Слова CEO Domina invest Алексея Музыки в целом характеризуют настроения, с которыми игроки гостиничного сегмента начинают 2026 год: «Перспективы я не могу уверенно назвать позитивными, но не без оптимизма». Так на какие ключевые показатели профессионалы советуют ориентироваться отельным девелоперам и инвесторам, чтобы не прогадать? Где рисковать, а где, напротив, проявлять изрядную осторожность? Словом, какой, с их точки зрения, должна быть девелоперско-инвестиционная стратегия этого года?

Марина Усенко, партнер компании CMWP (департамент гостиничного бизнеса и туризма)

«Любому начинающему гостиничный проект инвестору необходимо тщательно взвесить все за и против. При прочих равных наиболее надежными для капиталовложений проектами будут те, которые смогут найти для себя новые рыночные ниши (вместо «лобовой» конкуренции в насыщающихся новым предложением нишах) на рынках, где объемы и динамика спроса подтверждены временем и могут считаться надежными (универсальная формула «локация, локация и еще раз локация»)».

***

Алексей Музыка, CEO Domina invest

«Самый главный показатель — это способ формирования дохода для инвестора. Если инвестору понятно, за счет чего, когда и сколько он будет зарабатывать, то это уже половина успеха проекта. Чем меньше цифр в экономике проекта опирается на предположения и чем больше на факты, тем увереннее можно делать выбор. В условиях замедления турпотока это становится критически важным фактором. А далее все индивидуально. Сегодня есть различные модели: котловой метод, гарантированный доход от аренды, валюта дохода и так далее. Чем понятнее модель, тем лучше. В 2026 году частному инвестору стоит ориентироваться на простые и прозрачные модели, узнаваемого и устойчивого оператора, реалистичные ожидания по доходности, понимание логики формирования денежного потока и вариантов работы проекта в условиях различных сценариев спроса. При этом рост турпотока в 2026 году целесообразно закладывать как умеренный, без расчета на повторение темпов предыдущих лет, делая ставку на устойчивость проекта, а не на пиковую загрузку».

***

Дарья Канева, основатель и генеральный директор компании DSS Consulting services

«Тем, кто только планирует построить гостиничный объект, не стоит ориентироваться на сегодняшнюю ситуацию, нужно анализировать глубже: как будет к моменту ввода проекта — через три-пять лет. А за это время многое может поменяться. Поэтому лучше всегда перепроверять гипотезы штатных сотрудников или изначально консультироваться с профильными специалистами. Ключевая задача на 2026 год — обернуть количество реализуемых по всей стране гостиничных проектов в качество».

***

Артем Пашкевич, директор по операционной деятельности и развитию Alias group

«В 2026 году инвесторам важно уходить от упрощенного подхода «строим все подряд» и переходить к более точечной стратегии. Я бы определил несколько ключевых ориентиров. Во-первых, это операционная устойчивость проекта. Сегодня важны не только показатели IRR (Internal Rate of Return, внутренняя норма доходности, то есть годовая процентная доходность инвестиций в проект) или срок окупаемости, но и способность объекта стабильно генерировать денежный поток при умеренной загрузке. То есть фокус смещается на GOP (Gross Operating Profit — валовая операционная прибыль, то есть разница между доходами и расходами, которая остается у гостиницы после вычета всех прямых операционных расходов), EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization — это прибыль до вычета налогов, процентов по кредитам и амортизации, показывающая, приносит ли бизнес доход, если не обращать внимания на расходы) и реальную операционную маржинальность. Во-вторых, сегментация рынка. Сейчас мы видим явный дефицит качественных отелей категории «три-четыре звезды» в регионах. Этот сегмент недооценен, при этом он обеспечивает более устойчивый спрос и быстрее выходит на операционную окупаемость, чем дорогие премиальные проекты. В-третьих, я бы рекомендовал инвесторам обратить внимание на курортно-оздоровительный формат: санаторно-курортные комплексы, medical spa, велнес-отели. Этот сегмент показывает стабильный спрос, более длинный средний чек проживания и высокий потенциал повторных визитов. Если говорить о запуске новых проектов, то делать это имеет смысл только при наличии четко просчитанной финмодели, гибкой концепции и возможности поэтапного ввода. В условиях отсутствия субсидий ставка должна делаться на экономику проекта, а не на внешнюю поддержку. Кстати, сейчас на рынке формируется интересное окно возможностей для выхода в ряд регионов с дефицитом качественной гостиничной инфраструктуры. Я бы выделил Крым, отдельные регионы Центральной России, Дальний Восток. Там сохраняется структурный дефицит современных средств размещения, при этом стоимость входа в проекты пока остается относительно привлекательной. Например, по Крыму с учетом перспектив восстановления полноценного авиасообщения текущий период можно рассматривать как точку входа с расчетом на среднесрочную переоценку активов. В целом 2026-й — это год не агрессивной экспансии, а взвешенных и хорошо просчитанных инвестиций. Выиграют те, кто делает ставку на операционную эффективность, реальный спрос и долгосрочную устойчивость проектов».

***

Яна Кузина, президент ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН)

«Можно предположить, что в перегретых локациях с высоким уровнем конкуренции (таких как Большой Сочи например, где будет расти давление со стороны сервисных апартаментов) и в сложных объектах загрузка снизится. Поэтому совет номер один — правильно выбирайте локацию проекта. Например, интересный факт: в Большом Сочи в конце 2025 года загрузка уже начала падать, а в Красной Поляне сохранялась и высокая загрузка, и высокие цены. И в 2026 году будут локации и ниши, где можно ожидать загрузку на уровне 70-75%, но их будет немного. Совет номер два — не ориентироваться на средние цифры по отрасли, загрузку в 58-62% или 80-85% на пике, а делать аналитику очень точечно по сегменту и по нише. Совет номер три — взаимодействовать с профессиональными сетевыми операторами, которые могу сократить расходы на бронирования и построить команду, минимизируя операционные расходы. Совет номер четыре — искать синергии с проектами сервисных апартаментов, которые можно продавать на этапе строительства и обслуживание которых может увеличить номерной пул гостиницы в будущем, одновременно сократив операционные расходы на номер».

В разговоре об инвестициях в гостиничную недвижимость нельзя обойти вниманием небольших частных инвесторов, приобретающих номера с целью дальнейшей сдачи в аренду (реже — самостоятельно, чаще — с помощью управляющего отелем гостиничного оператора). О том, на что стоит обратить внимание этой категории инвесторов, Бизнес ФМ побеседовала с руководителем договорной, корпоративной и законотворческой практики ​ МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Еленой Тимошенко.

— Покупатель гостиничного номера для получения дохода должен учитывать, что юридически приобретает коммерческий объект с режимом средства временного размещения, с особыми требованиями к эксплуатации, налогообложению и управлению, а не жилое помещение. Номер, как правило, оформляется как нежилое помещение в составе гостиничного (апарт-) комплекса. В случае если гостиничный номер продается не по ДДУ, при покупке необходимо убедиться в наличии всех необходимых разрешительных документов на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, права на объект и правоспособность продавца. В 2026 году меняются общие правила предоставления гостиничных услуг и бронирования, а также развивается режим покупки номеров по ДДУ, но революционных изменений именно в статусе таких объектов по сравнению с 2025 годом пока не видно (речь идет лишь о точечных корректировках).

— И как теперь в целом выглядят эти общие правила?

— В соответствии с требованиями закона, апарт-отель должен находиться в управлении оператора (управляющей компании), который осуществляет сдачу внаем, сервис и распределение дохода. Реклама объектов временного размещения имеет свои правила, и возможности для рекламы частных апартаментов, не внесенных в классификатор и не находящихся под управлением единого оператора, постепенно сокращаются. Защита прав инвестора ближе к защите предпринимательского риска, а не потребителя: суды и регуляторы исходят из того, что инвестор покупает бизнес-актив, а не «квартиру для жизни». При спорах с продавцом применение закона о защите прав потребителя маловероятно. В законопроекте о покупке номеров по схеме долевого строительства предусматривается, что в договоре должна быть отражена категория будущего объекта и сведения об операторе, который возьмет его в управление. Напомню, что с 1 марта 2026 года обновляются правила предоставления гостиничных услуг: вводятся новые требования к бронированию, возврату предоплаты, обязанность состоять в реестре классифицированных объектов и уточняются стандартные сервисные обязанности отелей, что влияет на операционные процессы и стандарт договора с гостем. Эти изменения больше касаются работы оператора, под управлением которого находится апарт-отель, и затрудняют рекламу и сдачу в аренду не внесенных в классификатор объектов частными владельцами отдельных номеров.

— А давайте прямо конкретно и по порядку — на что бы вы советовали обратить особое внимание покупателям гостиничных номеров?

— Обязательно нужно проверить следующее:

- земля и разрешения: вид разрешенного использования земельного участка под объектом «гостиница/средство размещения»;

- управляющая компания (оператор): новички часто банкротятся, проверьте опыт, KPI по другим объектам оператора, договор с фиксированными или плавающими выплатами. В настоящий момент в законе не определен порядок смены управляющей компании — оператора апарт-отеля, поэтому желательно, чтобы в пакете документов была опция смены УК. Договор приобретения объекта и договор управления должны быть разделены;

- правоустанавливающие документы на объект, правоспособность продавца: это стандартные процедуры при проведении due diligence, и вам помогут в любой юридической компании, которая специализируется на вопросах недвижимости и земельном законодательстве. Внимательно изучайте все договоры, предлагаемые на подпись: фиксированные условия выплат, индексацию, опционы выкупа/расторжения, — поэтапные платежи по эскроу (не обязательно все эти элементы будут присутствовать в одной сделке).

Не стоит слепо доверять обещаниям в презентациях продавцов о сверхдоходности и легком управлении: гостиничный номер — это бизнес, требующий внимания и навыков, а профессиональный рынок в России только формируется, напоминает эксперт. Так что ключ к успеху — тщательный due diligence и реалистичные ожидания доходности (8-12% годовых с учетом рисков).

Вид на Таврическую набережную и отель West Balaklava. Фото: Геннадий Соловьев/Фотобанк Лори

«При покупке проводите полный due diligence: технический (состояние здания, мест общего пользования, коммуникаций), юридический (права на землю, разрешения, при покупке объекта на вторичном рынке — права продавца и личность продавца), финансовый (модель со стресс-тестами на минус 20-30% загрузки) и маркетинговый (анализ конкурентов). Анализируйте финансовую модель: реалистичные прогнозы ADR/загрузки, OPEX, IRR/NPV, — закладывайте резервы на кассовые разрывы (например, три-шесть месяцев для курортной недвижимости) и FF&E (3-5% дохода)», — советует Елена Тимошенко.