Так стакан скорее наполовину пуст или наполовину полон? Ох, сколько раз прозвучал этот вопрос в разговорах о перспективах жилого рынка Москвы образца 2026 года. Например, с одной стороны, согласно подсчетам аналитиков премии Urban*, Москва, Санкт-Петербург и Подмосковье остаются главными источниками денежных поступлений для строительных компаний. Если прибавить к этим регионам Ленинградскую область, совокупный показатель по выручке в 2025 году составит 2,41 трлн рублей — на 1,3% выше, чем годом ранее. С другой стороны, в Москве индикатор изменился минимально (+2,3% к результату 2024 года), а в Санкт-Петербурге объем выручки за год вообще снизился на 15,6%, так что за указанные выше +1,3% надо сказать спасибо проектам-областникам: прибыль от новостроек в Ленинградской области выросла на 19,3%, в Подмосковье — на 10%.

С одной стороны, ничего критического вроде не произошло, и отрасли удалось избежать худшего, считают аналитики Urban. С другой стороны, планы дальнейшего интенсивного развития явно приходится сворачивать: как напомнил «Эксперту» президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, большинство участников рынка выбрали «осторожную тактику» и свели объем новых проектов к минимуму, не желая рисковать. И московские застройщики в данном случае не исключение: согласно данным, которые приводят в компании «Инком-недвижимость»*, за 2025 год первичная экспозиция в Москве сократилась более чем на четверть.

Виды Москвы. Фото: Сергей Булкин/ТАСС

С одной стороны, по оценкам «Домклик», в столице рост интереса к ипотеке составил 37,4%, и вроде как в четвертом квартале на фоне снижения ключевой ставки народ начал адаптироваться к нынешним условиям стандартных банковских кредитов. С другой стороны, «чтобы вернуться к рыночным показателям предыдущих лет, нужны две важные составляющие: ключ ниже 10% и восстановление льготной ипотеки для всех категорий заемщиков. Первое маловероятно в ближайшей перспективе, а второе уже точно останется безвозвратной историей. Поэтому говорить о резком росте сделок с использованием рыночной ипотеки в 2026 году не приходится», уверены в «Инком-недвижимости».

Хотя, по мнению аналитиков компании, вполне реально их, сделок, увеличение на 10-15%. «Тренд на удешевление кредитов делает свое дело, и отложенный спрос не может накапливаться бесконечно, особенно в условиях повышения цен. Те, кому необходимо решать квартирный вопрос, будут выходить на рынок и оформлять жилищные займы даже с двузначной ставкой. При этом ужесточение условий выдачи семейной ипотеки в ближайшее время способно снизить спрос со стороны этой категории покупателей также примерно на 10-15%. В целом, по нашим прогнозам, в 2026 году есть потенциал для умеренного увеличения общего покупательского интереса — до 15%, за счет программ от застройщиков (рассрочка и трейд-ин, субсидирование ставки совместно с банками) и снижения стоимости рыночных жилищных кредитов», — думает директор направления «Новостройки» компании «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков.

И вот так, чего ни коснись: с одной стороны, с другой стороны… Одни аналитики считают, что серьезное сокращение вывода новых проектов, которое наблюдалось в 2025 году, в 2026 году прекратится, и застройщики будут гораздо более активными по части новинок или новых очередей в старых проектах; другие, напротив, думают, что ситуация только усугубится, и 2026 год будет еще более скромным по части жилых премьер. В том, что в 2026 году цены пойдут вверх, не сомневается никто (им просто не с чего идти вниз), однако одни аналитики настаивают, что жилье подорожает на 15-20%, другие — что не более чем на 10%. Свои ответы дали и собеседники Бизнес ФМ — игроки жилого рынка Москвы.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК

«В прошлом году мы наблюдали снижение предложения, при этом стоимость квадратного метра выросла. Ключевыми факторами, повлиявшими на это, стали высокая ставка, ужесточение условий для финансирования проектов, рост стоимости строительных работ. В 2026 году мы, с учетом текущих тенденций, предполагаем, что тренд на сокращение вывода новых проектов сохранится, однако существенного снижения мы не ожидаем. Что касается нас, то новые объемы мы планируем выводить аккуратно, четко анализируя спрос и тенденции рынка. В 2026 году мы ожидаем динамику цен в пределах 10-15%. Основные причины — дефицит предложения, инфляция, дефицит кадров в строительной отрасли и пока еще по-прежнему высокая ключевая ставка ЦБ. Спрос, по нашим прогнозам, постепенно будет оживать. С конца прошлого года мы уже наблюдаем эффект от снижения ключевой ставки — спрос на рыночную ипотеку хоть медленно, но восстанавливается. Покупатели квартир смелее берут ипотечный кредит по текущим ставкам, с тем чтобы в дальнейшем его рефинансировать».

***

Дмитрий Рогатых, генеральный директор «Группы Аквилон» Москва

«Мы ожидаем, что в 2026 продолжится тренд, установленный в 2025 году, когда застройщики будут проявлять осторожность при запуске новых проектов. Текущие экономические условия и ужесточение требований к семейной ипотеке создают неопределенность на рынке. Количество новых предложений, вероятно, останется на низком уровне, что, в свою очередь, будет способствовать росту цен на жилье, прогнозно — на уровне 10%, что соответствует тенденции 2025 года. Однако в наиболее привлекательных локациях, где спрос существенно превышает предложение, цены могут вырасти на 20-30%. Это обусловлено тем, что покупатели, несмотря на общие экономические трудности, продолжают проявлять готовность инвестировать в недвижимость в популярных районах. Спрос будет традиционно колебаться в течение года. В первом квартале 2026 года налицо рост интереса к семейной ипотеке, который может снизиться к концу года. Тем не менее этот спад будет компенсирован адаптацией покупателей к текущим рыночным условиям и возможным снижением ключевой ставки. Кроме того, отток средств с депозитов может привести к заметному увеличению доли ипотечных кредитов по рыночным ставкам. Таким образом, хотя спрос может варьироваться, в целом мы (благодаря перечисленным компенсирующим факторам) прогнозируем его стабильность».

***

Анна Соколова, коммерческий директор блока жилая недвижимость компании Upside development

«Рост предложения в 2026 году будет умеренно консервативным. Мы не ожидаем резкого восстановления инвестиционной активности в начале 2026 года, но и сценарий дальнейшего сильного ухудшения я считаю маловероятным. Если смотреть на факты, то в «нормальные» годы объем вывода новых проектов в Москве составлял 5,5-5,8 млн квадратных метров в год. 2025-й стал аномальным — около 3,9 млн квадратных метров. Это обусловлено сразу рядом факторов: заградительной стоимостью заемного финансирования, изменениями в градостроительной политике, сокращением спроса из-за ухудшений программ ипотечного кредитования, что в итоге привело к существенному сокращению девелоперской активности. Поэтому первая половина 2026 года, скорее всего, продолжит тренд 2025 года. Новых запусков будет немного, динамика — стабильная, а во второй половине 2026 года, при отсутствии дополнительного ужесточения кредитной политики ЦБ, возможно оживление. В итоге, по оценкам наших аналитиков, объем вывода новых проектов по итогам 2026 года может составить 4-4,3 млн квадратных метров — выше показателей 2025 года, но все еще заметно ниже средних исторических значений. Существенный рост возможен только при активном участии города, если учитывать его проекты. Цены: рост будет, но умеренный. Я скорее отношусь к лагерю тех, кто ожидает рост цен в пределах 10-15%, ближе к верхней границе диапазона, но без сценариев +20%. Потому что, с одной стороны, есть факторы, которые поддерживают движение вверх, например экономика проектов: выросли требования к архитектуре, благоустройству, инфраструктуре. Девелоперы уже привыкли конкурировать качеством продукта и не готовы существенно «упрощать» проекты. Снижение объема нового предложения в перспективе 2026 года также работает в пользу роста цен. С другой стороны, есть серьезные ограничители — Банк России ухудшил среднесрочный прогноз по ключевой ставке: 12-13% к концу 2026 года против более оптимистичных ожиданий ранее. Также ожидаются изменения и ужесточения условий семейной ипотеки, что напрямую сдержит платежеспособный спрос. Рост цен на уровне 20% не поддерживается ни доходами населения, ни доступностью ипотечного финансирования. В итоге, повторю, мы ожидаем рост цен на уровне 12-15% при условии отсутствия резких макроэкономических шоков. Более низкий рост будет сложно выдержать с точки зрения экономики проектов, но и более высокий рынок просто не «переварит».

Что касается спроса, то «в краткосрочной перспективе, особенно в первой половине 2026 года, мы допускаем его снижение. Причины вполне конкретные и измеримые: по итогам 2025 года около 53% сделок в Москве проходили с ипотекой, при этом не менее 75% ипотечных сделок — это семейная ипотека. Таким образом, изменения условий программы могут затронуть до 40% всех покупателей», поясняет эксперт. По ее оценкам, ужесточение условий семейной ипотеки способно сократить общий спрос минимум на 10%, а при жестком сценарии — до 20%. Дополнительно рынок сильно зависит от программ рассрочки: по разным оценкам, они занимают 25-35% сделок. Если ЦБ усилит контроль за рассрочками, рынок может временно потерять еще 10-30% потенциальных покупателей, которым потребуется время на адаптацию.

Виды Москвы. Фото: Владимир Смирнов/ТАСС

«Однако это не означает долгосрочного провала. Во второй половине 2026 года мы ожидаем адаптацию покупателей к новым условиям, частичное перераспределение спроса в пользу рыночной ипотеки, возвращение отложенного спроса. В результате по итогам года спрос, скорее всего, нормализуется и покажет умеренную положительную динамику, но структура сделок будет иной: меньше «быстрых» покупок и больше взвешенных решений», — уверена Анна Соколова.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ