Столичные офисы, часть I: не останавливаемся, но притормаживаем

За последнее время на офисный рынок Москвы «вышло заметное количество девелоперов, для которых офисы не являются профильным направлением. По объему предложения их доля пока не выглядит критической, скорее это точечные проекты, но именно они усилили конкуренцию в сегменте «нового продукта». Вряд ли кто-то из погруженных в тему профессионалов будет спорить с этим утверждением коммерческого директора Space 1 Марии Кабановой.

«В последние несколько лет рынок офисной недвижимости динамично развивается, новые объекты появляются в тех районах, где ранее совсем отсутствовали или были представлены проектами более низкого класса. Столичные программы КРТ и МПТ уже привели к активному росту числа заявленных к реализации бизнес-центров (офисная недвижимость занимает около 42% в структуре объектов, строящихся по программе МПТ). Благодаря этому планируемые объемы ввода в 2026-2030 годах в среднем в два раза выше показателя за последние десять лет», — рассказывает заместитель руководителя департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Артем Соломеннов.

Но легко ли непрофильным девелоперам, многие из которых — абсолютные офисные ноунеймы, конкурировать с компаниями-лидерами вроде Stone или MR? Чем застройщик-новичок может для начала заинтересовать офисного арендатора или покупателя, а затем и удержать его, доведя до конечной сделки? Прежде чем послушать мнения игроков сегмента, в том числе и тех самых новичков, стоит поговорить об общем положении дел на рынке столичных офисов.

По оценкам аналитиков компании CMWP, в 2026 году офисный рынок Москвы перешел в фазу стагнации. «По итогам года ожидается, что сумма купленных и арендованных площадей снизится на 13% по сравнению с прошлым годом. Новое строительство сохранит высокий уровень (его объем в период с января по март 2026 года оценивался в 117 тысяч квадратных метров, прогноз на весь 2026 год — 610 тысяч квадратных метров, а в 2025 году было 715 тысяч квадратов), однако рынок будет находиться под давлением растущей вакансии. Таким образом, мы ожидаем рост доли свободных площадей на 2,5 процентного пункта по сравнению с 2025 годом. Средневзвешенная ставка аренды снизится к концу года с зафиксированных в первом квартале 36 395 до 32 472 рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов)», — делятся подсчетами в CMWP.

Аналитики отмечают, что в 2027 году рынок перейдет в фазу раннего восстановления (ожидается рост девелоперской и деловой активности, что приведет к росту объема купленных и арендованных площадей и сохранению нового строительства на высоком уровне), а 2028-й станет годом уже полноценного восстановления. «При базовом сценарии ключевая ставка и инфляция приблизятся к целевым значениям, что будет способствовать росту спроса. Даже при прогнозируемом высоком уровне нового строительства рынок сможет поглотить новые площади быстрее, чем в предыдущем году, поэтому уровень вакансии снизится до 5,3%. Ставки продолжат плавный рост», — прогнозируют в CMWP.

«Я бы не говорила сегодня о тотальной стагнации офисного рынка Москвы — 2026 год скорее является переходным этапом», — соглашается с коллегами Мария Кабанова.

Мария Кабанова коммерческий директор Space 1 «В первой половине года действительно заметна пауза и замедление бизнес-активности — компании осторожнее принимают решения и дольше согласуют офисные сценарии. Но речь идет скорее о перераспределении спроса и смене форматов, а не об остановке рынка. При этом компании по-прежнему ищут более эффективные пространства, чтобы оптимизировать затраты и по площади, и по количеству рабочих мест, поэтому, например, сохраняется интерес к сервисным офисам. Мы все еще фиксируем низкий уровень вакансии, что отражает устойчивый спрос на этот формат даже на фоне уже упомянутой общей паузы».

Артем Соломеннов считает, что весь период с 2026 по 2032 год будет временем повышенного уровня девелоперской активности, и готов подтвердить это конкретными показателями. «По нашим данным, общий объем существующих площадей к концу первого квартала 2026 года составил 21,4 млн квадратных метров, увеличившись год к году на 7%. Прогнозируемый объем нового строительства в Москве по итогам года может составить 871 тысячу квадратных метров, что на 16% превысит результат 2025 года и станет рекордным объемом с 2015 года: такая динамика связана с устойчивым ростом инвестиций в девелопмент новых офисных зданий. Общий объем строящихся и проектируемых объектов, заявленных к вводу до 2032 года, достиг 6,7 млн квадратных метров. При этом восемь проектов совокупной офисной площадью 750 тысяч квадратов строятся под конечного пользователя и в открытый рынок не выйдут», — подчеркивает эксперт.

Артем Соломеннов заместитель руководителя департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate «Наряду с высокими темпами ввода новых офисных объектов, на столичном рынке растет уровень вакантных площадей. Их совокупный объем по итогам первого квартала текущего года составил 1,3 млн квадратных метров, а уровень вакантности в классах Prime, A, B+, B- достиг 6% (год к году показатель вырос на 1,4 процентного пункта). На фоне общего замедления темпов роста экономики и дальнейшего охлаждения деловой активности мы ожидаем, что в течение 2026 года уровень вакантности продолжит увеличиваться. Объем спроса на офисную недвижимость в Москве по итогам первого квартала этого года достиг отметки 180 тысяч квадратных метров (-42% год к году). По результатам года спрос может дойти до 1250 тысяч квадратов, сократившись год к году на 11%: после удовлетворения отложенного спроса в предыдущие годы сегодня бизнес находится в условиях экономии и сокращения издержек».

По наблюдениям IBC Real Estate, сейчас в готовых офисных объектах наблюдается разнонаправленная динамика арендных ставок. «В условиях стабилизации спроса рост запрашиваемых ставок сохраняется только на качественные предложения, и в наиболее востребованных локациях ставки преодолевают исторический максимум. Одновременно по ряду проектов с длительным сроком экспонирования может наблюдаться снижение запрашиваемых ставок, а собственники в процессе переговоров готовы предоставлять скидки. Что касается строящихся объектов, то здесь (ввиду сложившегося дефицита крупных вакантных блоков в готовых зданиях) ставки аренды демонстрируют уверенный рост и по итогам 2026 года могут достичь отметки 45 тысяч рублей за квадратный метр в год; год к году рост составит 9,5%».

«По нашим прогнозам, период турбулентности будет краткосрочным, уже к концу 2026 года рынок стабилизируется и достигнет нового баланса. При этом траектория дальнейшего развития и «глубина падения» будут напрямую зависеть от макроэкономических факторов, политики регуляторов и темпов восстановления экономического роста. Выход качественных и премиальных проектов от ведущих игроков рынка в ключевых и формирующихся деловых районах может в 2027-2028 годах стать импульсом к повышению объема спроса на строящиеся объекты со стороны как малого и среднего бизнеса, так и крупных компаний», — предполагает Артем Соломеннов.

Переходя к оценке работы девелоперов-новичков, собеседник Бизнес ФМ напоминает: многие крупные портфельные девелоперы, которые были активны в нулевых — начале десятых, в последние годы строили ограниченное количество офисных проектов.

«Активный девелопмент продолжают Millhouse, «Галс девелопмент», Capital Group, тогда как, например, «AND девелопмент», О1 Properties в последние годы не выводили новых объектов. Наличие новых имен среди девелоперов говорит, что рынок не стоит на месте и ищет пути развития. Но здесь важно отметить, что большее влияние на него оказывает именно качество реализуемых проектов. Важно, чтобы такие объекты соответствовали требованиям пользователей и были актуальными в следующие 20-30 лет. Впрочем, новые девелоперы явно стремятся делать проекты с прицелом на будущее: через реализацию первых своих объектов создают имидж для последующих», — считает Артем Соломеннов.

«Офисный продукт весьма чувствителен к качеству инженерии, планировок, общественных зон, IT-инфраструктуры, а также к корректному расчету CAPEX и последующего OPEX. Поэтому важен не только этап девелопмента, но и дальнейшая эксплуатация: сегодня конкурентоспособность объекта во многом определяется тем, насколько девелопер управляет инфраструктурой, формирует пул арендаторов первых этажей и в целом поддерживает качество среды, а не просто реализует площади и выходит из проекта», — продолжает Мария Кабанова.

По ее мнению, если непрофильный девелопер заходит в офисный сегмент «по правилам» (с привлечением профильных консультантов, операторов и профессиональной управляющей компании с экспертизой в офисах начиная с этапа проектирования и предэксплуатации), это скорее позитив для рынка. «В противном случае, при игнорировании специфики продукта и операционного управления, такие объекты в перспективе рискуют демонстрировать более высокую вакансию и меньшую устойчивость спроса», — отмечает эксперт.