Историческая недвижимость, часть II: эксперты против мифотворчества, но за профессионализм и пассионарность

В продолжение начатого в прошлый раз разговора о современном этапе отношения девелоперов, инвесторов, экономистов, банкиров к объектам культурного наследия — мнение финансиста, инвестора, владельца усадьбы Скорняково-Архангельское и усадьбы Кожиных в селе Репец Александра Шкрапкина, высказанное им во время выступления на форуме «Экономика наследия»: в отношении инвестиций в ОКН существует слишком много мифов и ложных представлений. Например, принято считать, что реставрация и возрождение исторического здания — это непомерно, просто умопомрачительно дорого. Однако, по оценкам эксперта, раньше можно было уложиться в 100 тысяч, теперь, может, в 150 тысяч рублей за квадратный метр.

Того же мнения придерживается директор благотворительного фонда «Том Сойер Фест — наследие» Анастасия Кнор и в качестве аргумента приводит проект переустройства бывшего промышленного района Markthalle Neun в Берлине. Его перепрофилирование в культурно-гастрономический кластер, согласно подсчетам, обошлось дешевле, чем новое строительство, зато доход за первые три года эксплуатации оказался в пять раз выше.Усадьба Скорняково-Архангельское. Фото: wikimedia.org/Александр Новиков/CC BY-SA 4.0

Еще один миф, на который обращает внимание Александр Шкрапкин: считается, что инвесторам надо все разжевать, все систематизировать, составить списки объектов, подходящих для вложений, и так далее. Эксперт уверен: идти надо от обратного — от того, с чем хочет иметь дело сам инвестор, в каких объектах он видит перспективу и каким именно функционалом считает нужным их наделить. А по словам еще одного участника форума — гендиректора и СЕО компании Digniori arts Арсения Дрожалина — в первую очередь будущее назначение ОКН определяет локация.

Арсений Дрожалин гендиректор и СЕО компании Digniori arts «От местоположения во многом зависит денежный поток, который сможет генерировать размещенный в здании-памятнике бизнес. Топовые локации с большим трафиком дают, разумеется, больше шансов на создание успешного бизнеса. Также важна идея. Есть примеры, когда реконструированные, приведенные в порядок ОКН сами становятся центрами притяжения: вокруг них выстраиваются различные бизнесы. Скажем, старые усадьбы под Липецком, в глуши, которые отреставрировали и превратили в площадку для красивых свадеб. Вокруг появились отели, рестораны, все прекрасно работает. А к стоп-факторам, которые прямо на старте кричат инвестору «не связывайся», можно отнести откровенно плохое состояние здания, когда с одного взгляда ясно, что затраты будут огромные и никогда не окупятся. Сюда же можно отнести жесткие ограничения по подключениям объекта к коммуникациям. Это зачастую тупик. Без этого актив не будет работать и приносить прибыль».

Архитектор, реставратор, преподаватель МАРХИ, член Союза архитекторов России, основатель архитектурного бюро Pugachevich studio Анастасия Пугачевич в ходе беседы с Бизнес ФМ составила целую инструкцию на тему, как инвестору выбрать перспективный исторический объект. «Сегодня частные инвесторы могут восстанавливать наследие и зарабатывать достойные деньги. Это становится возможным в том числе благодаря мерам господдержки: льготному кредитованию, аренде по ставке «метр за рубль», сопровождению небезразличных предпринимателей на местах и так далее. Отрасль уже достаточно развита: инвестору не придется быть первопроходцем. И в одиночку идти не придется: на рынке уже есть надежные эксперты с опытом работы с ОКН», — напоминает эксперт.

Но как выбрать из сотен исторических строений то самое? Как можно первично проанализировать основные характеристики ОКН, что затем должно изучить архитектурное бюро, к которому инвестор обратится с приглянувшимся ему вариантом? По словам Анастасии Пугачевич, «первичный анализ можно провести самостоятельно. Девять критериев помогут получить общее представление о перспективах объекта культурного наследия (важно понимать, что это не исчерпывающий список, он помогает сделать только предварительные выводы, которые помогут в дальнейшей точной и всесторонней оценке). Я делюсь этим чек-листом, понимая, что он может принести пользу инвесторам в историческую недвижимость — сэкономить их время и деньги на старте».

Пункт №1 — конечно, техническое состояние. «Пусть вас не пугают аварийные или законсервированные объекты: льготное кредитование распространяется как раз на такие строения. Готовы провести работы без льготных заемных средств? Тогда выбирайте объекты «пободрее», но будьте готовы: даже они могут преподнести сюрпризы», — начинает перечислять собеседница Бизнес ФМ.

Связанный с этим пункт — материал стен. «Внешне красивый, но хиленький деревянный дом или на первый взгляд непримечательная, но крепкая кирпичная «коробка» с деревянными перекрытиями? Первый вариант может потребовать воссоздания с нуля, второй — точечного усиления конструкций. Это очень по-разному влияет на экономику проекта», — делится опытом эксперт.

Пункт №3 — охранный статус. Федеральный памятник — это всегда дольше и сложнее с точки зрения требований, согласований, экспертиз и корректировки предмета охраны. С ОКН регионального значения в этом плане проще. И еще необходимо оценить процент предмета охраны: чем он больше, тем меньше возможностей для приспособления ОКН к современному использованию. «Скажем, если к предмету охраны относится 30% элементов, спектр действий довольно широк. А если 60% и более, будет непросто. Предмет охраны можно менять, но далеко не все и не везде», — уточняет Анастасия Пугачевич.

Следом — условия кредитования. «В нескольких регионах действует ставка в 4% на восстановление определенных ОКН, в других — 9%. Значение привязано к ключевой ставке: если та превысит 18% или 21% соответственно, условия кредита изменятся на столько же процентных пунктов. Кроме этих основных программ полезно изучить региональные субсидии, возможности льгот и вычетов для инвесторов в ОКН», — советует эксперт.

И добавляет еще один пункт, связанный с поддержкой на местах: в регионе, в котором уже есть опыт восстановления ОКН, работать будет проще, особенно новичку. Как правило, здесь уже выработан алгоритм действий, у ответственных лиц есть компетенции, инвестору могут предложить советы и помощь.

Важный пункт чек-листа — туристический потенциал и логистика. ОКН часто становятся объектами туринфраструктуры — значит, в городе должен быть этот самый турпоток. Причем по соотношению затрат и прибыли самыми интересными могут оказаться города, где этот поток только формируется.

«ОКН с большим потенциалом сам может стать точкой притяжения и драйвером развития туризма в регионе. В этом плане перспективны центры народных промыслов — от керамики и лаковой миниатюры до вышивки и резьбы по дереву. На базе таких кластеров будет востребована соответствующая инфраструктура: музей, зал для мастер-классов, кафе, гостиница. Как показывают примеры популярных у туристов Рыбинска или Плеса, прямое транспортное сообщение со столицей — не принципиальный фактор. Главное, чтобы в городе было, что посмотреть», — поясняет эксперт.

Наконец, последние два пункта — местоположение объекта в городе и возможность нового строительства. Что касается первого: центр всегда предпочтительнее, ведь именно здесь чаще останавливаются туристы, сюда приезжают увидеть город. Также хороши варианты вне центра, если рядом есть другие популярные туристические точки или если ОКН находится в зоне комплексного развития территории. А что касается второго, то «новое строительство существенно повышает рентабельность проекта, но доступно только в рамках регенерации утраченных объемов исторической застройки. Все, что кроме этого, — на смежных участках. Узнайте о таких опциях заранее, если в будущем проекте с ОКН вы планируете «расширяться», говорит Анастасия Пугачевич.

По ее оценкам, уникальное сочетание всех перечисленных и ряда других факторов влияет на формирование финансовой модели проекта, позволяет значительно сократить список приемлемых вариантов и отсечь заведомо невыгодные. Но для того, чтобы определиться окончательно, к работе надо привлечь профессионалов. «Специалисты детально исследуют внешний контекст и внутренние параметры, предложат оптимальное функциональное назначение и оценят бизнес-перспективы. Так вы сможете выбрать объект для инвестирования обоснованно», — утверждает эксперт.

Анастасия Пугачевич архитектор, реставратор, преподаватель МАРХИ, член Союза архитекторов России, основатель архитектурного бюро Pugachevich studio «У ОКН много специфики, с которой незнакомы неархитекторы. Они смогут примерно посчитать базовые цифры, результатом будет стройная, но нереализуемая теория. На практике она столкнется с множеством подводных камней. Архитектурное бюро с релевантным опытом изучает контекст (планировку района и ближайших кварталов, автомобильный и пешеходный трафик, конкурентную среду, поведенческие сценарии и так далее) и параметры объекта (его нормативно-правовую базу и техническое состояние, градостроительные регламенты, опыт работы с аналогичными строениями etc). На основе этих данных определяется и прорабатывается сценарий (или сценарии) развития объекта. Затем для одобренного варианта подготавливается архитектурная концепция реставрации и приспособления к современному использованию: опыт показывает, что именно такой формат (приспособление ОКН) в большинстве случаев оптимален и для инвестора, и для здания-памятника. Подготовка проектной и рабочей документации, поэтапные согласования, строительные и реставрационные работы — это все уже следующие этапы. Но начинается все с правильного выбора».

Однако при каких условиях инвесторы начнут считать тем самым «правильным выбором» как можно большее число исторических зданий и ОКН? По данным Минкультуры, сегодня в России насчитывается более 150 тысяч объектов культурного наследия, так что необходимо сделать, чтобы инвестиционно-девелоперский интерес к ним рос более заметными темпами?

«Даже такие крупные институты, как «Дом.РФ», хотели бы иметь критерии для быстрой оценки проектов ОКН. Но таких критериев нет. Потому что историческое наследие — это особая материя, которую нельзя мерить общим аршином. На одном из тематических форумов прозвучало провокационное предложение: а давайте отменим все законы, которые ограничивают работу с ОКН, — тогда, мол, дело пойдет в гору. Нет, не пойдет. Потому что объектами займутся дельцы без чувства ответственности, которые в погоне за прибылью все быстренько снесут или изуродуют», — делится мнением Арсений Дрожалин.

Он утверждает, что действительно помогают меры государственной поддержки: льготное кредитование, субсидии и преференции для инвесторов ОКН. «Важно, чтобы в наше непростое время эта поддержка сохранялась и развивалась. Кроме того, все участники рынка ОКН хотели бы меньше бюрократии в работе. Да, без нее не обойтись, поскольку во многих случаях это фактор, сдерживающий произвол бизнеса. Но во всем должна быть мера и здравый смысл», — говорит эксперт.

При этом Анастасия Кнор все же предлагает не забывать, что обычно старт всему дают пассионарии, меценаты, занимающиеся первопроходством и делающие первые два-три объекта в своем городе, селе, деревне. А вот дальше начинается интересная история…

Анастасия Кнор директор благотворительного фонда «Том Сойер Фест — наследие» «Очень многие люди, видя у себя какие-то успешные примеры, стремятся не отстать, стремятся повторить, стремятся даже сделать лучше. Запускается такой очень интересный процесс, мы видим его во многих городах, причем мы видим его именно как различные варианты общественных инициатив. В качестве примера могу привести город Бузулук: Анна Мельникова, одна из победительниц премии «Наследие дороже», вручение которой состоялось на форуме «Экономика наследия», — она в Бузулуке своим примером запустила такой процесс. После того как «Том Сойер Фест» сделал там три здания, буквально вся улица, глядя на то, как работает Анна с командой волонтеров, включилась в процесс. Люди просто начали сами ремонтировать свои дома, приводить их в порядок и возрождать тот самый знаменитый деревянный модерн, которым так славится Бузулук».

Как напоминают эксперты компании ASG (обладателя одной из самых серьезных частных коллекций, насчитывающей более семи тысяч произведений искусства, и создателя Дворца изящных искусств ASG в Казани), ОКН не просто требуют больших вложений, но еще и объем необходимых инвестиций сложно спрогнозировать заранее. «Поэтому государство должно быть в диалоге с бизнесом, больше контактировать с инвесторами, принимать адресные меры, в частности — по сокращению регламентных сроков. Такой подход необходим, чтобы иметь четкую дорожную карту (и следовать ей) и гарантированное стабильное финансирование. Ну и налоговые льготы должны быть предусмотрены для инвестора», — считают в компании.

В ASG уверены также, что действующее законодательство нуждается в точечной, но принципиально важной корректировке. «Ключевая проблема сегодня — это единый, излишне бюрократизированный и затратный порядок для всех работ на объектах культурного наследия. Он не делает разницы между масштабной научной реставрацией и обычным косметическим ремонтом, текущими эксплуатационными работами и заменой коммуникаций, не затрагивающих предметы охраны. Такой подход создает непропорциональные финансовые и временные издержки для инвесторов и собственников, что в итоге может приводить к заброшенности памятников. Наше предложение направлено на системное упрощение процедур по содержанию ОКН, но не за счет снижения защиты их ценности, а за счет разумного разграничения подходов. И лучший прецедент для этого уже создан законодателем. Конкретное предложение — дифференциация работ по аналогии с опытом для многоквартирных домов-памятников», — поясняют свою позицию в компании.

Речь в данном случае идет о том, что с 1 сентября 2023 года для многоквартирных домов, являющихся ОКН, введена статья 56.1 Федерального закона №73-ФЗ, установившая порядок работ, который в ASG называют четким и практичным. Так, для работ, затрагивающих предмет охраны, сохраняется строгий реставрационный регламент. А для работ по капитальному ремонту общего имущества, не затрагивающих предмет охраны, действует уведомительный порядок по нормам Жилищного кодекса, без требования лицензии Минкультуры и без проведения государственной историко-культурной экспертизы. «Мы предлагаем распространить эту логику на все объекты культурного наследия, внеся соответствующие дополнения в федеральный закон (например, в виде новой статьи 56.2)», — говорят в ASG.

Почему это необходимо и что это даст? «Предмет охраны — это и есть «красная линия». Это не весь объект, а конкретный, документированный перечень его ценных элементов. Современные обои, поздние перегородки или новая электропроводка в кабель-каналах не являются предметом охраны, их ремонт не должен регулироваться как реставрация. Ну и не стоит забывать о практических эффектах. С одной стороны, это поможет сократить затраты и время: инвесторы смогут оперативно и без избыточных издержек поддерживать памятник в порядке. С другой стороны, прозрачные и предсказуемые правила повысят привлекательность вложений в историческую недвижимость. Наконец, органы охраны сосредоточатся на главном — на защите подлинной ценности, а не на надзоре за каждым гвоздем. Все вместе это упростит эксплуатацию здания, предотвратит его разрушение», — уверены в ASG.

И, повторяя мысль Анастасии Пугачевич, Анастасия Кнор еще раз подчеркивает: в городах, где инфраструктура поддержки предпринимателей, инвестирующих в историческую недвижимость, уже хорошо выстроена и отработана, дела с возрождением ОКН, безусловно, идут заметно лучше. «Одно дело покупать с рынка и платить за это довольно большие деньги, другое — брать, например, муниципальное имущество за сравнительно небольшие деньги и восстанавливать здания, используя еще и меры государственной, региональной и местной поддержки», — ставит точку эксперт.