По итогам 2025 года несколько сегментов коммерческой недвижимости Московского региона стали фаворитами инвестиционного спроса. Сохранят ли они свою привлекательность в 2026 году? Какие факторы будут особо влиять на самочувствие их девелоперов? На какую доходность вправе рассчитывать их инвесторы? В чем игрокам того или иного сегмента стоит быть особо осторожными, где не лишним будет рискнуть? Бизнес ФМ продолжает цикл материалов, предлагающих ответы профессионалов рынка на поставленные вопросы, и сегодняшний разговор посвящен офисам.

Аналитики компании Nikoliers неслучайно называют этот сегмент самым инвестиционно активным*, причем не только в Москве, но и в России в целом. За 10 лет суммарный объем офисных сделок составил 1,762 трлн рублей, и это практически половина всех сделок с коммерческой недвижимостью за последние две пятилетки (48%).

«В 2025 году объем инвестиций в офисы составил 412,8 млрд рублей, что на 26,4% ниже рекордного 2024 года по причине снижения объема приобретений под собственные нужды. Однако офисы все равно сохранили инвестиционное лидерство, обеспечив 55,7% всех сделок с коммерческой недвижимостью, в том числе благодаря реализации накопленного инвестиционного спроса, а также увеличения привлекательности этого сектора для инвесторов за счет роста арендных ставок и начала цикла смягчения денежно-кредитной политики», — отмечают эксперты компании.

При этом, по их оценкам, рост объема офисных сделок с целью получения арендного дохода за год составил 176% (253,9 млрд рублей по сравнению с 92 млрд рублей в 2024 году). «По нашим прогнозам, в ближайшей перспективе сохранится высокий спрос на чисто инвестиционные приобретения, а по мере снижения ключевой ставки и снижения стоимости заемного финансирования будет расти интерес к покупке зданий для собственных нужд компаний», — считают в Nikoliers.

Фото: freepik.com


Согласно данным, которыми поделились с Бизнес ФМ в NF Group, в Москве объем новых офисных площадей, заявленных девелоперами в 2026 году, — 1 млн квадратных метров (+46% год к году), причем более трети данного объема (379 тысяч квадратов) — это перенос с 2025 года. Вырастут не только объемы, но и арендные ставки: в частности, 10-процентный рост эксперты прогнозируют в Центральном деловом районе (с 56 685 рублей в 2025 году до 62 354 рублей в 2026 году за квадратный метр в год) и районе Павелецкий (с 53 357 рублей до 58 693 рублей); в Ленинградском деловом кластере аренда подорожает на 15% (с 48 741 рубля до 56 052 рублей); самую же заметную, 20-процентную прибавку, продемонстрируют ставки в Белорусском деловом кластере (с 65 тысяч до 78 тысяч рублей) и в ММДЦ «Москва-Сити» (с 86 304 рублей до 103 564 рублей).

«С учетом сохраняющегося высокого спроса на офисы, значительного роста доли свободных офисных помещений в Москве не предвидится (5,4% по итогам 2025 года), а ставки аренды будут оставаться на достаточно высоком уровне, но темп роста в среднесрочной перспективе замедлится. Объем качественных офисных помещений для аренды в Москве по-прежнему остается ограниченным, несмотря на снижение спроса. На фоне высоких арендных ставок арендаторы склоняются к продлению существующих договоров аренды. Преимущественно новые офисы в текущем рынке строятся на продажу внарезку и единым объемом», — подчеркивают в NF Group.

Этот тезис подтверждает статистика компании Ricci*, в соответствии с которой в 2025 году 24% от общего объема офисного строительства Москвы приходилось на объекты, ориентированные на последующую сдачу в аренду, 42% — на объекты, предназначенные для продажи, и 34% — на объекты под собственное использование или формат build-to-suit. А вот в 2026 году расклад, предположительно, будет иным: 13% — под аренду, 3% — для себя или BTS и все остальное — на продажу. Стоит отметить: спрос, в том числе и активность частных инвесторов, может, и остается масштабным, но все-таки снижается и в 2026 году должен составить не более 1-1,1 млн квадратных метров; однако доля спроса на покупку остается неизменной — она сохранится в целевом диапазоне 40-50% от общего объема, считают эксперты Ricci.

Бизнес ФМ спросила у игроков офисного рынка столицы, какие факторы, по их мнению, будут особо влиять на состояние сегмента в 2026 году? На какие ключевые показатели они советовали бы ориентироваться инвесторам, рекомендовали бы девелоперам начинать новые проекты, и если да, то какие и где? Наконец, считают ли они, что офисный сегмент останется привлекательным для небольших частных инвесторов, что может измениться для них по сравнению с 2025 годом и какой должна быть инвестиционная стратегия образца 2026 года? Продолжим.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ