Light industrial, часть I: от бурного роста к осмысленному развитию

Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr

«2025 год стал периодом изменения структуры спроса. Продолжительный этап жесткой денежно-кредитной политики немного замедлил спрос со стороны конечных пользователей, для которых недоступность заемного финансирования является барьером к покупке. В то же время это сформировало отложенный спрос, который будет неизбежно расти по мере смягчения ДКП и дальнейшего снижения ключевой ставки. Кроме того, в прошлом году начали активно развиваться альтернативные механизмы финансирования, в частности, появился лизинг недвижимости, который может стать реальным инструментом покупки объектов light industrial для конечных пользователей. В 2026 году мы ожидаем продолжения развития рынка light industrial и его дальнейшей диверсификации с точки зрения новых игроков, форматов и продуктов. Будут также активно развиваться ЗПИФ, которые являются удобным инструментом для снижения порога входа в сегмент. Кроме того, продолжится приток капитала со стороны прямых инвесторов, чья доля в общем объеме спроса на объекты light industrial выросла почти в 2,5 раза в 2025 году. Активный приход инвесторов в сегмент положительным образом сказывается на его дальнейшем формировании, закладывая важный фундамент для становления рынка аренды и вторичной продажи, а также развития новых продуктов. Усиливающаяся конкуренция, а также рост доли инвесторов — традиционно более взыскательной категории покупателей — будут оказывать непосредственное влияние на дальнейшее развитие продукта. Все большее значение будут приобретать качество, инженерные характеристики, кастомизированный подход, гибкие финансовые инструменты, а также сервисы по управлению объектами. Кроме того, приход инвесторов в сегмент требует создания полноценной инфраструктуры аренды, что позволит снять «головную боль», связанную с поиском арендатора и дальнейшим взаимодействием с ним. Нужно не просто строить качественные здания light industrial, а развивать комплексную экосистему сервисов и услуг, что обеспечит инвесторам по-настоящему ликвидный и востребованный на рынке продукт».

***

Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер компании IBC Global

«Основное, что хотелось бы отметить, — сегмент light industrial в 2026 году остается в фазе роста, но уже в состоянии нормализации: ​после рекордного ввода 2025 года рынок будет «переваривать» новое предложение, тогда как фундаментальный спрос со стороны малого и среднего производства, сервисов и городской логистики сохраняется. В 2025 году ожидался ввод около 700 тысяч квадратных метров light industrial (в 2,2 раза выше, чем в 2024 году) — это ключевая причина краткосрочного роста конкуренции и увеличения доли вакантных площадей. В столичном регионе в 2025 году вакантность оценивалась в 10-13% (рост на фоне рекордного ввода и выхода инвестиционных блоков в аренду), при этом ставки не падают — типичная картина «ввод опережает поглощение, но спрос еще живой». Банк России прогнозирует замедление инфляции до 4-5% в 2026 году, а среднесрочный прогноз ЦБ по средней ключевой ставке на 2026 год — 13-15%. Это означает, что стоимость капитала останется высокой, но потенциально ниже пиковых уровней 2025 года, что поддержит инвестиционный спрос и запуск проектов при правильной структуре финансирования. Основные факторы, которые будут определять самочувствие сегмента образца 2026 года, — это стоимость денег и доступность финансирования. Инвесторам и девелоперам советую смотреть на простые, проверяемые показатели: арендная ставка и ее динамика, уровень вакантности и скорость поглощения, CAPEX на квадратный метр, цена продажи и спред к себестоимости (разница между ценой продажи и полной себестоимостью проекта, выраженная в рублях за квадратный метр или в процентах, показывает валовую маржу).​ Практическая стратегия на 2026 год — запускать проекты выборочно: только там, где есть устойчивый стабильный спрос (городская логистика, MСП, last mile) и где можно обеспечить на этапе строительства предварительную сдачу в аренду или предпродажи; при моделировании закладывать более консервативные сроки поглощения и буфер по CAPEX из‑за дорогого финансирования. Но ключевой операционный показатель — доля предварительных сделок: чем она выше, тем ниже кредитный и рыночный риск. А по доходности ситуация такая: в востребованных проектах покупка на стадии строительства могла давать прирост стоимости 30-40% к вводу, а ожидаемые уровни доходности в прошлом цикле были около 10-15% годовых, но на 2026 год стоит рассчитывать на более осторожные сценарии — медленное поглощение и необходимость резерва по стоимости капитала».

***

Павел Несмачный, генеральный директор компании RBNA

«Девелоперская активность напрямую будет зависеть от политики Центробанка, которую пока, скорее, можно охарактеризовать как сдержанную. Не секрет, что многие инвесторы ждут дальнейшего снижения ключевой ставки. При этом объем ввода объектов light industrial по итогам 2025 года, по некоторым оценкам, превысил 1 млн квадратных метров. Конечно, в ряде производственных комплексов часть юнитов была распродана еще на этапе реализации, но определенный фонд свободных помещений на рынок все-таки вышел. Это вполне отражает серьезный уровень вакансии, который уже исчисляется двузначными цифрами — порядка 10%. Такой дисбаланс между спросом и предложением приведет к плавной дифференциации проектов. Одни за счет выгодного местоположения останутся востребованными: в первую очередь это здания на юге, юго-востоке и юго-западе Московской области. Объекты, более удаленные от МКАД и ключевых автомагистралей, будут в более уязвимом положении».

***

Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level group

«Если смотреть на ситуацию в целом, то направление выглядит достаточно понятным. Внутри МКАД практически все промышленные территории так или иначе будут проходить через реновацию — это уже неизбежный процесс. Старые производственные здания и базы либо уходят с рынка, либо трансформируются и замещаются более современными форматами. По нашим оценкам, к концу 2025 года в границах КРТ в Москве насчитывалось примерно 2,5 тысячи действующих производственных предприятий. Часть из них сохранится, но уже в другом виде — с новой архитектурой, продуманной функциональностью и более комфортной средой для резидентов. Важно понимать, что этот процесс не происходит одномоментно. Он растянут во времени, но динамика очевидна. Уже в 2026 году мы увидим первые вертикальные, многоуровневые проекты, где в одном комплексе будут совмещены производственные, складские и сервисные функции. Для рынка это будет показательная история — своего рода маркер того, как сегмент light industrial может развиваться внутри МКАД по-новому. Высокая стоимость земли в пределах города просто не оставляет альтернатив. Вертикальные решения сегодня оказываются наиболее рациональными с точки зрения экономики проекта, поэтому именно такие форматы становятся базовыми для новых комплексов. Скорее всего, новое предложение будет сосредоточено рядом с деловыми кластерами и крупными транспортными узлами. В таких локациях есть особая востребованность проектов со стороны технологических компаний и логистики «последней мили». Именно под этих резидентов девелоперы все чаще подбирают площадки и формируют концепции light industrial. Ключевым драйвером спроса в 2026 году останется малый и средний бизнес, а наиболее популярным форматом по-прежнему будут готовые блоки до 500 квадратных метров. При этом для арендаторов и покупателей важен уже не только размер помещения. На первый план выходит возможность быстро запустить бизнес: подходящие инженерные решения, понятная инфраструктура, сервисное наполнение. Для девелоперов и инвесторов решающими факторами становятся конкретная локация, уровень конкуренции, скорость заполняемости и качество самой концепции. Начинать новые проекты в этом году можно, но без универсальных шаблонов. Рынок все больше смещается в сторону нишевых, продуманных решений, где четко понятен резидент и его задачи».

***

Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна девелопмент»

«В 2026 году light industrial сохранит статус одного из самых устойчивых и предсказуемых сегментов коммерческой недвижимости. Он уже прошел фазу «нового продукта» и окончательно закрепился как базовая инфраструктура для МСП и сборочных производств. Ключевыми драйверами останутся дефицит современных помещений вблизи МКАД и гибкость формата, позволяющая быстро адаптировать блоки под нужды конечного потребителя, — будь то склад, офис или производство. Сдерживающими факторами будут высокая стоимость финансирования и рост себестоимости строительства, однако именно light industrial легче других сегментов перекладывает эти издержки на конечный продукт за счет устойчивого спроса. Плюс не нужно забывать про программу правительства Москвы по стимулированию создания мест приложения труда (МПТ), которая дает девелоперам дополнительные стимулы. В целом 2026-й — это не год взрывного роста, а год стабилизации и качественного развития. Несмотря на активное развитие сегмента, рынок сохраняет структурный дисбаланс. Наблюдается дефицит качественных юнитов, особенно в сегменте малых и средних площадей, где спрос может превышать предложение в 10-20 раз, поскольку многие проекты находят арендаторов и покупателей еще на этапе строительства. До 70% спроса в сегменте light industrial Москвы и Подмосковья создают производственные компании малого и среднего бизнеса. Самые востребованные помещения — цеха, которые нужны в половине случаев. Значительно реже арендаторы ищут складские площади (15%) и объекты для e-commerce и last-mile (10%). Оставшийся спрос, по нашим оценкам, распределяется следующим образом: офисы при производстве (8%), шоурумы и клиентские зоны (7%), ремонтно-сервисные мастерские (5%), лаборатории и лаборантские зоны (3%), холодильные камеры (3%), коворкинги и общие мастерские (2%), открытые площадки и дворы (2%). Согласно данным нашего исследования, основной спрос (55%)формируют компании из следующих отраслей: мебельное, упаковочное и пищевое производство, товары повседневного спроса, а также операторы e-commerce и last-mile. При этом подавляющее большинство запросов (70-85%) приходится на юниты площадью от 100 до 1000 квадратных метров. Наиболее востребованы площади в локациях от семи до 20 километров от МКАД. Высокий спрос со стороны малого и среднего бизнеса на производственные помещения, с одной стороны, лишь подчеркивает уже упомянутую нехватку качественных юнитов, но с другой, может говорить об активном росте компаний и предприятий в сегменте light industrial. Оптимальная для инвесторов и девелоперов стратегия 2026 года — умеренно консервативная: меньше масштабных спекулятивных проектов, больше точечных, хорошо проработанных с точки зрения продукта под конкретную целевую аудиторию. При этом значение качества самого проекта и репутации управляющей компании резко возрастет. Рынок станет более профессиональным: снизится число случайных игроков, а решения будут приниматься более взвешенно. Это сделает сегмент менее рискованным, но и менее спекулятивным. В итоге light industrial в 2026 году — это прежде всего инструмент для долгосрочного, рационального инвестора».

***

Александр Перфильев, партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Invest 7

«Если говорить о 2026 годе, то я бы охарактеризовал его как год перехода light industrial из фазы бурного роста в фазу более зрелого, осмысленного развития, особенно в Московском регионе. Сегмент уже доказал свою устойчивость — и с точки зрения спроса, и с точки зрения инвестиционной привлекательности. В Московском регионе и в России в целом работает огромное количество небольших и средних производственных компаний, которым нужны компактные, удобные и функциональные пространства. Московская область и Санкт-Петербург стали ключевыми точками роста этого формата, здесь light industrial уже прижился и оказался действительно востребованным. Остальные регионы пока только присматриваются к этому направлению и, по моей оценке, отстают от двух столиц на 5-10 лет — примерно так же, как когда-то отставали в развитии качественного складского рынка, сценарий очень похожий. Несмотря на рост предложения, спрос остается стабильно высоким — прежде всего за счет потребностей малого и среднего бизнеса. Но вместе с этим растет и уровень конкуренции, а в любом конкурентном рынке со временем становится важен не сам объект как таковой, а продукт. Ценность и залог успеха сегодня — это концепция, качество реализации, локация и гибкость финансовых инструментов. На развитом рынке неизбежно появляются и сильные проекты, и «проекты-провалы». Уже недостаточно просто скопировать чей-то успешный кейс и построить «как у лидеров». Продукт невозможен без концепции. Если ее нет или она слабая, объект может выглядеть современно, но не работать экономически. Поэтому в 2026 году я бы особенно выделил несколько ключевых «красных флагов» для проектов light industrial: ошибки в концепции или ее отсутствие, попытка зайти в рынок «вообще без денег», слабые маркетинговые и sales-команды у застройщика, отсутствие системных инструментов продаж. Все это напрямую бьет по ликвидности и доходности проекта. Что касается стратегии для инвесторов и девелоперов, в 2026 году я бы рекомендовал уходить от логики «берем все, что доступно», и переходить к более точечному, осознанному выбору проектов. Сегодня выигрывают не просто метры, а продуманная продуктовая модель: правильная локация, понятная экономика владения, гибкие форматы для резидентов, грамотное позиционирование. Именно такие проекты сохраняют ликвидность и в аренде, и в перепродаже».