Функционирование сферы ЖКХ и работа управляющих компаний в сегменте многоквартирных домов — едва ли не самая активно обсуждаемая сегодня недвижимая тема, и предложения по донастройке того или иного ее аспекта сыпятся как из рога изобилия. «В середине весны 2026 года неожиданно родилось сразу несколько важных инициатив в сфере ЖКХ — от цифрового взыскания долгов до возможного появления новых строк в платежках и сокращения сроков отключения горячей воды. Минстрой уже тестирует систему, при которой долги могут уходить в суд практически без участия жильца, а уведомления — приходить только в «Госуслуги». В Госдуме обсуждают идею объединить оплату услуг сантехников и электриков с коммунальными платежами, а Общественная палата предлагает сократить летние отключения горячей воды до нескольких дней. Эксперты предупреждают: при общей собираемости платежей почти 98% общий долг населения все равно достигает примерно 1,5 трлн рублей, а значит, давление на систему будет только расти. При этом цифровизация может ускорить взыскание, но сократить время на защиту прав граждан», — отмечает «Московский комсомолец».

Кворум для повторного собрания собственников квартир в МКД предлагают снизить. Как отмечает телеграм-канал «Законы стройки», сейчас необходимый кворум повторного общего собрания собственников (ОСС) составляет 50%, но идет обсуждение его снижения до 25%. Причина проста до слез: сложно обеспечить необходимую явку. Впрочем, урезанный кворум будет достаточен не для всех вопросов, поднятых на ОСС, а только для выбора управляющей организации, содержания дома и его текущего ремонта, облагораживания придомовой территории, перепланировок, использования общего имущества дома.

Эксперты считают, что у предложенной инициативы есть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, принимать решения станет проще и быстрее. С другой — участвовать в определении этих решений будет лишь малая часть собственников, что может открыть дорогу в том числе рейдерским захватам.

Минстрой поддерживает модель единых региональных управляющих компаний. По мнению замминистра строительства и ЖКХ РФ Алексея Ересько, укрупнение управляющих организаций способно повысить эффективность их работы. В связи с этим предлагается расширить практику создания единых региональных управляющих компаний для обслуживания МКД. В настоящее время закон предусматривает возможность создания муниципальных управляющих организаций. В Минстрое считают, что, если расширить механизм на уровень регионов, это повысит управляемость отрасли и качество обслуживания многоквартирных домов.

В то же время ведомство пересмотрело минимальные лицензионные требования к УК. В проекте правительственного постановления «О внесении изменений в постановление правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 года № 1110» значатся требования куда менее жесткие, чем предлагавшиеся раньше. Как отмечают «Законы стройки», из нового варианта убрали требование иметь в штате инженера, в том числе разбирающегося в ИИ, исключили требование иметь офис УК в том же городе, где находятся обслуживаемые МКД (это облегчит работу областным УК), сняли требование иметь в собственности определенную технику (ее разрешили брать в аренду). Также разрешено не иметь в штате всех необходимых работников — их можно привлекать по договорам подряда. Предполагается, что подобное смягчение позволит УК более гибко настраивать процессы управления многоквартирными домами.

Предложения о пересмотре ряда правил и норм, ныне действующих в отношении УК, звучали и на круглом столе «Чего мы ждем от ЖКХ? Рынок или плановая экономика», состоявшемся в рамках Российской строительной недели — 2026. Инициатором проведения круглого стола стал Альянс сервисных управляющих компаний — новое объединение профессионалов (УК «Голос. Комфорт», г. Челябинск; УК «Азбука», г. Киров; УК «Территория комфорта», г. Казань), ставящее целью вместе с властью, экспертами и бизнесом найти работающие механизмы, которые позволят ЖКХ превратиться в современную, прозрачную, эффективную сферу рыночной экономики.

Вот лишь несколько фрагментов беседы Бизнес ФМ с представителями альянса, посвященной тому, какие вопросы они считают наиболее острыми на сегодняшний день, почему, по их мнению, Минстрой ищет варианты, Госдума старается соблюсти интересы жителей, бизнес пытается выживать и развиваться, но есть ощущение, что даже успешное решение ряда текущих проблем не даст системного сдвига, и что конкретно надо сделать для того, чтобы этот сдвиг все-таки случился.

«Рынок сегодня — это парадокс. С одной стороны, есть десятки тысяч управляющих компаний, с другой — конкуренции как таковой нет. Дом очень редко меняет УК. Для сравнения: банк мы меняем каждые три-пять лет, сотового оператора — еще чаще. В ЖКХ же люди застревают в отношениях с УК, а УК — в отношениях с жителями, и выйти из этих отношений сложно обеим сторонам. Что соответствует сегодняшним реалиям? Технологии. Ряд УК уже автоматизировали учет, прием заявок, расчеты, есть приложения, чат-боты, цифровые паспорта домов. Это дает возможность сделать сервис быстрым и прозрачным. Что не соответствует? Почти все остальное. Система выборов УК — не выбор (когда одна кандидатура в бюллетене). Цены на содержание утверждают люди, которые не понимают себестоимости. Налоги растут, а тарифы остаются на уровне пяти-семилетней давности. В итоге добросовестные УК работают в убыток, а недобросовестные выживают за счет экономии на качестве. И чаще рынок отбирает не лучших, а тех, кто умеет «приспосабливаться».

***

«Проблема не в том, что жители не хотят чего-то или ленятся. Проблема в том, что сегодня у них нет реального выбора. На собрании собственников — один кандидат и три графы: «за», «против», «воздержался». Это как если бы на выборах президента была одна фамилия. Если вы голосуете «против» — вы не выбираете альтернативу, вы просто говорите «нет». А дальше дом либо остается с той же УК (договор автоматически продлевается), либо попадает в муниципальную управляющую организацию, которая вообще ни за что не отвечает. Поэтому мы предлагаем сделать выбор альтернативным — как на обычных выборах. Несколько УК представляют разные программы (содержащие тарифы, перечень работ, стандарты качества), жители голосуют за ту, чья программа им ближе. Победитель — простым большинством при кворуме. Если никто его не набрал — второй тур. Что это даст? УК начнут конкурировать еще до того, как получили дом. Им придется предлагать лучшие условия, а не надеяться, что потом «все равно никто не уйдет». И жители, и УК перестанут быть заложниками системы. И главное — это не требует революции, это просто эволюция уже существующего механизма ОСС».

***

«Что касается тарифов, сегодняшняя система ценообразования абсурдна. Цену назначает тот, кто не производит работ и не понимает их себестоимости. Жители голосуют против повышения тарифа, даже если он экономически обоснован, потому что они не видят разницы между «хочу платить меньше» и «дом разваливается». Муниципальные тарифы часто устанавливаются «от достигнутого» или от бюджетных возможностей, а не от реальной потребности. Панельная пятиэтажка и дом с тремя лифтами, видеонаблюдением и фонтаном во дворе могут платить одинаково. Это несправедливо и экономически несостоятельно. Мы предлагаем ввести единую методику расчета, которая учитывает конструктивные и инженерные особенности каждого дома (этажность, лифты, площадь территории, сложность систем). Такой инструмент есть — программный комплекс «Ваш дом» (разработка Центра муниципальной экономики и права). Он позволяет рассчитать индивидуальный экономически обоснованный тариф. Сейчас его применение не обязательно, а надо сделать обязательным. Важный момент: мы не за то, чтобы цены взлетели до небес, мы за справедливость. Если дом простой — тариф будет ниже, если сложный — выше, но это будет понятная, рассчитываемая разница. И тогда конкуренция будет идти не за самую низкую цену (которая ведет к разрушению дома), а за лучшее качество в рамках обоснованного ценового коридора».

***

«Конечно, вопрос: можно ли реализовать эти предложения без участия государства или нужны новые законы? Частично — можно, но не полностью. Уже сейчас УК и жители могут договориться о любом тарифе, если придут к согласию. Могут создать совет дома, который будет контролировать качество. Могут даже провести альтернативное голосование, если кто-то предложит второго кандидата. Но это единичные случаи, они не изменят систему. Без государства не обойтись, потому что альтернативный выбор УК требует изменения Жилищного кодекса (иначе кандидаты на таких собраниях не наберут необходимого минимума), а единая методика расчета тарифов должна быть утверждена на федеральном уровне (то есть постановлением правительства, приказом Минстроя), иначе каждый муниципалитет будет трактовать ее как хочет, а суды — отменять решения. Поэтому мы и идем в РСПП, Минстрой, Госдуму. Мы готовы предлагать конкретные формулировки законов, участвовать в рабочих группах, тестировать механизмы на пилотных домах. Но без изменения правил игры все бесполезно».

У нас нет иллюзий, что все изменится завтра, подчеркивают члены альянса, но есть запрос от бизнеса и, как ни странно, от власти. Минстрой поддержал идею методики, депутаты готовы обсуждать альтернативный выбор, РСПП стал площадкой для диалога. Продолжим.