Существующая в России система кадастровой оценки может кардинально измениться. В рамках исполнения указания президента РФ Росреестр разработал законопроект, согласно которому государственную кадастровую оценку предлагается проводить раз в два года и одновременно в отношении всех учтенных в ЕГРН объектов недвижимости.

Напомним, что в настоящее время (согласно федеральному закону №269-ФЗ от 31.07.2020) кадастровая оценка проводится раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. В 2022 году по всей стране была проведена оценка земельных участков, а в 2023 году — оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест. Очередные этапы кадастровой оценки состоятся в 2026 и 2027 годах соответственно.

«Данный законопроект — часть нашей комплексной работы по развитию системы кадастровой оценки. Важно, чтобы кадастровая стоимость объектов недвижимости определялась объективно и была экономически обоснована. Переоценка один раз в два года обеспечит актуализацию кадастровой стоимости с учетом тенденций на рынке недвижимости. Это будет способствовать ее соответствию реальной рыночной стоимости в конкретный период времени. Граждане, в свою очередь, будут обладать более точной информацией об изменениях кадастровой стоимости своих объектов недвижимости», — отметил статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

По его словам, одновременная оценка всех объектов недвижимости позволит упростить саму процедуру кадастровой оценки, в том числе сбор и учет необходимой для этого информации. Кроме того, будет реализован принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости и установлена единая дата определения кадастровой стоимости для всех объектов, подлежащих оценке.

Фото: Андрей Степанов/Фотобанк Лори

Планируется, что изменения вступят в силу в 2029 году. В этом же году будет проведена одновременная государственная кадастровая оценка земельных участков, зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест.

Бизнес напрягся, и немудрено. «Для бюджета это удобнее: база по налогам и аренде обновляется быстрее. А для собственников это означает более частые «качели» по кадастровой стоимости и, соответственно, по налогам и арендным платежам. Что я из этого вижу уже сейчас: тренд «все к кадастру» не просто продолжается, его ускоряют; риски завышенной кадастровой стоимости становятся еще болезненнее, потому что она будет влиять и на налоги, и на аренду в более коротких циклах; значение качественной подготовки к государственной кадастровой оценке и грамотного оспаривания вырастает, особенно для крупных собственников. Государство хочет подвести кадастровую оценку к режиму «почти реального времени», но платить за эту «актуальность» по традиции будут бизнес и граждане», — вот такие, например, отзывы можно найти в Теlegram.

Опасения бизнеса совершенно обоснованны, считает член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев.

Артем Цогоев член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate «Основной тренд последнего времени в том, что кадастровая стоимость у нас приближается к рыночной. Поэтому переход на двухлетнюю систему однозначно приведет к тому, что налогоплательщики будут платить больше денег. А выгодоприобретатель от изменения кадастровой цены — это наши регионы, потому что налог на имущество идет напрямую регионам или муниципалитетам, федеральный центр не получает с налогов ничего».

В продолжение вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин подчеркивает: каждая переоценка — это не только изменение стоимости, причем в основном в сторону увеличения, но и каждый раз дополнительные расходы на оспаривание.

Павел Люлин вице-президент Союза торговых центров «Такая инициатива однозначно приведет к росту затрат собственников. Это региональный налог, но договариваться на региональном уровне тоже не получится, так как с бюджетами там сейчас сложно и власти нацелены на максимальное его наполнение. Ранее мы предлагали остановить скрытый рост региональных налогов, в частности, через переоценку кадастровой стоимости, поскольку торговые центры, по сути, являются социально-культурными объектами в небольших городах, а рост налогов может привести к их закрытию. К сожалению, было решено по-другому. И эти новые инициативы направлены только на ужесточение».

Управляющий партнер «Сильвер групп» Григорий Серебряный не скрывает двоякости своей позиции относительно планирующихся кадастровых изменений (и в этой двоякости он наверняка не одинок): «С одной стороны, наверное, такой двухлетний инструмент будет объективнее, потому что сейчас кадастровая стоимость объектов недвижимости — чемодан без ручки. Вроде бы как она есть, и в Росреестре сведения хранятся, и в выписках из ЕГРН каждый объект мы можем посмотреть, но в то же время, как только возникают какие-то споры относительно того или иного объекта, и суды, и люди между собой всегда определяют рыночную стоимость. Как будто бы кадастровая в итоге нужна только для того, чтобы понять размер налогов».

Григорий Серебряный управляющий партнер «Сильвер групп» «Но, с другой стороны, одной только принятой меры в виде перехода на двухлетнюю кадастровую оценку недостаточно. В принципе, тогда надо внедрить в практику, что «кадастровая цена» равно «рыночная цена», что государство за этим следит и периодически ее, цену, индексирует — тут раз в два года вполне нормальный срок. Но пока такой механизм не реализован (и навряд ли будет реализован), это выглядит, конечно, исключительно как мера для того, чтобы собрать налоги от собственников недвижимого имущества и наполнить бюджет».

По признанию эксперта, плюсов для бизнеса он в планирующихся нововведениях не видит совсем, а минусы очевидны. «При массовом пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости были случаи, когда она увеличивалась в несколько раз из-за того, что где-то оценщики ошиблись при проведении оценочных работ, где-то в Росреестре неправильно стоит вид разрешенного использования или категория земельного участка. В этом смысле такая желаемая для бизнеса стабильность становится еще более недосягаемой: раз в два года надо ожидать какого-то фундаментального изменения налогового бремени в отношении объекта», — поясняет Григорий Серебряный.

Впрочем, нельзя обойти вниманием два момента. Первый: участники рынка признают, что «точно не точно», «может быть», «хорошо бы если» и «в теории», но переход на двухлетнюю систему должен работать и в другую сторону. Предположим, если рынок упал или были выявлены ошибки в оценке объекта, можно куда оперативнее все исправить и применить новые результаты, а не жить четыре-пять лет с завышенной базой. И второй: свое мнение по поводу нового законопроекта все-таки должна сказать Госдума. А вдруг ей не понравится?