Одно из апрельских предложений депутатов Госдумы от КПРФ — внести изменения в 214-ФЗ и радикально увеличить сроки гарантии на новостройки: на отделку — с одного года до пяти лет, на инженерное оборудование — с трех до десяти лет, а на сами новостройки — с трех сразу до 20 лет. По мнению авторов инициативы, «нынешние гарантийные сроки являются чрезмерно короткими и не позволяют должным образом выявить недостатки, допущенные при строительстве. Согласно статье 182 Жилищного кодекса РФ, гарантийный срок на оказанные услуги по капитальному ремонту составляет пять лет. Стоит отметить, что работы по капитальному также включают в себя работы по ремонту инженерных систем, отделке фасада и восстановительному ремонту».

Как подчеркивается в пояснительной записке к законопроекту, «ведомственными строительными нормативами (ВСН 58-88 (р) установлена продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены) элементов жилых зданий. В соответствии с данными строительными нормами срок эксплуатации фундаментов и стен может достигать 50 лет, инженерных систем — от десяти до 40 лет, элементов отделки — до пяти лет. Согласно данным открытых источников, в 2024 году порядка 90% возведенных жилых домов имели выявленные недостатки, а критические нарушения имели 5-7% жилья. Представляется, что сложившаяся ситуация обусловлена низкими гарантийными сроками на объекты долевого строительства».

Фото: Игорь Рожков/Фотобанк Лори

Бизнес ФМ попросила игроков рынка прокомментировать предложение депутатов. О том, что большинство новостроек сдаются с недоделками (от небольших до критических), говорят сегодня все, но поможет ли здесь простое увеличение гарантийных сроков? Не породит ли оно новых проблем в дополнение к старым? Ничуть не поможет и стопроцентно породит — такой общий вывод можно сделать из полученных ответов.

Марсель Габдульманов, управляющий партнер ГК «Точно»

«При использовании любого объекта, будь то мебель, техника или, к примеру, автомобиль, всегда могут проявиться те или иные недостатки. Это зависит от способа эксплуатации и множества других факторов. Недвижимость здесь не исключение. Предложенные гарантийные сроки кажутся мне высокими. Они увеличивают и без того долгий общий девелоперский цикл от момента получения земли, формирования продукта до ввода дома. Я вижу в этом проблему. С одной стороны, перед девелоперами стоит задача строить доступное жилье в больших объемах. С другой — при увеличении сроков и высоком риске бизнеса застройщики будут вынуждены закладывать будущие гарантийные риски в цену. Отмечу, что застройщик — это не генподрядная организация. Чаще всего конкретные гарантийные обязательства спускаются по цепочке вниз и ложатся на подрядчиков, которые в свою очередь могут просто не просуществовать до окончания гарантийного срока. В итоге финансовая нагрузка ляжет на застройщика, так как юридическая ответственность по гарантии остается на нем. В конечном итоге, повторю, все эти риски будут заложены в цену. Кроме того, само их наличие поставит под сомнение рентабельность некоторых проектов. Я положительно оцениваю эту инициативу как направление мысли: законопроект обусловлен желанием сделать строительство более социально ориентированным и решить проблему сдачи новостроек с недоделками. Однако, на мой взгляд, такие инициативы нужно соотносить с реальностью. Сейчас рынок для застройщиков и так крайне сложный. Создавать девелоперам дополнительные финансовые трудности кажется несвоевременным. Я бы вернулся к этому вопросу, когда ключевая ставка снизится до однозначных чисел, например 8% или 9%».

***

Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy

«Я не согласен, что текущие сроки не позволяют выявить недостатки. Сроки определены не просто так, а на основании опыта использования строительных конструкций. Большинство недостатков проявляют себя при смене сезонов, то есть в течение года. В том числе важно учитывать момент правильной эксплуатации — ведь та же кровля должна вовремя ремонтироваться управляющей компанией, ей технологически не требуется служить 20 лет без ремонта. Сроки, подобные десяти или 20 годам, возможны, но они породят массу конфликтов с определением, кто виноват — застройщик или управляющая компания. Сейчас сделано максимально грамотно: застройщик сдает объект управляющей компании, та профессионально проверяет все дефекты и недоработки, по скрытым работам устанавливает мониторинг на год или два. И далее уже УК несет ответственность за обслуживание здания, застройщик на это повлиять никак не может. Нет никакой связи между гарантийным сроком и сдачей объекта с недоделками. Будь гарантийный срок один год или 50 лет — если государственный строительный надзор и управляющие компании будут принимать объект с недоделками, никакие гарантии жителей не спасут. Единственный способ избежать таких недоделок — усилить ответственность УК, добиться улучшения их квалификации, тогда и они будут принимать объект у застройщика более тщательно».

***

Алексей Синявский, операционный директор компании «Колди»

«С позиции девелопера с более чем 20-летним опытом работы в сегменте премиальной недвижимости важно подчеркнуть, что в проектах премиум- и делюкс-класса случаи существенных недоделок носят единичный характер. Сам формат такого жилья предполагает максимально высокий уровень качества проектирования, материалов и строительного контроля, а также многоступенчатую систему приемки. В этой связи обсуждаемая инициатива в большей степени актуальна для массового сегмента — комфорт- и экономкласса, где из-за ценовой конкуренции и масштабов строительства подобные проблемы встречаются чаще. В целом же действующие гарантийные сроки можно рассматривать как компромисс между интересами покупателей и экономикой проектов, хотя в ряде случаев они действительно не позволяют в полной мере выявить скрытые дефекты, прежде всего в инженерных системах. Предлагаемые сроки в 20, десять и пять лет в целом выглядят близкими к международной практике, однако требуют дифференцированного подхода: для несущих конструкций длительные гарантии оправданны, тогда как для отделки и инженерных элементов корректнее ориентироваться на их нормативный срок службы и условия эксплуатации. При этом само по себе увеличение гарантийных обязательств не является универсальным решением. Более эффективным представляется комплексный подход, включающий усиление строительного надзора, цифровизацию контроля качества, ужесточение требований к подрядчикам и развитие механизмов страхования ответственности. Именно сочетание этих мер способно системно повысить качество жилья, а не только формально увеличить сроки ответственности девелопера».

***

Роман Родионцев, директор по развитию компании Est-a-Tet

«Для застройщиков введение увеличенных гарантийных сроков по объектам строительства может повлечь за собой дополнительные финансовые издержки. Это связано с необходимостью закладывать более существенные средства на выполнение гарантийных обязательств, что в свою очередь приведет к увеличению стоимости строительства. Да, с точки зрения обеспечения высокого строительного качества и защиты интересов конечных потребителей данная мера представляется хорошей перспективой. Вместе с тем, на наш взгляд, в данном вопросе необходимо соблюсти баланс интересов. Безусловно, качество возводимого жилья и надежность конструкций должны соответствовать установленным нормативам. Однако чрезмерное увеличение гарантийных сроков неминуемо породит существенное удорожание квадратного метра для конечного покупателя. Это может привести к снижению доступности нового жилья для населения. Стоит отметить, что данная законодательная инициатива может являться своего рода сигналом о том, что на текущий момент интересы дольщиков и жителей новостроек защищены недостаточно».

***

Анна Зайцева, ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи»

«Привязывать увеличение гарантийных сроков исключительно к росту количества недостатков, выявляемых при сдаче домов, не кажется логичным. В этой ситуации скорее целесообразно усиливать контроль на финальном этапе строительства, а также повышать ответственность застройщика (в том числе финансовую) за недостатки, обнаруженные при приемке квартиры. При этом тезис о том, что в ранее установленные сроки не всегда удается выявить недостатки, допущенные при строительстве, звучит обоснованно. Для самого объекта долевого строительства и объектов инженерного и технологического оборудования, входящего в его состав, гарантийный срок составляет три года. С учетом того, что на фоне дефицита квалифицированных рабочих, занятых отделочными работами, все больше застройщиков сдают объекты без отделки, а далеко не все покупатели начинают ремонт сразу, активная эксплуатация жилья в среднем начинается лишь через год-полтора после получения ключей. В итоге на выявление недостатков оборудования, которые могут привести к критическим нарушениям, остается совсем немного времени. Если учитывать и то, что, по ВСН 58-88 (р), продолжительность эксплуатации до капитального ремонта установлена на гораздо более длительный срок, увеличение гарантийных сроков действительно может дать положительный эффект. На наш взгляд, делать это стоит не столь резко, а более плавно. Бизнесу нужно адаптироваться и к налоговым изменениям, и к реалиям рынка рабочей силы, и к общей экономической ситуации».

Собеседница Бизнес ФМ согласна с мнением коллег: слишком резкие изменения могут отразиться на ценовой политике застройщиков и усилить отток покупателей на вторичный рынок. И отмечает, что во второй половине первого квартала 2026 года «Этажи» уже фиксируют заметный рост спроса на вторичном рынке, притом что платежеспособность конечного покупателя растет не так быстро.

«Для наших покупателей возможность приобрести квартиру в новостройке по-прежнему важна, поскольку именно на строящееся жилье можно использовать семейную ипотеку и рассрочку. Поэтому увеличение гарантийных сроков, с одной стороны, фактор спокойствия и уверенности в качестве строительства, а с другой — при росте цен на первичном рынке это может стать для части граждан тем самым ограничением, которое не позволит им в принципе расширить жилплощадь», — считает Анна Зайцева.