Бизнес ФМ продолжает рассказ о перспективах сегментов коммерческой недвижимости, по итогам 2025 года ставших фаворитами инвестиционного спроса. В завершении цикла — разговор о гостиницах, вложения в которые, по данным компании Nikoliers, в прошлом году достигли рекорда за всю историю наблюдений, дойдя до отметки 73,7 млрд рублей и таким образом почти удвоив гостиничную долю (с 5,4% до 9,9%) в структуре общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость страны (1,182 трлн рублей).

«В противовес охлаждению динамики во многих других сегментах коммерческой недвижимости, за год объем инвестиций в гостиницы вырос на 38,9%. Рост интереса инвесторов к приобретению гостиничных объектов связан с активизацией внутреннего туризма и ростом операционных показателей отелей», — считают эксперты компании.

Впрочем, есть еще один фактор, влияние которого на развитие гостиничного рынка неоспоримо. По оценкам аналитиков IBC Real Estate, на начало 2026 года в России на этапе планирования и строительства находится более 180 тысяч номеров, реализация 78 тысяч из которых стала возможной благодаря льготному кредитованию (правительственное постановление №141). «На сегодняшний день за четыре этапа программы были одобрены 436 проектов. С точки зрения географии большая их часть находится в высоко востребованных для отдыха регионах: 11% из общего числа гостиничных объектов приходится на Краснодарский край, 8% — на Москву, 5% — на Московскую область и 4% — на Санкт-Петербург», — делятся подробностями в компании.

Гостиница Gerasimov в Мичуринске. Фото: Валерия Мозганова

Весной 2025 года, перед окончанием очередного этапа отбора проектов для льготного кредитования под 3-5% годовых в рамках нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства», в профессиональной среде пошли разговоры о том, что этап этот станет последним, прошедшим по старым правилам, что Минэкономразвития пересматривает условия программы и фактически отменяет выдачу льготных кредитов (эту ситуацию Бизнес ФМ разбирала очень подробно). В конце 2025 года появилась информация о том, что дальнейшее выделение кредитных денег для создания гостиниц будет приостановлено. «В ноябре Минэкономразвития РФ анонсировало завершение в ближайшее время программы льготного кредитования строительства гостиниц в России. Возможно, власти просто хотят взять паузу, чтобы достроить уже начатые объекты, а в перспективе появятся новые меры господдержки», — писала тогда «Российская газета».

Однако 20 января 2026 года пресс-центр Минфина сообщил, что правительство продолжает поддержку развития туристической инфраструктуры в регионах и в этих целях еще 1,2 млрд рублей будет направлено на компенсацию затрат по льготным кредитам для создания туробъектов. Об этом премьер-министр Михаил Мишустин сообщил на оперативном совещании со своими заместителями.

«Для выполнения задачи развития туристической инфраструктуры правительство реализует целый комплекс мер. Это и льготное кредитование инвестиционных проектов, которое предоставляется в рамках профильного нацпроекта. Эти ресурсы идут, конечно, не только на строительство и реконструкцию современных отелей, гостиниц, парков развлечений, но и на развитие горнолыжных курортов, для чего в прошлом году направили свыше 27 млрд рублей», — рассказал глава кабмина.

Все вышесказанное должно настраивать потенциальных инвесторов-2026 на позитивный лад, однако это лишь половина общей картины. Другая ее половина способна несколько остудить инвестиционный пыл. «В настоящее время сложились существенные риски, которые могут препятствовать реализации всего объема запланированных проектов. Главным сдерживающим фактором выступает рост стоимости строительства», — подчеркивают в IBC Real Estate. Хотя и добавляют: невзирая ни на что, девелоперы демонстрируют оптимизм и продолжают активно инвестировать в новые гостиничные проекты, что свидетельствует о позитивной перспективе рынка.

Вид на премиальный туристический кластер «Мрия» на побережье Крыма. Фото: Виктория Кольцова/Фотобанк Лори

«Несмотря на то что по итогам 11 месяцев 2025 года объем турпотока (по количеству поездок) в стране на 3,2% превысил данные за аналогичный период 2024 года (162,9 млн в сравнении с 157,9 млн), помесячная динамика прироста количества поездок начала сбоить уже со второго квартала прошлого года. Это в целом совпадало с продолжением «контролируемого охлаждения спроса» в стране, а с учетом того, что, по различным оценкам, в 2026 году рост российской экономики будет таким же «скромным» (МВФ прогнозирует 0,8%, Минэкономразвития в базовом сценарии — 1,3%), вряд ли динамика турпотока существенно его превысит. Причины самые базовые: снижение располагаемых доходов основной массы населения, которое будет вынуждено сокращать необязательные траты и экономить в том числе на затратах на отдых», — полагает партнер компании CMWP (департамент гостиничного бизнеса и туризма) Марина Усенко.

Так каким же видят 2026 год игроки гостиничного сегмента? Какие факторы считают для своего рынка определяющими? Какие тренды называют ключевыми? А главное, насколько они едины в своих оценках перспектив рынка?

Марина Усенко, партнер компании CMWP (департамент гостиничного бизнеса и туризма)

«Девелоперская активность в гостиничном сегменте в 2025 году затормозилась из-за завершения с середины года срока действия льготного финансирования, высокой ключевой ставки (что значительно увеличивает стоимость заемного финансирования) — и все это на фоне сохранения высокой инфляции, продолжающей увеличивать расходы инвестиционного этапа. Наличие определенной альтернативы 141-пп в виде механизмов 214-ФЗ, позволяющих финансировать гостиничные проекты путем создания объектов со множественностью собственников, содержит в себе множество рисков (и для девелоперов, и для частных инвесторов, и для оператора), поэтому не является панацеей. С учетом текущих экономических обстоятельств представляется, что 2026 год станет годом вынужденной паузы в запуске новых гостиниц (речь идет о тех проектах, которые пока не имеют подтвержденного финансирования). Использование механизмов 214-ФЗ позволяет рассчитывать на продолжение строительства ряда проектов, однако те девелоперы, которые не приветствуют подобный формат гостиницы, будут вынуждены дожидаться улучшения конъюнктуры рынка, что включает в себя как появление более доступного финансирования (в том числе за счет снижения ключа), так и возобновления роста ВВП страны, что позволяет рассчитывать на увеличение объемов платежеспособного спроса».

***

Артем Пашкевич, директор по операционной деятельности и развитию Alias group

«В 2026 году рынок, скорее всего, продолжит инерционный сценарий 2025 года без резких скачков, но с умеренным ростом в отдельных регионах и стабилизацией на уже сформированных направлениях (таких как Москва, Санкт-Петербург, Сочи и так далее). За счет внутреннего туризма сегмент остается структурно сильным, несмотря на замедление темпов роста. При этом мы видим перераспределение потоков, часть туристов уходит в новые направления и альтернативные форматы размещения. С инвестиционной точки зрения ключевым ограничителем по-прежнему является высокая ключевая ставка. Это снижает доступность проектного финансирования и делает запуск новых девелоперских проектов более избирательным. В результате в 2026 году мы увидим снижение количества стартов новых объектов и рост доли проектов, которые реализуются за счет собственных средств инвесторов или в формате поэтапного строительства. Также продолжится развитие формата апарт-отелей — рассчитываем, что в 2026 году формат взаимодействия с инвесторами будет законодательно урегулирован. Важным фактором будет себестоимость строительства и оборудования. Давление на бюджеты сохраняется, поэтому выигрывать будут проекты с грамотной оптимизацией концепции и четкой ориентацией на целевую аудиторию».

***

Алексей Музыка, CEO Domina invest

«Перспективы гостиничного сегмента в 2026 году я не могу уверенно назвать позитивными, но не без оптимизма. Есть ощущение, что доля гостиничной недвижимости в общем объеме инвестиций в недвижимость продолжит расти, но этот рост будет носить более сдержанный характер. Ключевой фактор — ключевая ставка. И чем ближе ключевая ставка будет к уровню операционной доходности отелей, тем привлекательнее сегмент будет для розничных инвесторов. Фактически рынок входит в фазу более рационального выбора, без ажиотажа, но с фокусом на управляемые форматы».

***

Дарья Канева, основатель и генеральный директор компании DSS Consulting services

«Интерес к гостиничному сегменту последние годы находился на высоком уровне. Госпрограммы и субсидии, безусловно, делали свое дело, стимулируя застройщиков, прежде всего непрофильных (жилые девелоперы, фармкомпании, промышленные организации и так далее), выходить на рынок с проектами и диверсифицировать таким образом свой портфель. Привычный рынок гостиничной недвижимости со своими стандартами и нормативами исчез вместе с уходом международных отельных операторов. То, что мы видим сейчас (за редким исключением), — новый рынок с новыми игроками, у которых свои представления о том, как должен выглядеть гостиничный проект. Вот только инструменты и технологии, которые застройщики перенимают из своих профильных направлений бизнеса, не работают в гостиничных форматах, и они реализуют большое количество некачественных и заведомо убыточных проектов. Конечно, законодатель всячески пытается регулировать ситуацию на рынке с помощью классификации, ограничений землепользования и прочего. Но кардинально это пока картину не меняет, особенно в регионах. Большинство непрофильных застройщиков реализуют жилье на гостиничных документах, даже не задумываясь, что обрекают себя в будущем на многочисленные проблемы из-за несоответствия. В ближайшие годы непрофильные девелоперы, реализующие проекты без соблюдения гостиничной технологии, начнут ощущать на себе все последствия. На фоне обострения этих проблем спадет и ажиотаж вокруг строительства объектов туристической инфраструктуры. Это не значит, что инвесторов перестанет интересовать этот рынок, просто подходить к проработке и доработке проектов они будут основательнее. Сегодня критически важно, чтобы гостиничные проекты соответствовали не только текущему законодательству, которое активно меняется, но и экономическими показателям. На передний план будут выходить минимизация затрат и оптимизация доходности».

***

Яна Кузина, президент ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН)

«На гостиничный сегмент и туризм сильно влияют покупательная способность населения, будущие ожидания по стабильным доходам, а также геополитическая обстановка. Несмотря на сохраняющуюся высокую ключевую ставку и укрепление рубля, рост налогов не мог не оказать давления на инфляцию и падение покупательной способности населения. Мы можем ожидать, что расходы на туризм и отдых сократятся, может снизиться длительность пребывания в отеле. Например, по данным исследования OneTwoTrip, длительность бронирования на весну 2026 года уже снижается. ADR (average daily room rate, средняя цена за ночь), как мне кажется, не остановится в росте, но вырастет на уровень инфляции в 6-7%, что конечно, же несопоставимо с цифрами роста предыдущих трех-четырех лет (например, в 2023 году рост в среднем составил около 10-14%, а в частности — от 10% в Санкт-Петербурге, до 25-30% в Калининграде и Казани и даже 35-40% в Москве). С другой стороны, с 2026 года усиливается налоговая и страховая нагрузка: максимальная ставка туристического налога повышается до 2% от стоимости размещения, около 60% отелей на УСН переходят на уплату НДС, страховые взносы для малого бизнеса растут с 15% до 30%, увеличиваются налоги в соцфонд для малого бизнеса с 15% (тем, кто был на УСН) до 30%. Рост налоговых расходов и конкуренция среди новых развивающихся отелей ударит как по стоимости услуг бронирования для операторов, так и по расходам на персонал и управление, и в целом это точно вызовет падение рентабельности гостиничного бизнеса в 2026 году».

Ввиду роста конкуренции и довольно небольшого количества людей, профессионально обученных работать в гостиницах, продолжат расти расходы на персонал, которые даже в наиболее эффективных отелях составляют до 30-35% в общей структуре расходов гостиничного бизнеса, говорит эксперт. И делится следующими данными: за последние несколько лет в самых «горячих» рыночных локациях (Москва, Санкт-Петербург, Красная Поляна) доля ФОТ в некоторых проектах доросла до 50% или даже 60% в самых премиальных сегментах.

«Сейчас многие гостиницы все же имеют рентабельность около 30%, несмотря на среднюю долю ФОТ в выручке в 40-45%, но при этом надо понимать, что до конца 2030 года гостиницы имеют нулевой НДС на услуги размещения. И если вдруг выручка снизится на 22%, то рентабельность многих отелей может оказаться на уровне 10-15%, если к этому периоду операторам не удастся сбалансировать и стабилизировать рост расходов на персонал», — считает Яна Кузина. Продолжим.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ