гостиная с диваном и столом, место повседневного комфорта и тихого общения.

«Темперамент — это не про слабости или сильные стороны, это про ваш естественный ритм, в котором вы существуете без напряжения. Если пространство его поддерживает, то человек чувствует себя устойчивее, спокойнее и свободнее. Интерьер становится не декорацией, а внутренним ресурсом. Опыт показывает, что, когда мы соединяем психологию и архитектуру, пространство становится более гуманным. Оно не просто выполняет функции, но вступает в диалог с человеком. Сангвинику помогает жить ярко, холерику — действовать, меланхолику — чувствовать, а флегматику — находить опору. Именно так рождается подлинная комфортная среда: не универсальная, а глубоко личная», — настаивает Ольга Кравчук.

«Мы проектируем не только стены и потолки. Мы проектируем состояние человека, его внутренний ритм. И когда этот ритм проявлен, дом начинает восприниматься совершенно иначе. Когда интерьер отражает характер человека, он начинает работать на него: где нужно — ускоряет или успокаивает, где нужно — расслабляет или мотивирует, делая человека более проявленным, а жизнь более комфортной», — резюмирует основатель и креативный директор Pergaev Bureau Сергей Пергаев.